昔日王者變青銅！新的游戲規(guī)則下，民營房企的轉型陣痛

歷史總是驚人的相似，即便過程不同，結果始終相同。

在這一輪的樓市大洗牌中，彎道超車的國資成為最大贏家。昔日民營企業(yè)手中的優(yōu)質資產不斷拋售，而國資則開始進場撿漏。

在“三條紅線”之下，民營房企喪失的不僅僅現在，還有其可預見的未來。在2021年22城三輪集中供地中，昔日以融創(chuàng)中國、世茂集團為代表的民營房企，不再一擲千金，開始明顯收縮自身版圖。

當然，這樣的局面，亦是民企一味追求規(guī)模效應下的自食其果，新的游戲規(guī)則之下，民營房企唯有浴火才能重生。

01 售與收，民企的割肉與國資的撿漏

爆雷，似乎已經成為了民營房企在2021年的常態(tài)，為了自保，資產出清成為了這些民營企業(yè)的不得已為之。

有人出清，就自然有人接盤，而這一次，接盤的依舊是國資。

近日，有媒體消息指出，保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧、五礦地產、中建、金茂和中國綠發(fā)等9家央國企，被要求通過收并購項目資產的方式，為有中高風險的11家民營房企提供流動性支持。

11家民企分別是綠地控股、融創(chuàng)中國、世茂集團、中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力、中南建設。

且根據消息內容，央行還制定了針對這11家房企美元債敞口風險的應對方案。

雖然消息暫未被證實，但國資的進場委實是頗有組織與規(guī)模。

剛進入2022年，廣州亞運村，這個雄霸全國“地王”榜若干年的綜合房地產項目，就由世茂和雅居樂正式割愛給了中海地產。

緊隨其后，世茂36項核心資產，近乎800億的資產包就被世茂擺上了貨架待銷，而第一個被買走的上海黃浦地塊，買主還是國資。

1月28日，世茂亦將上海外灘茂悅大酒店以45億元出售給上海地產。

其余如上海世茂國際廣場、與世茂深坑洲際酒店等資產，亦有消息指出，其潛在買家身份涉及上海國資企業(yè)及萬科。

同時，融創(chuàng)的三個項目股權也分別轉入國資之手，近1個月以來，融創(chuàng)先是將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權轉讓予華發(fā)，轉讓價為14億元；緊接著，武漢一住宅項目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權，亦分別轉讓給了首創(chuàng)和武漢城建。

此外，有市場消息指出，包括廣東在內的多個省級、市級政府，都在為央國企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。北京這邊，也已經有北京國資房企在接洽類似企業(yè)。

另一邊，在收并購熱度頗高的物業(yè)板塊，1月20日，華潤旗下的物管平臺華潤萬象生活宣布收購南通長樂物業(yè)的全部股權以及江蘇中南物業(yè)服務的1%股權，總代價為不超過22.6億元。

此前的2022年1月5日，華潤萬象生活公告擬以總代價不高于10.6億元收購禹洲物業(yè)股權。

據悉，禹洲物業(yè)主要提供住宅服務管理，在2020年為禹洲集團旗下禹佳生活服務貢獻了近80%的營收，換言之，此次禹洲物業(yè)被出售，意味著禹佳生活服務的主營業(yè)務將被割舍。這于資金承壓的禹洲集團而言，決然是斷臂求生。

雖然，據銀行方面透露，為了鼓勵“優(yōu)質房企”收購出險和陷入困境房地產企業(yè)的項目，監(jiān)管層已要求金融機構對房地產行業(yè)并購提供金融支持，且出險企業(yè)項目承債式收購不納入“三道紅線”監(jiān)管。

但事實上，在執(zhí)行層面，此金融政策目前僅針對性地面向各地城投，以及央國企。

1月12日，招商蛇口發(fā)行了今年首筆并購類票據，首期發(fā)行額為25.8億元。

1月25日，華潤置地發(fā)布消息稱，其及華潤萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協議》，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關系，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業(yè)務發(fā)展。

于國資而言，資金已然到位，優(yōu)質資產亦不斷被推到眼前，未來國有企業(yè)無疑將成為并購市場的主力軍，而地產市場亦正在進入新的時刻。

02 靜與動，民企的拿地收縮與國資的擴張

除了債務危機的爆雷，大多民營房企在2021年業(yè)績方面，也完成的不盡理想，近40%的百強房企業(yè)績同比下降，大部分房企沒有完成銷售目標。

從年度目標完成情況來看，公布年度目標的代表房企目標完成率明顯低于往年，大部分房企沒有完成年度銷售目標。

克而瑞報告顯示，2021年，規(guī)模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，規(guī)模房企平均目標完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績目標的部分規(guī)模房企中，截至2021年12月末有超80%房企未完成全年業(yè)績目標。

