房企“三條紅線”備忘錄

近年以來，信托、海外債、ABS等各類融資方式先后收緊，“房住不炒”的政策定力尤為強勁，即便疫情黑天鵝沖擊，也未能掰倒

近期，小白菜參加地產的調研，基本上“如何應對此次三條紅線政策”成為了每場必問的問題。雖然政策還未正式發文，未來具體啥樣仍不可知（比如真的要在2021年1月1日實施？有息負債的基準是2019年末，還是今年6月末？幾項指標的具體核算？），“三條紅線”儼然已經成為了當下對房企的最基本考核

8月20日，住建部和央行聯合召開了房地產企業座談會，碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤以及陽光城12家房企被約過去喝了一波茶，其中提及的重點房地產企業資金監測和融資管理規則，核心就是所謂的“三條紅線”                     

根據新聞報道，“三條紅線”具體如下（請務必看清，是新聞報道，小白菜是沒找到相關紅頭文件，應該是會議精神的流出）：

（2）凈負債率不得大于100%；

（3）現金短債比不得小于1倍

根據“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；

橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；

黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；

綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

資產負債率是判斷負債水平的常用指標，鑒于預售制特色下，房企預售賬款占負債比重較大，因此扣除后可以更好反映負債情況。

剔除預收賬款（合同負債）的資產負債率有兩種計算方式，一種是只在負債端剔除（大部分金融工具都采用了這種簡化方式），另一種是資產負債端均剔除。

按照市場觀點，基本確定是第二種：

2、凈負債率

凈負債率是判斷房企財務風險的重要指標，可以反映負債壓力和杠桿水平。

凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/所有者權益

吐槽：永續債等往往計入所有者權益，低估了企業的凈負債率；貨幣資金并未考慮受限部分，房企要是上頭，甚至會在資產負債表日質押借入過橋資金來改善指標，可以通過各種手段來開源節流“貨幣資金”科目。

3、現金短債比

現金短債比衡量短期財務風險，體現短期現金流壓力和流動性，可以說是反映房企資金安全最前端、最直接的指標。

現金短債比=貨幣資金/短期有息負債

吐槽：貨幣資金的問題同上述；短期有息負債的口徑可能被降低，如部分尾款ABS，可能并未計入有息負債中等。

“三條紅線”浮出水面并非“沒事找事”

（1）政策的出臺打壓，基本上都遵循一個邏輯，房價、地價又開始彪了

雖然上半年經歷了疫情黑天鵝，在政策的關懷下，砸出的大坑迅速得到修復，前幾個月核心城市土地市場過于火熱，溢價率再度攀升，新建商品住宅、二手住宅價格抬升，在“房住不炒”的大背景下，顯得異常不和諧。

（2）地拿的貴了，限價下房價又不讓漲，這么下去，頭鐵的這些房企也危矣，風險就在路上得治治

（3）經濟數據遭疫情重創，前期確實政策端有所松動，于是乎靠房地產拉動的言論又起了，又覺得房價可以漲了得“穩預期” 

整體而言，政策端還是挺仁慈的，最起碼不是不讓發展，也給有息負債留了0-15%的增長空間，所以并非是要把地產商往死了搞，還是要在三穩之下，建立個健康的市場。房企想要多拿地，想要多拿錢，就必須降低負債和杠桿，讓自身回血匹配公司投資，而不是過度依賴舉債擴張 

俗話說得好，上有政策，下有對策：

1、高周轉、抓回款

提升自我造血能力始終是房企生存的“王道”，通過提高周轉速度、加快現金回流，可以直接明了地緩解房企資金壓力，方式雖簡單粗暴，但并非口嗨這么輕松可以做到

對于投資者而言，可以通過“銷售去化率”和“銷售回款率”兩個指標來做觀測。不過，小白菜曾研究發現，這兩項會階段性呈背離狀態，也能解釋得通，去化好往往要犧牲回款來實現（比如降低首付比例等）。

2、引進戰投

引入戰投，效果拔群，增量資金入場能夠顯著緩解資金之渴。依稀記得那些年那些房企引入的大腿：恒大1300億戰投（雖然現在面臨贖回壓力）、華夏幸福引入平安、再如陽光城前不久搶跑引入泰康

3、分拆資產上市

分拆上市最近并不新鮮，不過多為物業板塊，比如前不久的金科分拆物業赴港上市，可謂是地產行業目前最流行的玩法，一時間成為資本熱捧的主角兒（故事講得好，幾十倍估值隨便給）。

物業板塊等上市后，可以提升權益，從而降低公司杠桿。而且，如藍光，旗下嘉寶65%的股權，甚至有14%的空間可以來揮霍補充流動性（保證51%的股權），聽上去一幅很靠譜的樣子

4、讓渡股權，變賣項目 

割肉，就要快準狠，猶豫即敗北！

5、明股實債 

附龍湖關于不踩線經驗紀要，不得不吹一波（給民企長臉）：

（1）選擇主流融資方式，不走非標融資的渠道

龍湖在國內融資主要有兩條線，一個是是融資債券、一個是開發貸。這兩個水龍頭是非常大，而且是主流的融資方式，它不會像非標、信托這樣會受調控影響時有時無，它是一個穩定健康的方式。境外融資龍湖選擇美元債和銀團貸款。這四個渠道給龍湖提供了充裕的融資彈藥。

（2）始終保持一定的余量

在融資上始終保持一定的余量，以負債率倒推，永遠不把公司逼到為了還錢去融資的水平，永遠擁有主動權和自主選擇權。具體而言，第一就是嚴格控制一年到期負債的比例；第二就是對外幣債務設定上限，同時規避外幣的匯兌風險

（3）珍惜信用

龍湖非常珍惜自己的信用，雖然是一家民企，但是即使是在2008年金融危機時銀行希望龍湖可以展期來幫助龍湖度過難關，龍湖依然沒有選擇展期，每一筆貸款要么到期還，要么提前還，這種做法贏得投資人信任。

附錄