觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“物業企業短期發展是看地產，中期發展是看市場，而長期發展應該是平臺。”
觀點地產網 “雅生活服務的估值嚴重偏低，股價沒有60塊錢我都不甘心。”
參加了雅生活智慧城市服務股份有限公司2020年全年業績推介會的投資者告訴觀點地產新媒體，整場會議，令他印象最深刻的就是董事長兼聯席主席黃奉潮在總結時說出的這句話。
該投資者稱，這是少有聽到管理層呼吁讓大膽買入公司股票，并指持股三年，公司的估值會與其他物業公司平等。
上述投資者認為，黃奉潮之所以向投資者們落下斷言，是基于雅生活上市之后完成的業績、未來發展規劃等眾多因素。
數據顯示，雅生活服務在2020年收入100.3億元，增長95.5%，成為百億營收物業管理企業之一；毛利29.7億元，增長57.9%，毛利率29.7%；公司股東應占核心利潤18億元，增長43.5%。
規模方面，雅生活服務總合約面積7.2億平方米，總在管面積5.7億平方米。新增第三方合約面積近4600萬平米，第三方合約面積占比提升至74.1%。
可以見到的是，在3月22日午間發布2020年全年業績后，雅生活服務的股價直線拉升，截至收盤，漲幅7.73%，報每股31.35港元。
不過，以最新業績計算，雅生活服務的市盈率為25.15倍，相較于同樣是百億營收規模的其他物業管理企業有著較大的差距，其中如碧桂園服務市盈率70.94倍，恒大物業市盈率51.74倍，
從投資者轉述的情形看，黃奉潮對此頗為不甘。
雙千億平臺
2020年，正好是雅生活服務上市后的第三年，亦是雅生活服務三年規劃的收官之年。
“記得2018年IPO的時候，我們營收才17億元，利潤3億元，如今營收已經達到100億元，利潤也達到了18億元。”上述投資者轉述黃奉潮的話，“3年增長了5.8倍。”
黃奉潮將過去三年高速發展成績，歸功于戰略定位、團隊執行力。“可以說按照公司整體發展戰略，過去三年是實現了說得到、做得到。”
按照投資者轉述的管理層描述，在新的起點，雅生活服務管理層亦為自身定下了較高的增長目標，每年40%以上的復合增長。“雅生活規模將會保持高速增長，收入規模會增長40%以上，三年翻兩番。”
據透露，2020年，雅生活服務第三方拓展面積（不含收并購）是4500萬平方米，而2021年定下的目標是內生式增長合約面積接近1億平方米。
“一方面有來自股東穩定的面積的增長，占到20%到30%，另外一方面也來自市場拓展的驅動，希望每年能增長合約面積60%到70%”投資者轉述指出，雅生活服務會將主力放在第三方拓展上。
而按照管理層的表述，2020年年底并表口徑的在管面積是3.6億平方米，在2021年底會達到4.7億平方米，這里面除了新收購的企業并表，通過轉換，也會產生接近6000萬平方米的面積補充。
未來，在不考慮收并購帶來的面積增長的情況下，雅生活服務每年會保持在7000萬平方米到8000萬平方米的增長。到2023年，雅生活服務整體營收要達到260億元至300億元。
但規模增長僅為實質目標，上述投資者稱雅生活服務在今次業績會上重點介紹的是其新的三年戰略規劃。在2021年，雅生活服務的戰略是打造平臺，通過搭建產業平臺、創新業務平臺，在產業端孵化新的產業或者創新公司等。要將雅生活服務打造成為資本+人才+科技的密集型公司。
雅生活服務提出了一個具體戰略，其成為“雙千億”平臺戰略，即首先實現雅生活服務上市平臺的市值千億，以及在對創新產業鏈的投資下，孵化出新的千億產業平臺，甚至可能分拆上市。
“預計在未來3到5年內，將會有兩到三家新的產業公司分拆獨立上市，這是雅生活在未來三年發展規劃里面的新目標。”投資者轉述黃奉潮的話稱。
增長的路徑
值得注意的是，在過去的3年，雅生活服務的業績增長，依賴的是管理規模的增長。
截至2020年末，雅生活服務的在管面積與合約面積（不含咨詢顧問及參股公司面積）分別為3.7億平方米、5.2億平方米，較上年增長112.3%及74.9%。若計入咨詢顧問及參股公司合約面積，集團在管面積已超過5.6億平方米，合約面積突破7.1億平方米。
其中，更是以傳統物業管理服務收入占據大頭。數據顯示，雅生活服務物業管理服務、業主增值服務及外延增值服務 “三大業務”收入分別為64.8億元、10.5億元，24.9億元，三項收入分別占收入總額的64.7%、10.5%及24.8%。
三項業務中，亦是物業管理服務的增長速率最快，同比增長129.1%，業主增值服務及外延增值服務則分別增長116.9%及37.5%。
上述投資者表示，未來這部分規模增長依然會是推動雅生活服務業績增長的重點。據表示，雅生活希望通過每年增長合約面積60%到70%支撐物業管理服務的高復合增長，維持收入占比在50%至60%、業主增值服務維持在10%至15%、外延增值服務穩步增長，但占比可以稍微下降。
此外值得一提的是，業績發布會同日，雅生活服務公告表示其斥資約11.77億元收購獲通過，以認購增發等形式獲得五家環衛服務公司股權。管理層提及，在這部分的收入占比未來亦將達到10%左右，到2023年達到20%到30%的營收占比。
“2020年布局的城市服務，未來三年會是雅生活的重要增長點，每年增長會超過20%到30%。”針對這部分業務，管理層指出在2021年將以孵化為主，2022年進入整合期，到2023年，進入發展成熟期，將城市服務作為智慧城市運營的產業平臺，來打通上下游的產業鏈，整合金融、科技、產業生態，形成聯盟。
物業管理服務、業主增值服務及外延增值服務再加上城市服務，這幾個板塊將驅動雅生活服務未來收入的增長。這是雅生活服務未來三年需要打造好的產業平臺。
另一方面，雅生活服務亦要發展創新領域，即如社區商業方面的資源開發，譬如家政、托育、社區養老、社區團購等等。
“雅生活服務將會集中大部分的資源和凈利，投放在社區經濟里面。”管理層們對這個方向寄予了厚望，并認為在這些創新業態里面，將會孵化出千億市值的新產業公司。
判斷的根據，一方面是國家鼓勵頭部物業企業進行創新產業研究，另一方面，雅生活服務具備規模基礎，并孵化了一定數字化能力。
管理層具體舉例，如家政，與物業黏度高，同時具有專業性及剛性需求，與物業結合的市場寬度、廣度都可觀；如幼教，雅生活服務已與教育集團成立合資公司去打造幼教品牌。
“當品牌力和產品力打造出來后，雅生活服務會快速擴張。”上述投資人表示，雅生活服務還會在公建類物業的方面發展創新業態。
他援引雅生活服務管理層看法：“物業企業短期發展是看地產，中期發展是看市場，而長期發展應該是平臺。
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