債市投研筆記 作者：債市小白菜
來源：債市投研筆記（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）
碎碎念：今天地產可算是“揚眉吐氣”了回，連華夏幸福都硬了，榮登漲幅榜首（其債券全價20塊左右成交，可真戲謔），是因為昨晚的政策獲得資本市場的贊成票？資金輪動防守？亦或某大佬的喊話?小白菜不得而知，只希望能持久點吧……
不知道哪里來的野消息（網傳）顯示：2月18日住建部發文直接監控22個熱點城市，具體名單未公布（網傳版為包括北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市）。對22個重點城市實施兩集中（集中發布出讓公告，集中組織出讓活動），2021年發布住宅用地公告不能超過3次。
本來這種消息瞥一眼就好，但是鄭州、天津、青島的相關消息對此進一步印證……
1、鄭州
鄭州通知稱，根據部2021年住宅分類調控精神的要求，結合鄭州市實際情況，自本通知下發起(2月23日)，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告,上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。（網傳文件截圖，截止目前并未正式公布）
不過今天鄭州航空港區發布了29宗地終止掛牌交易的公告。（應該是可以確定了）
2、天津
天津市自然資源和規劃局發布《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》指出：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統一發布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地出讓公告。（落款時間顯示為2021年2月23日，截至目前天津市規劃和自然資源局官方網站上未能搜索到該文件）
3、青島
2月24日，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》的通知，指出：嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
目前，主要這三城算是比較確定的，其他后續是否跟進還有待觀察……
扯幾句有的沒的
本次土地新政是過去幾年房地產調控又一延續，應該也是基于20年這些重點城市土拍市場較熱，房價高位且仍有上行動能，需要降降溫來考慮的。
從“三條紅線”控制房開杠桿、買房控資格、貸款集中度管理控房貸規模再到現在的地方供地“兩集中”控賣地，可以說已經形成了一套相對比較完善的“長效管理機制”，離三穩的目標也越來越近（我猜的）……
不過小白菜比較擔心的一點是：去年“三道紅線”試點，使得行業進入降負債、降杠桿階段，房企開始抓回款來回血，這下子集中供地，公司銷售節奏的鋪排面臨沖擊，若不能平穩過渡，可能一不小心……
影響幾何？
昨晚到落稿前，小白菜也跟一些胖友交流，參加了幾個房企線上調研，簡單做個總結分享：（部分有參考賣方，不過具體影響幾何，仍需看最終落地細則）
1、拿地節奏
集中供地下，最直接的影響就是影響房企拿地節奏，以天津為例，369月供地，這幾個月將是房企在該市密集拿地、補庫存的階段。
2、拿地價格
集中供地，房企競拍資金會有所分流，雖然22個城市供地時間會錯配，但因為都是核心熱點城市，即便某幾個城市的集中供地，同批次也起碼有個幾十宗，也會導致單一宗地的競拍參與方減少，有利于抑制地價。
另一方面，以前土地供應比較隨機，沒有規則，房企也不知道供地計劃，一旦扎進去某城市，為了生存，有時候硬著頭皮去搶地，造成了高地價。而后續知道了供地計劃，房企也能根據自身的深耕和發展需求，來合理競爭土地。
而地價得到抑制，長期一定程度上也能改善房企的利潤率水平。
3、拿地方式
對于優質地塊，小白菜第一感覺就是覺得競爭會更加激烈，但實際房企調研的反饋不然，對于熱門地塊，房企之間會更多采取合作方式，而不會推高地價，互相殘殺，在前期就會尋找潛在的“胖友”，避免不必要的競爭。
此外，房企或更關注市場收并購的方式，從而避免政策的不確定性。
4、拿地區域
22座重點城市的掛地較為集中，其他城市或迎來結構性機會。面臨單次大量供地，難免會出現投資上海，錯失青島的情況，資金有限之下，對于城市or市場的研判對于房企而言也有一定的挑戰。
此外，對于中小房企而言，在這些核心熱點城市參與項目的門檻變相有所提高，或更為關注核心城市之外的機會。
小結：綜上，房企投拓能力將面臨重大挑戰。簡單粗暴點說，對于目標城市，原本是以12個月的節奏來展開，而目前集中3次供應，工作總量是沒變，但是要在短時間完成包括初步研判、實地考察等，投拓的兄弟鴨梨山大，這里心疼10秒……
5、運營模式
多數房企都采取高周轉模式，在此模式下，拿地后高周轉回流資金，然后繼續拿地……如此循環滾續，土地新政下或許不太能行得通。
6、區域房價
集中供地、集中拿地后，一般開發周期也差不了太多，可能會造成新盤集中開盤，集中銷售的狀態，房企為了加速去化，搶奪客源，或采取各種營銷手段，有利于抑制房價。
7、資金鏈壓力
從22重點城市2020年供地情況來看，多個城市單次集中供地超過了30宗，對于房企而言，短期籌備大規模資金壓力較大，因此對于融資成本比較低有一定利好。
通過官方的表述，且不談對于房企or公眾的影響，聽上去總覺得是理想情況，達不達得到預期還兩說。但值得注意的是，對于地方政府的影響應該是比較實打實的，除了上述外，一年3次的土地供應機會，錯過就要等來年，一定程度上對于土地供應產生負面影響，從而降低地方對于“土地財政”的依賴。（是不是也會影響到區域城投的表現呢？）
而且，對于地方政府而言，未來的供地節奏的安排也有壓力，如何合理供地，讓市場有效消化而不導致流拍率上升，確實頭大……
本篇結束語
綜上，從目前來看的話，對于資金實力比較強的房企有一定利好，尤其是一些國企、央企等，融資成本相對較低，能夠短期搞到大量資金參與土拍（今天漲幅靠前的也多為規模房企）。
全國化布局房企也會更有優勢，只要布局足夠廣，22城供地安排也有一定錯配，房企參與全國市場的機會就會更多，而布局越單一，規模越小，節奏容易被拐帶著走，壓力較大。
總而言之，后續若該政策全面落地，對于房企的影響可謂“炸鍋”，無論是前期的融資安排、投資拿地，還是后續的供貨、銷售等，都將面臨重大的影響。
彼時將全面考研房企的融資、投拓、營銷等經營管理能力，而內功修煉的好的也將脫穎而出。
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原標題： 【筆記】22城供地“兩集中”備忘錄
