投資與地產 作者：REITOWIN
2022-04-22
一季度，北京實現地區生產總值9413.4億元，同比增長4.8％，其中，第三產業增長4.5％。
GDP與第三產業的兩個增速，相較于2021年一季度的17%與14.6%，顯著放緩。
在國內疫情多點散發、經濟下行壓力下，北京一季度經濟運營保持住了“穩”，但明顯增力不足。在經濟的映射下，北京一季度房地產市場的表現不及預期。
近日，世邦魏理仕、仲量聯行、第一太平戴維斯、戴德梁行等機構均發布了2022年第一季度北京房地產市場的相關報告。
總體來說，第一季度北京商業地產市場主要呈現以下幾個特點：
1. 由于市場的諸多不確定性與投資機構的觀望情緒蔓延，外資交易暫時停滯。但隨著開發商繼續拋售資產自救，將有更多優質資產入市，預期將有力推動外資及投資型買家在后三季度的入局。
2. 金融行業接棒TMT，成為寫字樓市場主力需求，麗澤商務區的強勁增長拉動整體市場吸納量與租金雙線上揚。
3. 零售市場暫未恢復到疫情前水平，市場加速進入城市更新的調整期，核心老舊商圈開始自主升級，新增供應集中于外圍，商業格局繼續分化。
4. 商務園區成為互聯網頭部企業收縮的被殃及池魚，吸納量迎來大幅下跌，但由于TMT行業地位猶存，因此租金表現出強大韌性。
5. 倉儲物流行業持續上升，吸納量、租金均表現良好，第三方物流需求外溢，廊坊、天津受惠。
01 大宗交易：單季度交易額創歷史新低
北京大宗投資市場在一季度的整體表現較為平淡，僅達成兩宗。外資買家暫無成交，且自用型占比高于投資，市場活躍度降低。
一季度，北京大宗交易市場僅達成兩筆成交，交易總額為17.7億元。這是2016年以來北京首次出現單季大宗交易額低于20億元。
圖片來源：CBRE《2022年第一季度北京房地產市場回顧》
不同于上一年度的外資回流，本季度市場的諸多不確定性和買家的觀望情緒造成外資買家的交易停滯。
自用企業購置辦公樓相較于投資更加活躍，占比達58%，某自用買家購置豐臺金茂廣場一棟寫字樓。核心區域的更新改造方興未艾，翰同資本收購奧體區域一座小型零售單體，后期將改造為辦公。
在投資物業類型上，寫字樓依舊占據榜首，占比58%。與此同時，受REITs市場良好表現的推動，投資者繼續加碼生命科學地產、冷鏈物流等新經濟、新基建類資產，也在長租公寓領域積極尋求突破。
圖片來源：《2022年第一季度北京房地產市場回顧》
總體而言，自2021年“三道紅線”等強監管政策后，房地產企業面臨龐大的資金需求和降低債務規模的壓力，紛紛開始加速變現自持資產，這也是房企緩解流動性燃眉之急的重要途徑。
可以預見，在2022年投資市場上可供出售項目將會繼續增加，項目議價空間也相對較大。但潛在買家會保持高度謹慎的態度并仔細甄別可售資產的真實價值，充分利用融資工具拓展收并購業務，抓住市場機遇進行抄底。
02 寫字樓市場：金融行業重回需求榜首
一季度，北京寫字樓市場新增供給繼續收緊，核心商務區2022年度暫無新增，核心區位價值進一步凸顯；頭部互聯網企業進入需求冷卻期，金融接棒TMT成為市場主力；整體市場租金微漲，細分商圈種麗澤、CBD表現搶眼。
2022年第一季度，北京寫字樓新增供應量環比回落，三個新交付項目體量總計15.1萬平方米，分別位于燕莎區域以及首見優質寫字樓入市的新興商務區金盞。
受春節、冬奧會等因素的影響，加之第一季度本就作為租賃市場的傳統淡季，部分業主由于空置去化壓力選擇降價提高市場關注度，但這并未影響整體租金回暖趨勢。第一季度，全市租金報價每月每平方米389元，略高于2021年同期水平。
同時，全市空置率環比升高0.2個百分點至17.3%，季內新入市項目去化速度較慢，而現有項目空置率漲跌互現，其中下降的數量占36%，上升的數量占32%，市場競爭仍然激烈。
較去年同期，全市和五大核心商圈市場凈吸納量分別同比上升24.1%和27.3%，至18.5萬和6.5萬平方米，其中麗澤和CBD分列前兩位，是主要貢獻區域。
圖片來源：CBRE《2022年第一季度北京房地產市場回顧》
本季度，麗澤商務區的市場凈吸納量達14.6萬平方米，位居各大商圈之首，其強勁的市場表現拉動租金漲幅領跑全市，環比上升4.8%，同比上升13.0%至每月每平方米177.7元。
