丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年以來，土地市場迎來了重點22城“集中供地”新政，市場熱度從上半年高熱轉向三季度“量價齊跌”，在第二輪集中供地新規之下，溢價率呈現出下行趨勢，尤其是9月溢價率降至3.9%的歷史地位，流拍率較首輪集中土拍明顯上升，同時臨時中止的現象在不少城市頻繁出現。
從前三季度土地成交情況來看，累計成交面積大幅下滑，成交金額也同比下降了8%，土地市場成交規模明顯萎縮。在房企集體 “躺平”式拿地的影響下，四季度成交量預計難追趕同期，預計2021年全年，全國土地市場成交規模較2020年將明顯回落。
01
土地市場量價齊跌，9月溢價率降至3.9%
自7月開始，全國336城土地市場成交量逐月回落，截止9月23日，第三季度經營性土地成交建面達到35347萬平方米，環比第二季度下降36%，同比去年第三季度降幅更是高達45%。前三季度成交總建筑面積為134597萬平方米，同比也下降了25%。
分城市能級來看，各能級城市成交表現均不及二季度，尤其是一線城市，三季度成交量環比下滑了89%，同比降幅也高達79%；二線、三四線城市成交建面也環比分別下降65%和20%，供地量較二季度明顯在縮減。受集中供地政策的影響，各能級城市前三季度表現均不及同年同期，尤其是三線城市，同比去年同期降幅高達25%，供地力度明顯減弱。
受重點城市優質高價地塊成交減少以及成交結構變動影響，疊加房企資金壓力，房企拿地積極性大幅減弱，底價成交地塊明顯增加，從而導致土地成交均價下調至低位，整體成交均價為2754元/平方米，環比下降32%。
各能級城市土地成交均價均環比下滑。尤其是二線城市，因重慶、長沙、長春等低價城市成交量較高的影響，使得三季度樓板價環比呈下降趨勢，降至4898元/平方米；三四線城市也是由于優質地塊供應量明顯較少的緣故，樓板價降至2281元/平方米，環比二季度下降了10%。盡管第三季度各能級城市地價均呈現環比下降趨勢，但由于第二季度市場熱度整體處于高位，前三季度總成交均價同比依然上漲趨勢，漲幅高達22%。
圖：2020年以來全國300城土地成交量價情況月度走勢
（單位：萬平方米，億元，元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
從溢價率水平來看，前三季度土地成交溢價率14.5%，與上半年整體溢價率相比下降2個百分點，和去年同期微降0.5個百分點。第三季度市場熱度較二季度下降8.7個百分點至8.2%。分月來看，7、8月份市場熱度較二季度已經有所下降，受房企現金流緊縮的影響，降溫趨勢在9月份愈發明顯，降至3.9%，創下歷史新低。
各能級城市溢價率表現一致，三季度溢價率環比均下滑。其中，二線城市降幅最為明顯，整體溢價率由17%降至4%。
圖：2021年以來前3季度經營性土地成交量價
（單位：萬平方米，億元，元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
02
長三角市場熱度高位回落
從重點監測城市的土地成交情況來看，中西部省會城市仍是成交主力，成交量TOP3城市均位于中西部區域。其中，排名第一的是重慶，前3季度總成交建筑面積高達2673萬平方米，較去年同期成交量減少了20%，但成交價格比去年同期上漲了9%。
事實上，不只是重慶，長沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價相比去年同期均有不同程度的上漲，主要是首輪集中土拍熱度較高，核心板塊宅地供應明顯增加，帶動整體地價上漲。
前三季度土地成交建面TOP20中，一線城市中上海、廣州雖榜上有名，不過與去年同期相比，供地力度同比均有所下滑。三四線城市中，本次入榜的五個城市除保定外，其余均來自長三角地區，分別是鹽城、溫州、南通和徐州，并且排名均排在第10名及以后。
溢價率超過20%的僅有5個城市，其中徐州、鹽城和杭州3城位于長三角，較二季度明顯減少?？傮w來看，三季度長三角土地市場熱度高位回落。
表：2021年前三季度土地成交建面
TOP20重點城市（單位：萬平方米，億元，元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
03
流拍現象顯著加劇
流拍，已經成為二輪集中土拍后各大城市的高頻詞。
自下半年以來，房地產行業資金環境明顯收緊，同時7月末以來以22個集中供地城市為代表的重點城市紛紛調整了供地規則，尤其加強了對房企購地資金和競拍資格的審查。在此影響下，第三季度房企拿地積極性明顯受挫，福州、成都、天津、濟南、青島等多個集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出讓，金華、嘉興等熱點城市的集中土拍也遇冷，導致第三季度土地流拍現象顯著增多，9月重點城市的土地流拍率已飆升至27%。
分月來看，7、8、9三個月的流拍率均明顯高于去年同期水平，特別是二輪集中拍地的高峰期9月份，流拍率同比上升了17個百分點。接下來，在熱點城市市場調控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下，重點城市的流拍率預計還將延續高位運行。
圖：2020年以來重點監測城市土地流拍率走勢
數據來源：CRIC中國房地產咨詢決策系統
2021年三季度，由于多個重點城市第二輪集中拍地潮延后，土地市場成交量較二季度明顯下滑，成交價格也因優質地塊入市占比減少及城市成交結構的變化而走低，同時溢價率也大幅下滑，土地市場熱度相比二季度明顯降低，考慮房企資金壓力與日俱增，拿地積極性減弱，預計2021年全年，全國土地市場成交規模較2020年將明顯回落。
結合政策層面來看，7月份以來上層調控環境不斷收緊，尤其對控溢價、控實際地價提出了新要求，各熱點城市也相繼跟進在土地供給端發力，在供地結構、土拍規則等方面進行了大幅調整，以穩定地價、房價走勢。接下來土地市場熱度將會保持低位運行，溢價率指標或將進一步走低。
此外，受城市成交結構變化以及熱點城市嚴控溢價的影響，各能級城市地價也均出現了環比下滑趨勢。接下來，在流拍率居高不下、中央要求各地嚴控實際地價的影響下，各地或將調低土地出讓價格以順利完成土地出讓，預計四季度地價將會進一步走低，優質土地的拿地成本也或降較二季度有所回落。
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