商業地產與法務 作者：盧鵬
來源：商業地產與法務（ID：SYDCFL）
最近在整理一些案頭資料和整理數據，翻看到了2020年的汽車銷售數據，不看不知道，一看令我非常震驚。
截止至2020年11月，我國當年的轎車、SUV、MPV等三類家用常規汽車的銷售量已達到了500萬輛。
而二手車市場也非常夸張，2020年11月全國的二手車交易量157.38萬輛，與2019年同比增長13.7%，連續4個月同比實現兩位數增長，1~11月累計交易量1263.4萬輛二手車。
至2020年6月，全國汽車保有量達2.7億輛，占機動車總保有量的75%。共有12個城市汽車保有量超過300萬輛，汽車保有量超過200萬輛城市31個，汽車保有量超過100萬輛的城市共有69個。而北京超過600萬輛、成都超過500萬輛，分列全國前兩位。
車好買，但停車難，這會是未來多數人將面臨的問題。我國的停車設施建設速度明顯滯后于汽車保有量增長速度，停車位供給缺口巨大。至2020年全國停車位數量已近1.19億個，若汽車保有量以近五年的復合增速持續增長，不出數年，我國民用汽車保有量將達到2.9億輛左右，與停車位的比例僅為1：0.4，配比嚴重偏低。停車位難求，將成為社會性需求。
所以，布局停車場產業，將會是有著剛性需求的大產業。從土地坪效而言，停車場的土地單小時產值遠高于寫字樓與商場。寫字樓每平米每日租金也就20元，而同地段的停車場租金每平米每日可達50元起。投入成本遠遠低于寫字樓，傳統停車場停50輛車按設計需要1650平方米，而采用露天電梯塔式立體停車只需50平方米，可以做到每平方米停放一輛小車。從工程造價方面來比較，同樣以50個車位計算，傳統建設需約750萬元，立體停車建設造價僅400萬元。因為立體車庫使用了機械式自動升降停車設備，分若干排，最高可以建造25層。車輛停放在停車臺后，機器自動將車輛升至適當的層面，再將車輛和停車臺移到層面處。存一輛車的時間一般不會超過兩分鐘。取車時只需按程序將車的位置自動降到地面即可。
再輔以技術手段，以智能化、電動化、網聯化、共享化的形式，足以形成未來停車場發展的新趨勢。
如果深度挖掘，除了停車管理之外，還可以衍生出美容及零售服務、精準營銷推廣業務、汽車信息安保服務、保險服務、商品推送服務等多方面內容。而且國內現有商業項目以及大批存量地產，最符合停車場業態的資源對接，不但能夠有效的化解城市交通停泊壓力，更能夠獲得政府補貼，有效減輕開發商或運營商的資金壓力。
一、技術實現建議要點
技術實現路徑分為兩塊，首先是最重要的選址，即對有使用價值或能產出長遠效益的商業項目或存量商業項目進行價值分析。其次是停車場建設、改造、運營技術實現路徑。
1、選址
（1）針對重點商務地區、老舊居住（小）區、大型醫院和學校等現狀停車供需矛盾突出的重點地區，制定片區停車綜合改善方案，包括挖掘停車潛力、規范停車秩序、調整停車收費、優化交通組織、改善人居環境等綜合措施，具體可分為四類：
A、調查調研片區現狀停車供需關系及存在問題。
B、提出挖掘停車潛力、優化交通組織、改善人居環境等綜合改善方案。
C、提出共享利用停車設施、規范停車收費和秩序管理等措施。
（1）對商圈一定要區分增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態。對城市商業及該商圈內存量商業未來停車場供應量要有理性認識并合理預測，切莫拍腦袋亂投資。
（3）汽車保有量、增長量與人口密度，這也是測評停車場能夠是否長期獲得穩定收益的根本因素，一定要有充分的調研、遠見與相應技術手段作為支撐。
（4）政策選址。一定要找到懂政策、懂法律、了解規劃的商業復合型人才來進行，能否按照停車產業化發展的要求，研究制定停車收費、經營管理和產業發展政策。按照規范停車秩序的要求，研究制定嚴格停車執法管理的政策。按照智能化信息化的要求，研究制定推廣應用停車新科技的政策。這本身就是一項復合型要求，單純做住宅土地拓展、投資的人沒有這個敏感性。
A、提出各類停車設施的價格管理政策。
B、提出推動停車產業化發展政策。
C、提出加強停車執法管理政策。
2、停車場建設技術實現路徑
（1）停車場研究中一般對于停車場的劃分標準共有5類，分別為：
A、按停車車輛性質分為機動車車停車和非機動車停車。
B、按停放位置分為路上停車場、路邊停車場和路外停車場。
