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首輪土拍熱度最高的重慶,第二輪集中供地跌入“冰點”

克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
2021-09-29 18:58 2646 0 0
民企參拍積極性下挫,本地國企平臺拿地成為“主流”。闊別近5個月之久,首輪土拍熱度最高的重慶終于迎來第二批集中土拍。

作者:克而瑞研究中心

來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

民企參拍積極性下挫,本地國企平臺拿地成為“主流”。

闊別近5個月之久,首輪土拍熱度最高的重慶終于迎來第二批集中土拍。作為首輪土拍規則最為“寬松”的城市,土拍規則全面升級之后,重慶第二輪集中土拍表現如何?與首輪有何差異?土拍熱度、盈利空間和房企拿地態度發生了怎樣的變化?

01

供應變化:土拍規則全面升級

規模較首輪降四成

從土地供應規模上來看,重慶(僅考慮主城九區)二輪集中土拍供應宅地較首輪明顯減少,涉及42宗宅地,總供應建面僅447萬平方米,較首輪總供應規模減少了36%;分區域來看,北碚區、沙坪壩區和九龍坡區等環線外區域土地供應比較集中,分別有9、8、8宗,南岸區、渝北區、巴南區、江北等區域供地相對較少,均不足5宗。

由于重慶首輪土拍規則十分寬松(不限地價、不限房價、不競自持、不競配建),房企參拍熱度高漲,整體溢價率高達43%,是22個重點城市中溢價率最高的城市。為了:控地價、控房價、穩預期”,重慶第二輪集中土拍規則全面升級。主要調整有以下四點:

第一,對每宗土地均設置了最高限價,嚴控溢價率水平,最高限價溢價率設置在6%-15%之間,嚴格控制地價水平;

第二,新增“競自持”環節,報名開發商數量≥2家的地塊,當地塊價格觸頂后,然后競自持比例,部分地塊還引入了“競品質”的模式;

第三,增加配建租賃住房指標,此次推出的42宗地塊中,有17宗地配有自持租賃住房指標,占比大約40%;此舉旨在落實國家保障性租賃住房供給要求,利于加快建立租購并舉的住房制度;

第四,本次土拍還將對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查,積極跟進中央“穩地價、穩房價、穩預期”相關舉措,也能一定程度上預防房企的金融風險。

02

熱度變化:整體溢價率降至0.02%
28宗成交地塊中僅一宗地溢價成交

和首輪集中土拍的火熱相比,重慶第二輪集中土拍可謂降至“冰點”。本輪集中土拍重慶掛出42宗涉宅,9宗提前中止出讓,余下的33宗地中有5宗流拍,僅成交28宗,流拍率(含中止出讓地塊)高達33%,與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。

從溢價率情況來看,重慶第二輪集中土拍溢價率較首批也降幅顯著。第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.02%,較首輪下降了近43個百分點。從溢價成交地塊占比來看,成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價成交,并且還是超低溢價成交,溢價率僅有0.43%,該地被中鐵二十局以7.8億元的總價拿下,樓板價7641元/平方米,這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價成交的地塊;而重慶首批次集中成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價成交,其中32宗土地高溢價成交(溢價率超過30%),從這一點也可看出重慶本輪土地競拍熱度下滑程度之顯著。

03

盈利空間:平均地房比降至0.52
盈利空間較首輪顯著提升

與首輪土拍的寬松規則不同,重慶第二輪土拍全面升級,采用“限價+競自持+精品質(部分)”的競價規則,加之近期多數房企面臨較大的資金壓力,即使是蘇州、杭州這樣的熱點城市房企拿地積極性下降,流拍、提前中止出讓成為“標配”。多重壓力之下,重慶土地熱度下降也在意料之中,本次集中土拍成交的28宗土地27宗是以底價成交的。

而就盈利情況來看,平均地房比為0.52(不考慮含自持租賃的地塊,下同),較首輪明顯提升,尤其是巴南、渝北的一些地塊,地房比低至0.4,典型如巴南區界石組團S標準分區S58-1/01地塊,樓面價僅有4767元/平方米,這一價格較萬科在周邊拿下的同類地塊樓板價要低4%(該地在首輪集中出讓,樓板價4975元/平方米),按照周邊在售項目平均銷售價11700元/平方米來測算,地房比低至0.41,房地差近7000元/平方米,盈利空間十分可觀。即使是本場土拍中唯一溢價成交的北碚區蔡家地塊(樓板價7641元/平方米),按照周邊在售均價15000元/平方米來測算的話,地房比也僅有51%,也能保持良好的盈利。

進一步來看一下本場土拍單價最貴的地塊——觀音橋區H06-5/04地塊,該地被中海底價競得,樓面價13300元/平方米,該地位于觀音橋地王1.7公里處(中海在首輪集中土拍中競得,樓板價高達15307元/平方米)。對比兩地價格來看,本次土拍樓板價較地王價格下降了13%,而周邊的新房單價在20000元左右,地房比為67%,這也是本場土拍中地房比最高的地塊,依然能實現一定的盈余。

04

 企業拿地:民企參拍積極性下挫
本地國企平臺拿地成為“主流”

從競得土地房企來看,首輪土拍中表現積極的龍湖、融創(拿地金額近百億)等房企表現均不積極、甚至未參拍,成交的大部分地塊均是土地國企平臺“兜底”的;除此之外,中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數央企低價抄底。相比之下,民營企業參拍積極性明顯下挫。

實際上,就拿地成本來,雖然部分地塊起始樓板價較首輪略有提升,但由于大部分地塊底價成交,對比首輪成交樓板價來看,相當一部分地塊價格較之前有明顯的下調,拿地成本有明顯下降,盈利預期也將明顯提升,現金流比較穩健的房企可以適度補倉。

整體來看,在土拍全面升級的影響下,首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場也急速降溫,在提前中止了9宗地塊后,還流拍了5宗地,流拍率高達33%,同時整體溢價率也由首輪的43%降至0.02%;28宗成功出讓地塊中僅1宗溢價成交,其余地塊均底價成交,市場熱度降至“冰點”。

展望未來,在當前市場下行、緊資金的雙層壓力,企業對于現金流越發看重,拿地積極性將受到影響,尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲,接下來土拍市場轉冷、底價成交將成為普遍現象,尤其是那些非熱點城市,地方國企平臺“兜底”的現象還會出現。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 快評 | 首輪土拍熱度最高的重慶,第二輪集中供地跌入“冰點”

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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