除此之外，通州運河商務區隨著寫字樓項目的不斷入市、北京行政辦公區的啟用以及五大國有銀行總部和部分央企二級總部的設立，租金水平漲幅位列全市第二，環比上升2.6%，同比上升12.5%至每月每平方米154.2元。
需求端看，一季度，金融重回新租需求行業榜首（占比32%），其中證券、基金以及金融科技擴租需求強勁。TMT的新租需求則集中在軟件開發、互聯網+消費服務及人工智能等領域。
隨著租戶對共享辦公的使用和業主接受度的提升，第三方辦公繼續增設新點，新租占比超過專業服務業位列第三。
此外，消費品制造和醫藥及生命科學需求穩步增長。中等面積的新租需求漸成主流，季內1,000-5,000平方米的新租交易面積占比達51%，較去年全年的42%有明顯提升。
圖片來源：《2022年第一季度北京房地產市場回顧》
未來三個季度北京寫字樓市場將繼續迎來近80萬平方米的新增供應，其中新興商圈占比高達74.3%，且城市更新項目占比為25.4%。而核心商務區則暫無新增供應，選址機會將聚焦存量市場。
此外，2022年北京市政府工作報告著重強調了高精尖產業的重要性，包括新一代信息技術、醫藥健康、新能源等。未來，這些行業的蓬勃發展將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。行業可以關注高速成長的‘腰部’企業和金融科技、生物醫藥、新能源、人工智能等新興行業，挖掘新經濟、新賽道下的多元化市場需求。
03 零售市場：整體暫未恢復到疫情前水平
本季度，北京暫無市場新增，首層平均租金略有上升，但整體市場依舊沒有恢復到疫情前。2022年新增項目大多位于非核心商圈，商業格局進一步分化。
一季度，北京零售市場暫無新項目開業，全市零售市場總存量為1490萬平方米，其中購物中心存量約1310萬平方米，占比達87.9%。
全市零售物業空置率進一步下降至10%，核心商圈運營成熟的項目租金穩健，業主通過引進更優質零售品牌實現業態和品牌結構升級，租金小幅上調，推動全市購物中心首層平均租金同樣本比環比上升0.4%至每天每平方米35.9元。
但由于零售業態擴張需求仍顯偏弱，購物中心業主品牌甄選和租金策略均保持謹慎，整體尤其是非核心市場租金水平仍未恢復到疫情以前水平。
本季度，位于王府井商圈的東安市場歷經一年閉店改造重新開業。項目從原來的傳統百貨轉型成為潮奢品牌買手店制百貨，通過引入國際一線潮奢、設計師品牌以及打造沉浸式消費場景，為商圈注入活力，成為時尚新標地。
借助東安市場的資源外溢效應，王府井商圈多個項目都在積極地進行品牌升級或改造，這都將助力王府井商圈消費結構的轉型升級。
本季度，北京迎來2022年冬奧會，推動冰雪消費持續升溫，冰雪運動品牌也在積極開拓北京市場。SOLOX·SNOW51北京首店在國貿商城開業，而繼上季度與阿迪達斯、“滑唄”攜手在APM打造了沉浸式滑雪體驗快閃店后，SNOW51也已入駐北京APM。
奢侈品牌繼續擴張，部分銷量好的奢侈品牌積極進行店鋪翻新、擴張或位置調整。個別核心商圈項目繼續引入奢侈品牌和高端餐飲，進一步完善項目高端定位。
此外，時尚及餐飲類品牌本季度在北京擴張明顯。以seesaw、MANNER、樂樂茶為首的連鎖咖啡茶飲品牌在區域型購物中心活躍布局，帶動購物中心人流以及消費活力。
美容美甲、KTV等生活類業態在非集中區域的社區型購物中心亦有表現。
圖片來源：CBRE《2022年第一季度北京房地產市場回顧》
首店方面，瑞士知名制表品牌TISSOT天梭在SKP-S開業全球首家天梭T-Heart概念店；米其林一星餐廳“甬府”旗下品牌甬府尊鮮北京首店入駐國貿商城等；費大廚辣椒炒肉、東發道茶冰室、迷你椰等餐飲首店分別進駐朝陽大悅城、西單大悅城和崇文門國瑞城；李寧旗下電競潮流運動品牌LNG在薈聚西紅門購物中心開出首店。
近期北京市政府發布《促進首店首發經濟高質量發展若干措施》和《2022年鼓勵首店首發項目征集指南》，細化和落實首店政策，將進一步促進首店的落地，同時也有助核心商圈存量商業的品牌結構升級調整。
2022年，北京將加速推進國際消費中心城市建設，“城市更新”、“夜經濟”、“首店經濟”仍將是零售市場發展的關鍵詞。
未來三季度，北京將有10個左右的新項目入市，均來自非核心區域，為市場帶來超過100萬平方米的優質零售空間。其中有五個位于麗澤、通州、亦莊和石景山等新興商務和產業集中區內部或周邊，有利于推動區域發展成熟。
