投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：TT707276146）
地產投資崗位，真是一個極為不公平的地方，有的人累死累活寫報告做測算，走上會流程，卻一年拿不到一塊地。有的人工作量也很大，但在崗位還能上游刃有余，可以多次拿地。
今天這篇，就講一下某投資總（兼部門負責人），在一個月內拿五塊地的真實故事，非凡爾賽喲。以下內容來自某粉絲投稿，如有雷同純屬巧合：
又到了年底，處于相對空閑的拿地空檔期，工作相對沒那么飽和，近期的工作重點就是整理內務，進行內部培訓，以及總結全年的工作。
今年整個部門拿了6塊地，其中5塊是在四月份拿的，另外1塊是在五月份拿的，超額完成了公司的投資指標，為明年的貨值提供了充分的保障。尤其是四月拿的5塊地，公司拿地勢頭迅猛，部門投資工作也很出色，有很多“可圈可點”的地方。
四月份的時候，今年疫情剛剛結束，土拍市場開始升溫，部分區域拿地競爭相當激烈。我們公司是進入本城市的第二個年頭，去年剛進場拿了兩塊地，集團對本區域的投資工作十分重視，今年加大了投資力度。老板開會，多次鼓勵大家鉚足干勁，不要漏過每一個項目，凡是掛出來的地塊，都要進行研判。重點做招拍掛，也可以兼做收并購，拿地標準可以放寬，底線是不虧就行，只要項目能產生現金流，開出來的貨好去化。
在今年四月的第一周，我們部門就拿到了兩宗招拍掛的地塊。兩宗地是在城市的近郊區，地掛出來的時候是三月中旬，在當時各大房企都還在忙著處理疫情后的復工復產問題，沒有太多的資金用于拿地，很多公司也都是之進行了研判，沒有去準備參拍。我們公司看好了這個節點，在2月底的時候，集團就早做謀劃，發行了一筆10億的公司債，確保公司經營資金。而春節前后的項目銷售回款，則是為年初的拿地準備的。
進入了四月的第二周，原來談的一個收并購項目，因為土地方要價太高，談崩了，幾乎都要放棄的。最近中間人又帶話來了，說是土地方近期做生意，資金周轉出現困難，打算急售項目，用于資金周轉。這塊地，現在拿出來繼續談，是一個好事，但是這個項目還是有很多問題的。
那是一個現狀工業地項目，目前沒有取得任何變性批文，或者是政府的會議紀要。雖然當地的控規已經調整為商住用地，而且經過現場咨詢國土局，政策上允許自主變性，但這塊地項目公司錯綜復雜的債權債務關系，讓很多想收這塊地的房企，都最終放棄了。變性時間節點的不可預知，債務的不可控，成為這個項目的關鍵點。
這個項目經過上報，集團非常重視，派駐了集團的法務小組，與區域投資人員一起辦公，共同思考對策。經過一周的連續工作，設計出了相對完善的交易架構，并且成功說服了土地方接受，最終拿下了該項目。在區域總的多次親自出面，協調當地政府關系下，目前該地塊已完成變性，上個月剛開盤，因為項目體量不大，直接清盤了。這個項目還成了集團的標桿項目，獲得了額外的獎勵，部門光拿地獎都分了80多萬。
還有兩塊地，是在四月底拿的，兩塊地都是區域的地王，刷新了地價，而且還分別有5%和8%的無償移交人才住房。這兩塊地，位置確實不錯，是主城區難的的核心地塊，但是這個時候很多房企已經從疫情中走出來，開始了上半年的頻繁拿地。土拍市場的競爭異常激烈，拿地的代價很大，大家都殺紅了眼。
一開始準備項目上會流程的時候，我們已經獲知了兩塊地分別都有不下30家房企在報名，甚至不乏保利、首開、金茂等大型國企。我們內部評判這兩塊地拿到的概率極低，因此只是按照上會標準，走了一下上會流程。投決會剛過完會，集團就要求我們再改一下測算，覺得我們的測算做的太保守，要求區域上再深入研判。
在區域總的直接牽頭組織下，區域把這個項目的售價預期提了2000元/平米，同時成本降了300元/平米，讓項目土拍的授權價，提高了一半。雖然個人覺得這個做法有點激進了，最終的實際利潤率可能在1%作用，但是有上面領導拍板，只能硬著頭皮干。在如此高的授權價下，最終公司干過了一眾國企，拿下了這兩塊地王。
拿地之后，不少圈子里的同行，在發來賀電的同時，都在問我們怎么做的測算，還有如何搞定集團的，能拿到如此高的授權價。畢竟地都拿了，我只能簡單敷衍幾句。
后來從集團同事那里得知，這兩塊地是老板想拿，因為明年公司有上市的計劃，所以今年想多擴充一下土儲。之前老板給大家開會，說了很多次讓大家今年猛拿地，大家都沒吃透背后的深刻含義。
這幾個高價地項目之前不敢拿，是因為本地政府對預售價格審批有“天花板價格”限制，每個區域都有價格標準。之前有不少房企，拿了高價地放了三年內，還沒開盤，就是因為政府不給批價格。但是在月初的時候，這兩個項目搞報建的同時對我透露，公司申請預售價格，大概率能批下來。現在看來，這幾塊地的決策，還算可以。
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原標題： 投資總自爆：我是怎么一個月拿五塊地的
