房地產正在經歷寒冬 物業服務行業卻“生意盎然”

僅在A股，超過60家發布業績預告的房企就出現了為數眾多的凈利潤下滑甚至虧損等情況，其中不乏頭部陣營的企業。比如，招商蛇口預計2021年歸母凈利潤約為103億元，同比減少15.35%；保利發展3月8日披露，預計去年歸母凈利潤275.77億元，跌幅也約4.74%。

相較之下，存量屬性突出的物業管理行業，總體仍保持了平穩健康發展，這也成為房企新的增長曲線之一。

政策面上，不同于房地產開發面臨監管趨嚴，物管行業的政策基本以鼓勵發展、規范引導為主，包括2020年“兩會”政府工作報告首次提出發展社區服務，同年底十部委發布加強和改進住宅物業管理工作的相關意見，以及2021年11月國務院提出30項具體舉措推動生活性服務業補短板、上水平等。

市場環境保障了物管行業的發展活力，觀點新媒體統計的51家上市物管企業中，2021年中期全部實現營收正增長，平均增幅約為51.33%；其中，半年營收規模超過40億元企業有9家，碧桂園服務達到115.6億元。

利潤視角看，上述統計物管企業除了朗詩綠色生活、燁星集團，其余企業的歸母凈利潤同樣均錄得正增長，平均增幅則達66.33%；包括華潤萬象生活、世茂服務、融創服務等企業利潤實現翻番。

3月10日，碧桂園服務預計全年歸母核心凈利潤將錄得超過50%的增長；3月11日晚間，金科服務亦預計全年綜合凈利潤、擁有人應占溢利錄得增幅超過70%。粗略計算，這兩家物管企業凈利率均接近19%；而以開發業務為主的房企，在過往凈利率若能高于10%已屬不易。

物管企業業績增長，一方面主要得益于在管物業建筑面積增加，導致物業管理服務收入增長。平安證券曾在研報中指，僅去年上半年，主流物企第三方在管面積占比均值就已升至53.3%，反映行業獨立經營能力強化。

這同樣也與傳統地產開發業務對物管企業的支持減弱有所關聯。國家統計局數據顯示，2021年全國商品房銷售面積17.94億平方米，同比增幅1.9%，兩年平均增長2.3%，呈放緩趨勢。今年1-2月，房企的銷售規模更是大幅下滑，對下游物管的規模貢獻造成了不小影響，因而自主發展能有效對沖地產的風險。

另一方面則由于增值服務、城市服務的綜合能力提升，探索新盈利增長點逐漸凸顯成效。這代表了物管企業的業務邊界從過往單一商住物業管理逐漸向社區乃至城市服務延伸。

頭部企業轉型較早，比如碧桂園服務2016年探索城市市政公共服務，萬物云的城市服務起步于2018年，保利物業提出“百城千鎮”等。

但城市服務相比于傳統住宅物業管理服務能力要求更高，東興證券指出，只有經過專業化、標準化和數字化建設之后，擁有了專業的服務能力、標準化可復制的服務體系與數字化的管理能力，才能在社區服務和城市服務中搶占先機。

同時隨著智慧物業、智慧城市的大方向確定，物業管理賽道未來的發展空間仍十分巨大，企業的管理也有望進一步精細化。3月24日，觀點機構主辦的2022觀點物業大會，將連續第二年舉辦，共同探討物業的發展之路。