04 倉儲物流：首都機場區位優勢顯現
一季度，北京倉儲物流市場吸納量與租金繼續攀升，空置率進一步下降，市場潛力持續顯現，第三方物流需求外溢，帶動廊坊、天津市場去化。
一季度，北京倉儲物流市場暫無新增供應。北京冬奧及兩會的召開，致使在建倉儲物業存在一定程度的停工，影響了新項目的入市進度。
新租需求持續回升，其中第三方物流占總租賃成交面積的78%，消費品制造業亦有表現，成交活躍區域以首都機場及大興京南為主。
由于可租面積緊俏，本季租賃大多以5,000平方米左右的基本單元面積成交。凈吸納量環比上升58%至6,800平方米，空置率環比下降0.3個百分點至3.0%。
平均租金同樣本比環比增長0.9%至每月每平方米54.3元。經開區和馬駒橋因離市中心最近而成為城市配送需求首選，租金增長最快。
值得注意的是，首都機場區域憑借其對航空運輸和醫藥配送類租戶的吸引力，租金穩步上漲并居各子市場之首。
本季度廊坊新增供應合計25.8萬平方米，而天津則在近六個季度首次無新增供應入市。
廊坊目前以第三方物流的分撥中心或中轉倉需求為主，具有近京區位優勢的廊坊經開區去化最為明顯。
由于新增供應不斷，疊加疫情影響車輛往來受限，整體空置率持續快速上行，租金同樣本比環比下降1.8%。
天津本季錄得新租的79%亦來自于第三方物流，主要活躍區域為西青、津南和濱海新區，同時錄得電商行業大面積短租退倉，兩相抵消之下，凈吸納錄得1.5萬平方米，空置率環比小幅下降至16.7%，平均租金環比持平。
圖片來源：CBRE《2022年第一季度北京房地產市場回顧》
政府在《北京市2022年度建設用地供應計劃》中宣布將推出30萬平方米倉儲用地，釋放供地持續放寬信號，其中一半將坐落于大興臨空經濟區，其余面積分別位于房山區、亦莊新城及平谷區。這將有助于多元化布局的開發商入局產業領域。
今年后三個季度，北京將迎來近29萬平方米的新增供應，有望推動更多租賃需求落地，同期廊坊和天津還將分別迎來75萬和61萬平方米的倉儲物流設施入市，兩地將在區域配送中心、制造業及本地城市配送等需求點繼續發力。
05 商務園區：受到互聯網頭部企業收縮沖擊
一季度，北京商務園區明顯受到頭部互聯網企業收縮沖擊，吸納量大幅下跌至55%，但租金表現堅挺，錄得小幅下降。
一季度，北京商務園區市場兩個項目共計建筑面積14.8萬平方米交付使用。新項目來自東升和亦莊子市場，分別定位智能制造和生命科學專項園區，目前均未錄得新租戶入駐，但為區域帶來了更多優質的可選空間。
受互聯網頭部企業的收縮影響，季內整體市場活躍度有所放緩，凈吸納量環比下降55%至3.1萬平方米，空置率上調至18.9%。
中關村軟件園子市場受沖擊較大，錄得負的凈吸納量；而北清路子市場則憑借租金成本優勢，空置率持續下行；上地、東升租賃活躍度保持平穩。
其他區域中，經開區、電子城和大興相對活躍。來自其他區域TMT企業的外溢需求加速經開區子市場類辦公物業去化，電子城也錄得來自TMT企業的小面積成交，而生物醫藥類企業在大興子市場積極布局。
圖片來源：CBRE《2022年第一季度北京房地產市場回顧》
豐臺科技園由于個別項目出現租戶清退，凈吸納量錄得負值；貿易類租戶退租和倉儲物流類企業升級搬遷，使得順義子市場空置率小幅上揚。
全市商務園區平均租金報價同樣本比環比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中關村集群整體租金同樣本比環比微漲0.1%，僅有北清路子市場小幅上漲，而上地、中關村軟件園和東升結束去年租金高速增長，環比持平。而經開區、豐臺科技園子市場依舊面臨空置壓力，環比小幅下調租金。
圖片來源：《2022年第一季度北京房地產市場回顧》
《北京市2022年度建設用地供應計劃》亦宣布將推出120萬平方米研發用地和230萬平方米工業用地，將強化北京及重點區域在數字經濟和高精尖產業的競爭力。
2022年北京商務園區市場預計還將迎來109萬平方米的新增供應，全年有望迎來歷史供應高峰。
文中數據及資料來源：世邦魏理仕、仲量聯行、第一太平戴維斯、戴德梁行發布關于2022年第一季度北京房地產市場相關報告。
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