觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產網：近期，政府對于樓市調控的力度有增無減，對房產的供需均出臺了若干措施。而在地產開發商一端，為“穩地價、穩房價、穩預期”，繼集中供地制度實行后，對于土地出讓制度又有進一步的細節補充。
7月30日凌晨，杭州公布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，共31宗，總出讓建筑面積466.02萬平方米，總起拍價633.78億元，計劃于9月7日-8日出讓。
一并公布的還有傳聞已久的出讓規則調整，包括取消自持、取消勾地政策、下調封頂溢價率等。
其中，開展“競品質”試點備受關注。所謂“競品質”，具體操作流程即在出讓過程中，采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式。在“競品質”階段，建設品質模塊得分最高的建設品質標準表，將作為“競地價”階段的報價依據及土地競得后的項目建設標準。
此外，試點地塊全部實行現房銷售，通過竣工備案等驗收手續并通過政府組織的履約監管核驗后方可銷售。這對于開發商來說，約束范圍擴大到了拿地以后的規劃和建設。
但土拍規則并不是從一早便有如此嚴厲的約束，經歷了從鼓勵拿地、調動城市活力，到持續降溫的數年調整。
深圳通過學習香港的土拍制度在1987年就曾試行協議、招標、掛牌、拍賣等多種方式出讓土地。盡管深圳是“先行者”，但杭州卻是全國推廣招拍掛的關鍵節點。
杭州1997年就在全國最早實行了土地儲備制度，并從1999年最早實行經營性土地公開招拍掛后，共出讓了441宗經營性土地，出讓面積超過1600萬平方米。
1999年的一天，杭州的一號地塊位于下城區體育場路原杭州絲織總廠，以3700萬元起拍。在經10輪叫價后，被時任杭州市市政房產綜合開發公司經理一職的魯強以4100萬元奪得該地塊使用權。由此，杭州第一次以拍賣的方式成功完成土地出讓。兩年后，云裳公寓在此拔地而起。
據統計，1999年杭州市共出讓住宅用地2061畝，其中進行公開招標、拍賣出讓的485.7畝；招標、拍賣的土地價格，比基準地價高出8.44億元，平均單價比基準地價高2606元。杭州的社會經濟發展、城市基礎設施建設、環境治理、城市品位提升等工作也因此穩步發展。
杭州的這次土拍，也是全國推廣“招拍掛”模式的起點。
在1999年全國土地集約利用市長研討班上，杭州的探索成果和經驗，引起了強烈反響。1999年6月，當時的國土資源部以內部通報的形式，向全國推廣杭州土地儲備的經驗。彼時，上海、天津等城市依然實行土地“協議出讓”政策時，而杭州已陸續多次舉行土地拍賣活動，均取得成效。
1999年10月18日，按照“當場揭標、當場開標、當場評標、當場中標”的模式，舉行了吳山地區四宜路地塊的招標出讓，每平方米地價達10515元，這在當時幾乎是“天價”，創全市國有土地使用權出讓價新高。
與此同時，杭州出臺一則通知，今后除政策性拆遷安置等以外的房產開發的土地，一律實行土地招標或拍賣。從此，杭州的土地交易體制，告別 “劃撥”和“招拍掛”雙軌制制度，實行“招拍掛”。
2011年在“新國八條”實施細則中對土地出讓的限制包括，商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設或配建保障性住房。部分地塊推出“10%保障房”配建新規。土地出讓規則補充配建新規。
2010年，雅戈爾競得杭州申花地塊，彼時其樓面地價分別達到17751元/平米和18114元/平米，創申花板塊新高。2013年6月20日，雅戈爾宣布退地，損失了已繳付土地款中作為履行合同定金的4.84億元，創下了杭州土拍最高違約金紀錄。
而后的數年，杭州土地出讓金亦居高不下。2017年，杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年再創新高，達到2501億元，在全國各城市中領跑。至2020年，杭州以2574億元的土地出讓金位列全國第二。
調控措施抑制房市泡沫，試圖回調虛假的供需關系，房企按調控措施配建且高價收地，在夾縫中求生。
對于這一規則，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛于專欄稿件中表示，自持部分對房企來說幾乎是無解的。由于絕大多數房企都缺乏物業運營經驗，只能想盡辦法運用以租代售的方式處理，甚至暫時把這一塊資產擱置。
其次，大量的自持面積只能用于租賃，不能成為商品房供應，并不能真正緩解購房需求。
據統計，該規則實施一年多期間，杭州市區共有92宗地塊出現了競拍自持比例的情況，合計自持面積達191萬平方米，但絕大多數地塊均未上市。
2019年，杭州再次升級土拍規則。當年2月，杭州掛出了九宗土地，明確了最高土地單價，同時規定了開發商品房的均價和最高單價，在達到最高土地限價后，還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續競拍。
2021年2月，網傳22城住宅供地“兩集中”新政得到官方證實。所謂“兩集中”，第一是集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發布時序安排。第二個是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。
這一新規，“打亂”了各大房企的拿地節奏，但也為房企整合上下游資源、優化內部資源配置提供了一次重要的契機。
杭州亦在集中供地名單之內，并于5月初完成首批集中供地的出讓，57宗地總成交1178.53億、最高自持40%。之后，第二批集中供地何時出讓，競拍規則是否調整一直備受關注。
最終，姍姍來遲的第二批集中供地，競拍競價規則進行了適當調整。其中之一為達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”
同時，首次在十區推出“競品質”試點地塊，采取線下“競品質”、線上“競地價”的操作方式。房企在取得《競買報名資格確認書》后，方可提交競買申請進入競地價程序。根據掛牌公告，“競品質”地塊需現房且經過驗收之后，方可進行銷售。
“競品質”新規，對房企的約束跨度從價格、配建拓寬到了房屋質量，并以拿地資格作為前期規劃方案未兌現的代價，如果對于房企來說有較大的房地價差，有一定的利潤空間，那么地價限制的同時亦穩定了房價、保證了產品質量。
杭州的發展離不開房地產市場的發展，而房地產快速發展，更需要市場機制的健全，以及一系列符合實際的市場經濟調控手段。嚴厲緊密的調控措施在指向一個更規范的土地市場。
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原標題： 世說|杭州土拍規則發展史
