西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
隨著對房地產行業的監管加碼，近期一些銀行開發貸批貸速度有所下降，甚至有國有大行開發貸幾乎是零投放，并在壓縮余額。9月2日，上海銀保監局向轄內各信托公司下發《關于轄內信托公司報備新增房地產信托業務和通道業務相關要求的通知》要求轄內信托公司定期報告兩項業務的新增、到期和存量規模；明確新增單筆業務對機構整體業務規模的影響；適度嚴格開展符合信托本源的事務管理類信托和相關房地產資產證券化業務。房地產企業開發階段的融資難度升級。西政財富團隊結合近期操辦的房地產開發建設階段的信托融資業務，將相關融資方案整理如下，供各位參考。
（一）交易對手
原則上為克爾瑞銷售百強房企或地方龍頭企業、實力國企，名單制客戶分為A、B、C三類或鼓勵類、維持類、審慎類等。
（二）區域準入條件
重點優選一線城市及經濟發展較好、城市發展空間較大的二線城市。適度介入其他二線城市。審慎介入三線、四線城市，原則上不介入已暴露風險苗頭的敏感地區、去化速度較慢的城市及區位。鼓勵業務部門在其所在地及周邊地區展業。按照實質重于形式原則，從控制實質風險的角度，確定區域指引屬性可在具體業務的用款項目或抵押物項目上體現。
（三）業態準入條件
項目需滿足“432”要求，重點支持帶有“地鐵房、學區房、剛需房”特征的普通住宅及“住宅+配套商業類”項目，謹慎參與去化速度較難確定的高檔住宅、別墅、商業、酒店、酒店式公寓等項目。住宅類業態按照土地性質確定，商業、住宅等土地性質混合的項目，其中住宅建面占比不低于70%。
（一）信托規模
根據交易對手的類別，設定不同的抵押和本息保障倍數而核定融資規模。信托總規模不超過X億，可分期放款。
（二）信托期限
本信托計劃總期限不超過X月，每期期限不超過Y月，各期滿6個月可提前結束。
（三）資金運用方式及資金用途
其中X萬元用于受讓XX持有項目公司的Y%股權，剩余信托資金計入項目公司資本公積。資金用于XX項目的開發建設。
（四）資金總成本
不低于X%/年，最終由產品銷售管理委員會確認。
（五）信托報酬及支付方式
信托公司收取凈信托報酬不低于2%/年，信托報酬1%部分按年一次性前端收取，剩余部分按每半年收取。信托報酬及支付方式最終由產品銷售管理委員會確定。
（六）資金募集渠道及發行安排
最終由產品銷售管理委員會確定。其中業務團隊需落實不低于信托資金X%的直銷發行。
（七）風控及增信措施
1.XX為信托公司通過包括但不限于項目公司預分紅、處置所持項目公司股權等方式收回信托本息提供差額補足義務；
2.其他股東持有項目公司剩余股權質押給信托公司；
3.項目地塊抵押至信托公司名下；
4.融資方實際控制人夫婦對上述差額補足義務承擔連帶責任擔保；
（八）稅費承擔
增值稅及附加、信托業保障基金由項目公司承擔。
（九）放款前提條件
1.第一期放款前要求項目公司已繳納完畢標的項目所有土地出讓金，并提供標的項目的土地出讓合同、成交確認書、土地款及契稅支付憑證等；
2.第二期放款前要求標的項目地塊已向信托機構辦理完畢第一順位抵押登記手續，抵押金額要覆蓋全部信托本息。
3.除按照正常提留與歸集方案資金沉淀外，另需提供不少于X的資金進入監管賬戶作為沉淀資金。
4.取得交易對手有決策權機構出具同意其提供差額補足義務、抵質押擔保、保證擔保等義務的有效決議。相關協議已簽署完畢。
5.信托資金進入前，要求項目公司注冊資本已全部實繳到尾，辦妥股權變更至信托機構公司名下及剩余股權質押手續，信托機構入股條件不得劣于其他股東。
6.項目公司章程變更完畢并辦妥工商變更登記手續，明確信托資金進入后股東會審議事項及議事規則，董事會設置等，信托機構向項目公司派駐的董事及其他監管人員已正式履職。
7.相關承諾文件已簽署。
（十）相關承諾文件
1.承諾信托資金進入前項目公司所有負債及或有負債均由差補方承擔，且放棄對項目公司的追索權；
2.項目公司及差補人出具總投及項目開發節點承諾，超出各節點承諾預算金額的部分由差補方以自有資金補足；
3.承諾預售證取得后項目累計銷售回款金額較現金流測算表同一季度減少X%或以上且擔保方未履行補足義務的，信托公司可啟動降價銷售權；
4.差補主體簽署項目流動性補足承諾函，確保標的項目后續順利開發建設；
5.承諾信托計劃結束前除信托機構書面同意外，不得要求項目公司歸還前期已投入的股東借款及其他任何股東債權；
6.承諾信托機構退出時產生的稅費由差補人承擔。
（十一）交叉違約條款
融資人及實際控制人、各關聯企業出現重大不利因素的，存在或可能存在違約情況的，信托公司有權要求提前結束信托計劃，并要求差補人立即履行差補義務。
（十二）投后管理方案
對項目公司實行共管的投后管理模式：
1.要求全程駐場管理，全程共同管理項目公司證章照；
2.項目公司設3名董事，信托機構委派2名，重大事項需三分之二以上董事表決通過；
3.信托公司對項目公司所有賬戶進行監管，對所有回款賬戶進行全封閉資金監管，項目公司預收資金賬戶預留信托機構印鑒，開通網銀查詢功能；若開通網銀轉賬功能，則需信托機構保管復核U盾；
4.項目公司資金使用需由信托機構審批，未經審核同意，不得對外支付，按進度放款；
5.信托計劃存續期間，若涉及配合解押的，需同比例償付信托本息并經信托機構書面同意后方可辦理解押登記，且在全部信托本息清償前，信托機構監管權益不得弱化；
6.監督項目公司及時辦理土地使用權證及土地第一順位抵押登記。
7.業務部門應及時取得建委認可的工程預算清冊總額，結合當地預售資金監管政策制定銷售資金提留方案，要求提留金額提出建委要求的重點監管資金外足額覆蓋信托本息。按月提留，提留資金未達到現金流測算表同一期測算的提留金額的，要求差補人補足提留資金為沉淀資金，進入提留專戶，該賬戶內資金僅能用于償付信托本息，或購買銀行保本理財。
8.到期歸集管理。各期信托資金到期前3個月、2個月、1個月，需沉淀至到期規模的30%、50%、80%，并且當銷售進度達到80%時，要求歸還信托全部本息。
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