丁祖昱評樓市 作者：CAIC城市更新中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
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近年來國內城市化進程在不斷加快，據國家統計局數據顯示，2020年末中國常住人口城鎮化率已超過60%。與此同時，城市也面臨著開發漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。
2020年12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議首先提出，全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。
2021年3月，“十四五”規劃又明確提出實施城市更新行動，“城市更新”首次寫入政府工作報告中，成為當下熱議的高頻詞。
01
TOP10房企積極布局城市更新
從TOP10房企的表現來看，疫情帶來的銷售壓力在TOP10的業績中未能體現，頭部企業在3年內銷售金額逐年增加。在拿地方面，由于今年上半年全國重點22城實施“雙集中”土地供應新政，競爭激烈導致利潤空間過低，TOP10房企紛紛調整拿地策略：放緩公開市場拿地的節奏。
但整體規模依然持續領先，土地儲備充足，發展更趨穩健，拿地金額與銷售比控制在35%-45%之間。相較2020年上半年，21年拿地銷售比同比上升6.1個百分點至40.9%。
受金融與土地集中度等監管政策影響，行業集中度加劇。TOP10房企2021年上半年拿地金額上限上漲42%至1230億元，下限上漲30%至641億元。同時隨著公開拿地難度升級，為保證穩健的土地儲地規模，頭部房企率先積極布局城市更新業務板塊，主要是通過參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項目建設獲取土地資源，2021年上半年TOP10房企城市更新項目占總土儲的5.69%-24.8%之間。
圖：TOP10代表房企城更占比及組織架構情況
數據來源：CAIC
從TOP10房企對城市更新項目的布局情況來看，為避免盲目的全國化布局造成的利潤壓縮，企業實力強勁的頭部房企開始進一步深耕高能級的一二線城市。但面對增量遞減，TOP10房企在優質土地的獲取上依然聚焦在非標拿地模式。
截止日前，TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新業務，除此之外，近50%房企涉獵長三角城更，近30%進駐京津冀、中原等城市群。
隨著城市更新市場化程度逐步開放，具備前瞻性的TOP10房企已經先人一步占領高地，其中珠三角、長三角參與比例較高。
02
TOP11-50房企布局珠三角占比達52.5%
為維持良好的財務指標，TOP11-50房企在3年內銷售金額增速保持在10%以上。在拿地方面TOP11-50房企土地儲備充足，拿地節奏維持穩定，2021年上半年拿地金額上限微增，同比上漲17%，至536億元。拿地金額與銷售比自2018年逐年下降，相較2020年，2021年半年度拿地銷售比同比上升6.8個百分點至27.5%。
隨著公開拿地難度逐漸升級，TOP11-50房企在愈發難以與頭部房企競爭的壓力下，相繼布局城市更新板塊，通過城市更新渠道維持土地儲備，其中粵系房企占比達20%，近9成的TOP11-50房企其城市更新占總土儲比例集中在15%-30%之間,其中富力占比頗高，達79%。
圖:TOP11-50代表房企城更項目占比及組織架構情況
資料來源：CAIC
從城市更新項目的布局情況來看，灣區作為房企城市更新的重點布局區域，TOP11-50房企中已布局珠三角占比高達52.5%。城市更新作為非標拿地模式備受房企關注，尤其在政策較為完整的珠三角，以較低價格拿到大量土地的拿地方式保證了企業利潤。TOP11-50房企有21家已布局城市更新板塊，其中76%集中布局在珠三角，除此之外，如富力、首開、融信等少部分房企在長三角、京津冀、中原城市群也有城市更新布局。
03
僅11家TOP51-100房企布局城市更新
與TOP50房企不同，城市更新業務因對主體資本及渠道要求較高，僅11家TOP51-100房企積極布局城市更新業務板塊，城市更新項目建面主要集中在1000萬平方米以內。
TOP51-100房企在拿地方面多為深耕型，在政策及金融管控收緊趨勢下，上半年拿地策略較為激進，拿地金額與銷售比由2018年的47%上升至71.67%。相較于前50房企，后50房企覆蓋城市更新業務的企業主要聚焦在廣東本地房企以及國企。
圖: TOP51-100代表房企城更項目建面（萬㎡）及組織架構情況
資料來源：CAIC
從城市更新項目的布局情況來看，TOP51-100中涉及城市更新業務的廣東本地房企，城市更新是其主要的業務板塊，因此79%房企在珠三角布局城市更新業務，除此之外，42%房企涉獵川渝等其他城市群城更，21%房企進駐長三角城市群。
04
城市更新的熱點區域集中在珠三角
從TOP100房企的不同布局情況來看 ，珠三角大灣區成為了城市更新的熱點區域，因此，粵系房企在這方面有很強的地緣優勢，從已具規模的房企來看，過半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。反觀大灣區之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市。
在各大房企不斷加快布局的同時，城市更新的痛點也很明顯，項目體量較大，對資金要求高，需要處理的關系較為復雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰壓力較大，因此在項目獲取上，通過收并購或者合作兩種的方式，可以快速打開新局面，既減輕了企業前期的資金壓力，也共同分擔了后期開發和運營的市場風險。
企業合作方面，2020年以來屢見不鮮，主要可分為三類。一是尋找能補充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優勢、且有城市更新經驗的本土企業合作，能幫助更快獲取項目。二是援引有資金實力或融資能力強的投資方，比如俊發與平安不動產合作，平安不動產作為中國平安旗下專業的不動產投資和資產管理平臺企業，能給俊發提供有效的資金支持。三是有城市更新經驗的房企強強結合，比如花樣年和奧園，資源共享能實現1+1>2的效果
事實上，開發周期長、周轉慢，處于轉化期的大部分項目仍在沉淀資金，城市更新項目必須在轉化成有效土儲后才能貢獻業績。從近幾年表現來看，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項目成功轉化，并陸續開盤貢獻銷售，并呈現出穩定轉化的趨勢釋放紅利。
隨著中央和地方的政策逐步完善，預計未來轉化將進一步提速。比如2021年3月開始實施的《深圳經濟特區城市更新條例》，改變了“雙百”制，規定舊住宅區簽約面積與簽約人數均達95%以上可征收，極大推動城市更新進程。
從目前來看，在城市更新的項目過程中，開發商已不再是單一的參與主體，甚至不是主要的參與主體。在增存賽道上，開發商需要承載的是綜合實力，例如持有物業的運營能力、招商資源庫的整合能力、產業企業的勾兌能力等等。而往往正是這些能力決定一家企業是否能夠成功介入城市更新。
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