C、按建筑類型分為地面停車場、地下停車場和地上停車樓。
D、按管理方式分為免費停車場、限時（免費）停車場和收費停車場。
E、按服務對象分為公共停車場、配建停車場和專用停車場。
理解了分類，就能夠有效對于擬投資的項目進行清晰的甄別。
（2）停車場建設形態實現路徑
這個一般是按照國標規范來進行建設，但需要注意的是對于停車當量一定要因地制宜的進行評估后進行規劃、建設和改造。在停車誘導系統中也需要按照實地結合的模式來設計，切莫以一刀切的標準來統一落地各項目，否則會出現極大的安全隱患。
A、地下車庫每車位面積按35平方米計算，10000/35=285.7，即10000平方米車庫可設285個車位。室外露天停車場每車位按25平方米計算，10000/25=400，即地上10000平方米車場可設400車位。
B、排列方式的不同也會致使盈收不同。
C、平面設計汽車坡道按平面形式可分為直線坡道、曲線坡道、直線曲線混合坡道、螺旋坡道(二層以上)等，剖面設計小型車汽車坡道的最大坡度也各有不同。實踐中直線緩坡不如曲線緩坡實用,一是因為曲線緩坡(2.4m)比直線緩坡(3.6m)可以更短,二是曲線緩坡更平滑,更舒適。
D、商業項目或存量商業項目中的停車場應根據項目定位特點進行測算，并考慮規劃、開發、分期建設、改造。不但要選取合理柱網形式，盡量地上、地下統一柱網，提高地庫效率。還要充分利用退縮條件，把地庫退縮線做到最大，增加停車效率等。
E、需要了解我國對于汽車標準，并進行應對測算。
（3）停車需求計算
停車需求預測在世界上許多大城市進行不少的研究，各國國情不同，城市發展形態不同，經濟增長不同，停車預測模式也不同，計算方法差異較大。總結起來大致有停車生成率模型、相關分析模型、概率分布模型、交通量-停車需求模型以及靜態交通發生率模型等五類預測方法。每種方法均有其特性和適用模型，但其中的內容冗長復雜，不在此展開。
（4）信息技術實現路徑
建設項目停車信息綜合管理服務平臺，建立統一的數據接口和交換機制，統一管理全部停車泊位信息與使用數據。加強停車信息的互聯互通，強化停車數據挖掘分析與多樣化信息發布，為企業停車管理提供決策支持信息，為市民日常出行提供停車服務信息。結合電子停車收費技術，建設停車誘導指示系統，提高停車設施管理與利用效率。目前國內相關領域主要集中在11個領域，均可在各個維度進行合作接觸：
B、傳感器供應商
D、芯片供應商
E、智能駕駛方案和算法提供商
G、語音交互
H、智能中控
J、ADAS執行
K、車企
二、資金實現路徑
但最終只有一個問題，錢從哪里來？按照目前我所收集到的政策信息來看，主要是以四大類模式來進行。
1、特許經營
即部分城市可將某一區域范圍內政府投資建設的公共停車設施資源（包括路內停車設施）進行打包，通過特許經營的方式，委托給專業停車服務企業進行管理。
2、經營權抵押
對于各項規定新建、改擴建的停車設施，建設單位均可以按規定辦理產權、經營權登記。建設單位在取得所有權或經營權后，可進行抵押或有償轉讓。同時鼓勵金融機構對停車設施經營權預期收益提供質押貸款，支持利用相關收益作為還款來源。
部分城市會由政府每年安排一定的專項資金，并以車位異地建設補償金、特許經營權轉讓收入等為補充，專項用于公共停車場建設。但此類財政出資建設停車場的，優先滿足醫院等公益性建筑的停車需求。對非財政出資新建公共停車場，可給予一定比例的獎勵。具體獎勵標準結合當地實際，根據停車設施分類、土地類別進行成本測算后確定。
4、其他融資支持
（2）發行項目收益票據和資產支持票據來進行公共停車場建設經營進行結構化融資。
（3）以企業債券、項目收益債券、公司債券等方式建設經營公共停車場。
（4）以采用政府和社會資本合作（PPP）模式，政府投入公共資源產權，與社會資本共同開發建設，并采取放棄一定時期的收益權來開發停車場。
其實最近很多做資產管理的朋友都在抱怨沒有好的項目，我總是和他們開玩笑，說他們要么是當二房東，要么是去買生鮮蔬菜，做的事情毫無技術含量。而停車場這種一本萬利的生意卻沒有關注到，實在是可惜。
所以本文的目的在于拋磚引玉，期望有著更多的朋友、資本能夠看到這一個充滿無限前景的市場，為大家提供更好、更便捷的生活服務。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 商業停車場開發要點建議