中指研究院報告顯示，從公布年度銷售目標的 32 家代表房企來看，2021 年房企銷售目標完成率總體明顯低于2020年，完成率均值為90.1%，大部分房企未完成年度目標任務。

具體而言，報告顯示，恒大的目標完成率只有61.5%，為目前公布年度銷售目標房企中目標完成率最低的；金科、當代置業(yè)、花樣年四家房企的目標完成率低于80%；碧桂園、世貿、陽光城、奧園、中駿、弘陽地產、時代中國、銀城國際的目標完成率低于90%。

融資難，銷售面臨去化壓力，資金流動性降低，于民營房企而言，最直接的影響就是拿地的謹慎與版圖的大幅收縮。

2021年12月27日，隨著北京市房山區(qū)拱辰街道地塊落槌，全國22個熱點城市全部完成了今年的三輪集中土拍。

總體來看，受新冠肺炎疫情引起的市場洗牌以及“三道紅線”融資監(jiān)管政策施行等綜合影響，行業(yè)的集中度越來越高，“拿地、銷售、融資”等資源正集中式地往頭部房企靠攏。

圖片來源：365財經

其中，在三輪集中供地中，央企、國企的參與度明顯增強，甚至占據了拿地的主導地位，中指研究院報告顯示，2021年22城集中供地中，國企拿地占比達61%。

中原地產報告也顯示，2021年房企資金鏈壓力較大，特別是私企融資成本更高，而且銀行等金融機構針對私企的管控更嚴格。這導致2021年下半年以來，國企基本成為土地市場的主流。

國資積極參與拿地背后，是民營房企拿地熱情減弱有關。于民營企業(yè)而言，債務危機之下，經營上已然舉步維艱，自然不可能有余錢拿地。即便是沒有“爆雷”的民營房企，也有不少面臨流動性緊張，同樣是捉襟見肘。

由此可見，民營房企在忙于自救的同時，失去不僅僅是吞下去的蛋糕，他們失去的亦將是未來于他們而言，已經束之高閣的那些華麗麗的大蛋糕。

在優(yōu)質資產被轉移，土地市場趨向國資主導的背景下，未來的房地產市場恐將呈現更明顯的兩極分化，即強者越強，弱者茍活。

03 轉與變，從規(guī)模轉向質量與“信用”

在以往，“大就是強”對于許多房企而言屬于一種經營哲學。

一味的追求規(guī)模，一擲千金的拿地，財務杠桿的高翹起等等的這些，是昔日不少民營房企的常態(tài)。

但在2021年，這樣的因終究造成了今日的果，國資是在趁機撿漏，但“機”也喟然是民營房企自己“造”出來的。

在這場變革中，并非沒有民營房企獨善其身，商住并舉的龍湖與注重信用體系的碧桂園都是其間的佼佼者。

在碧桂園成長與壯大過程中，有過無數個重要節(jié)點，比如2016年一步跨入3000億門檻，比如2017年，超過萬科、恒大坐上銷冠座椅；又比如2018年，控速、剎車、放緩等等。

從危機時刻撥開迷霧一路走來，碧桂園早已深刻明白，要想在市場中保持有質量的發(fā)展，“最大”已不是法則，“最好”才是真理。

回顧碧桂園的過去幾年，你會發(fā)現，自2018年起，碧桂園就不再不公布年銷售目標，同時僅披露權益銷售金額。

從此后的公開數據來看，盡管相比巔峰時期的高增速明顯慢了下來，但碧桂園仍然連續(xù)四年穩(wěn)坐銷冠位置。在這背后，是冷淡的行業(yè)周期、龐大的銷售基數等因素所影響，但顯然也有自動控速的考慮。

不僅如此，自從2019年開始，碧桂園就以回款現金流為行政考核的標準，也因此當年銷售回款率提升了5個點至96%，處于行業(yè)高位。

而后隨著市場變化，碧桂園回款率呈現波動下降。2021年，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下。

