投拓必知，融資在現金流中的排布

昨天投拓群里有人@我：“芽哥，講講融資在現金流中的排布吧”

從投資測算的角度，不論何種融資，在現金流的排布中，可拆分為四個公共科目：貸款流入、當期還款、當期貸款余額、利息費用。

融資在現金流入流出中均有體現：流入的是貸款本金，流出的是還款本金與利息費用。

如下圖所示：

在投資測算階段，部分公司對于融資流入的排布均采取簡化處理的方式，即確定融資額度后一次性進入現金流中。

可往往在實操中并不能真實實現一次性全額進入，中間存在的偏差往往需要自有資金出資補貼，在對內部采取較高計息成本的情況下，將會出現較大的利潤率偏差，現金流相關的指標也會發生相應的延遲。

對于各類貸款的進入節奏，建議根據相關融資合同確定的節奏測算。在沒有明確方案的情況下，可以按照下列簡易原則初步進行相關預測：

土地融資排布原則：

土地融資（前端融資），特別是在經濟活躍度較高區域可實現獲取《土地成交合同》前一個月左右放款，即前前融。

支付節奏往往與土地款的支付節奏需求掛鉤，即機構放款專款專用于土地尾款的支付，不在項目公司賬戶上進行停留。

對于普通前融資金，由于是在自有資金全部出資的情況下進行替換，因此根據前融審批的額度一次性流入即可。

開發貸排布原則：

開發貸流入邏輯為受托支付，發生在工程方、開發商與銀行三者之間。

規范操作模式原則上銀行需根據監理公司出具的工程形象進度，在工程方向開發商提供相應的增值稅發票，并得到開發商確認后，進行放款至工程方（或經過開發商至工程方）。

從經濟效益角度出發，由于多流入貸款資金也將在開發商賬戶上受到監管，反而需要支付相應財務利息，因此開發貸在流入環節根據實際支付需要放款即可。

但一般在進行投前現金流測算過程中，往往根據實操情況進行一定程度的簡化，即一筆流入一定比例的貸款金額。根據經驗數值，第一筆流入金融不應超過開發貸總額的50%。

并購貸、經營性物業貸排布原則：

并購貸與經營性物業貸在確定好審批額度后，根據交易付款安排，在現金流排布上多數情況下可以一次性流入。

開發階段的貸款與運營階段的貸款在流入階段并無過大的偏差。但在流出環節有較大的邏輯上的偏差。

總體來說，貸款退出的原則需根據雙方約定簽署合同條款內容來定。

在實際進行現金流排布時，對于前融、開發貸來說，通常需要至少使用6個月。

在6個月后的還款，總體原則是“就早不就晚”，即不得晚于合同簽署的最后期限，在項目現金流富余的基礎上，最大限度的提早償還貸款（是否可以提前還款需要與銀行或機構進行溝通），降低財務杠桿對項目利潤的吞噬。

在貸款流出的過程中，值得注意的有兩點：

a、對于開發貸的還款，需要注意抵押物是否懸空，即動態抵押率是否過低。是否需要補充抵押物。在動態抵押率滿足的情況下，根據銷售進度與現金富余情況，本著最大限度償還貸款的原則來排布。

b、對于經營性物業貸的還款，可以類比房貸還款模式，分為等額本金和等額本息兩種模式。

由于經營性物業貸使用時間較長，目的為降低物業對自有資金的持續占用。通常在還款時，根據行業經驗：每半年/每一年還一次本金（市場中也存在每季度還本的現象）；本金償還先少后多，具體金額需根據合同簽署內容最終來定。且往往獲批10年額度的經營性物業貸，在5年左右就全部償還完畢，而后用申請新貸款跟續。

在投資測算現金流排布中，如沒有特殊約定，經營性物業貸本金償還比例估算可按下表實際排布。假設所有貸款10年還清，等額本息。

融資方案在項目可研過程中發揮的作用至關重要，合理利用財務杠桿，既可以提升自有資金使用效率，增加復投機會，原來只能投一個項目的資金，在一段時間內可以滾動投資，獲取規模與利潤加成。

同時，提升自身運營杠桿，降低財務杠桿對利潤的擠壓。因此在項目的可研測算中，尋求運營杠桿與財務杠桿的平衡，才是提升項目綜合溢價力與競爭力的關鍵。