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招商產園REITs進入發售階段,對行業有何啟示?

克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
2021-05-26 10:48 6923 0 0
REITs契合招商蛇口發展戰略,存量時代下掌握先機。

作者:克而瑞研究中心

來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

導 讀 

REITs契合招商蛇口發展戰略,存量時代下掌握先機

2021年5月20日,深交所首批4只公募REITs的詢價公告、基金合同、招募說明書、托管協議和基金產品資料概要等全部公示;其中博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金將于5月25日正式詢價。事實上,自4月23日受理以來,招商蛇口產業園REITs作為全國首單正式申報的產業園區類基礎設施公募REITs項目,廣受關注。此次,隨著招商蛇口產業園REITs的發售,對于招商蛇口有何戰略層面的意義,對于行業而言,又有何啟示?

01

2021年現金分派率預期4.1%
招商產園戰略配售超額認購

具體從招商蛇口產業園REITs的構架來看,為公募基金+ABS結構,此外還引入了并購貸,其中萬海擬作為借款人向招商銀行深圳分行申請貸款,授信金額為4億元,首次提款金額為3億元,用途限于支付項目公司股權交易對價。

項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業,租金收入確定性較高,如公募基金管理人為博時基金,專項計劃管理人為博時資本,基金托管人為招商銀行,外部管理機構為招商蛇口旗下的招商創業,財務顧問為招商證券及中信證券。

本次入池的資產項目為萬海大廈及萬融大廈,2020年底的評估價值共25.28億元。2018至2020年末,項目公司營業總收入分別為1.33、1.32和1.15億元;凈利潤分別為6137萬元、6536萬元和5352萬元。2021至2022的預測投資人凈現金流分派率分別為4.1%、4.17%;資本化率(Cap Rate)分別為4.45%、4.56%。

雖然4.1%的凈現金流分派率,剛過《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》中規定的凈現金流分派率最低4%的原則,但由于優質的底層物業,依然受到了機構投資者的青睞。

據了解,此次招商蛇口產業園REITs準予發售的基金份額總額為9.00億份,存續期為50年。發售由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。初始戰略配售基金份額數量為5.85億份,占比65%;其中,原始權益人或其同一控制下的關聯方擬認購數量為2.88億份,占比32%;其他戰略投資者2.97億份,占比33%。此外,網下發售份額2.25億份,公眾投資者份額0.90億份,占比分別為25%、10%。

從市場反應來看,該產品獲得了各類型機構投資者的青睞,在原計劃外部戰略配售(不含原始權益人認購部分)預留30%額度情況下獲得了近3倍超額認購,并最終鎖定戰略投資者10余家,除原始權益人招商蛇口外,其他為保險資金、大型央企投資機構、產業基金、銀行和券商自營及理財資金。

02

REITs契合招商蛇口發展戰略
存量時代下掌握先機

作為該產品的原始權益人——招商蛇口的三個主營業務分別為社區開發與運營、園區開發與運營以及郵輪建設,并以城市運營商為定位,擁有較多優質自持物業,而REITs與該戰略高度吻合,打通投融管退的完整資金鏈,進一步加速存量布局。除了戰略層面,公募REITs能以相對合理的價格實現真實出售及物業項目出表,是釋放利潤、負債率調節的較好方式。

事實上,招商蛇口對REITs、私募基金等資本通道的嘗試于2017年就已開始。2017年底,招商蛇口通過地產基金模式,以3.2億元的出資額,打包北京和上海三處商業物業資產,并獲得了50億元離岸人民幣,成為了招商探索REITs融資通道的起點。

2019年12月,招商蛇口發起招商局商業房托基金(REITs)于港交所掛牌,基金投資組合包括旗下深圳前海自貿區的5個商業物業,資產估值65.17億元。2020年底,招商蛇口還成功發行了“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產支持專項計劃”,為招商蛇口首單酒店公寓類REITs產品。

加上此次的國內公募REITs,涉及的底層物業類型已涵蓋了寫字樓、購物中心、酒店公寓及產業園。可以預見的是,未來招商蛇口的REITs嘗試不會止步于此,或還將考慮養老、長租等多種城市運營物業類型。

03

邏輯轉變從產銷模式到資管模式
鞭策企業運營能力

此次,產業園公募REITs的即將發售,對于整個產業地產行業而言,也具有以下幾點啟示:

首先,是經營思維的改變,公募REITs體現的是產銷模式到資管模式的邏輯轉變。對于以往的持有物業而言,回籠現金最快的選擇是散售。然而隨著公募REITs的出現,持有型物業將獲得長期資本,從而能夠專注于運營能力及現金流水平的提升。可見,公募REITs鼓勵的是積極的資管模式,是通過運營管理及品牌對持有物業價值的提升,同時也是對以往過度依賴母體信用背書及固定資產抵押模式的一種糾正。

其次,公募REITs的出現或會帶動行業的角色分化,也就是讓專業的人做專業的事。由于REITs本身要求資產包必須要由一個團隊進行管理,若未來要把其他資產裝入REITs,同樣也需要統一管理。這也促使企業在經營模式上輕重分離、建管分離,要打造自己獨立的輕資產管理團隊。

最后,公募REITs出現對于企業的成本控制及運營能力都是一種鞭策。目前國內公募REITs要求項目未來3年的凈現金流分派率原則上不低于4%。如果項目的收益率過低,市場反應冷淡,同樣無法發行。這也給行業樹立了一個目標,促使企業提升運營能力。與此同時,房企在拿地時還需要考慮到自持物業的成本與盈利,而無法簡單再用之前捆綁住宅項目,用銷售覆蓋自持物業成本的拿地模式。

整體來看,公募REITs是未來趨勢,但對于參與產業園業務的房企來說,更應該優先提高自身的業務能力,以服務大眾為主,以發展REITs工具為次,要契合城市發展方向,看到工具的價值,而非聚焦工具本身。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 評司論企|招商產園REITs進入發售階段,對行業有何啟示?

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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