碧桂園也相應受到一些影響，截至中期回款率相比上年下降了1%，但90%的回款率仍保持較好的回款速度。

從規(guī)模向質量轉變后，碧桂園已經開始嘗到“甜頭”。即便是整體收緊的市場環(huán)境，碧桂園經營的逐步穩(wěn)健、財務的逐漸優(yōu)化，還是讓金融及資本市場樂于向其敞開大門。

截至2021年中期，碧桂園整體融資成本下降至5.39%，較2020年末降低0.17個百分點。

除了財務表現的優(yōu)化，低融資成本背后的一部分因素是源于信用評級的提升。

早在2019年，碧桂園就意識到好的信用評級對公司尋求長遠發(fā)展的重要性。于是，很早以前碧桂園董事局主席楊國強就帶領高管們會見境內外投行，爭取更多國際評級機構的投資級評級。

得到國內外投行的認可，有助于碧桂園信用評級提高，從而提高投資人信心、擴大融資渠道、降低融資成本。因此，保證健康的財務水平以及穩(wěn)定的凈借貸比率，成為碧桂園這兩年的要務之一。

隨著這兩年的財務優(yōu)化，2017年初獲得惠譽投資級評級的碧桂園，又在2020年9月獲得穆迪上調評級至投資級。剩余的國際知名評級機構標普，將其納入投資級名單或許也只是時間問題。

以此為基礎，碧桂園積極利用如今的融資優(yōu)勢，進行了債務成本置換。

以美元債為例，碧桂園于2021年相繼提前贖回一些優(yōu)先票據，包括2月份贖回一筆5.5億美元、利率7.125%的2022年優(yōu)先票據；6月份，完成贖回6.5億美元、利率4.75%的全部尚未償還2023年9月票據。

同時，碧桂園在贖回前發(fā)行了低利率債券，如1月份發(fā)行兩筆票據共12億美元，利率分別為2.7%、3.3%，期限從4.4年到10年，明確指明擬將票據發(fā)行所得款項凈額用于一年內到期的現有中長期境外債務再融資。

標普在2021年9月份的報告中就指出，碧桂園的資本結構和融資成本與更高評級的中資開發(fā)商相當。

標普進一步提到，碧桂園的財務穩(wěn)定性繼續(xù)增強，除了來源于對財務審慎性和經營效率的逐步重視，還包括擴張欲望的合理把控。

觀點指數發(fā)布的房地產企業(yè)新增土地儲備報告顯示，2021年，碧桂園新增權益土儲約為4022.4萬平方米，拿地權益金額為1835.5億元，位居招商、萬科、保利之后。

按此計算，截至12月碧桂園權益拿地銷售比為32.89%，保持在合理區(qū)間。

拿地思路變化的背后，可以窺見這家全國型房企的投資調倉心理。

事實上，自2014年前后開始，碧桂園在拿地層級上不斷下沉至三四五線拿地，并成為了許多三四五線城市第一家進駐的品牌房企。

但在隨后幾年，棚改貨幣化安置政策調整等原因，讓碧桂園在拿地方面趨于謹慎。

截至目前，從具體拿地城市和投拓力度、區(qū)域調整和細分來看，碧桂園還是相應精細地擴大了對三四五線的管控力度。

碧桂園將投拓重點傾斜在了更有發(fā)展前景的長三角、珠三角等優(yōu)勢三線城市。譬如在長三角區(qū)域，自2020年開始，碧桂園攻城略地，拿下了不少地塊，包括鹽城、湖州、常州、宿遷等城市。

2021上半年，碧桂園獲取土地城市群分布中，長三角土地獲取權益金額占比43%，為所有城市群中占比最大；同時權益面積僅占比20%，在所有城市群中位列第三，體現了長三角拿地盤子小、單位地價高的特點。

總體來看，碧桂園的及時剎車讓其有時間去沉下心來，撥開迷霧，而有意識的調整財務指標以增強信用體系，才是其維持可持續(xù)發(fā)展的根本。

從長線視角來看，在這場行業(yè)的寒冬中，碧桂園獲得的這件過冬棉襖也可以說是壓準了新的游戲規(guī)則所獲得的紅利。

從2021年底發(fā)布的房地產并購融資新政來看，未來的房地產市場將以信用水平逐步代替資產規(guī)模，那就意味著日后房地產行業(yè)競爭，將會從規(guī)模轉移到信用水平的競爭。

在這樣的游戲規(guī)則下，今天很多民企的拋售正是其轉型陣痛的必經之路，浴火重生之后，將是一個良性循環(huán)的新的房地產行業(yè)的誕生.