觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產網：今年是我們第二次與陳思銘對話了。
可惜的是，礙于疫情及工作安排，此次我們仍是通過線上視頻會面。這位年輕有為的企業掌舵者十分繁忙，過兩天，他又將馬不停蹄從內地前往香港。
由于兼顧家人與工作，陳思銘時常要在香港、廣州兩地跑。
“從上年8月份到現在，我已經隔離了7次。”
除了奔波，更讓他感到有些對家人的愧疚：“疫情對我個人的影響非常大，因為兩地跑，小孩還小，對家庭的影響比較大，因此也十分感謝家庭的理解和支持。”
而陳思銘也坦露，現階段仍會把主要精力放在景業名邦這家上市一年多的企業身上。
在2019年底港交所敲響上市鑼后，這一年多來陳思銘帶領著景業名邦在行業里留下了許多深深淺淺的足跡。
“上市后公司的士氣明顯不同，擁有更多更好的渠道，讓所有的同事跟著公司一起成長，這是我最高興看到的一件事情。”
正是這些腳印，讓屏幕前的陳思銘相比一年前顯得愈加成熟，愈加穩健，對于企業的道路也有了更詳盡的謀劃。
但如今，在各類收緊政策下，土地市場也有了新的游戲規則，即是眼下土地市場以“集中供地”為核心進行變革。
兩集中下，一方面整個土地市場有一定的舒緩、平穩，但另一方面，一些熱點城市及核心地塊，競爭也變得更加激烈。這就考驗著企業對于資金、人員、利潤等等方面的調動與平衡，甚至也包括例如搖號機制下的運氣。
“第一個要會'算賬’，第二個也要靠一定的運氣。”陳思銘說道：“但作為一個企業，不可能只是每天在等運氣。”
他強調，公司不可能盲目跟投，而是要理性拿地，根據自身的策略進行投拓。“集中供地下，我們更希望做到的是利潤、去化這兩個指標。”
言下之意，景業名邦會依據自身的財力及布局戰略進行納儲。但現實的問題是，在激烈的爭奪下，要如何獲取更多優質土地資源呢？
陳思銘選擇了多渠道納儲。
2020年7月，景業名邦聯手金科以10億元摘得廣州增城中新鎮一宗地塊；同年12月，以10.6億搖中南京六合地塊，隨后引進龍光一起開發。
就在剛過去的6月，景業名邦與金地達成合作共同開發廣州增城一宗宅地，該地塊由金地在廣州首批集中供地中以9.18億摘得，溢價率18%。
這三宗總價接近30億元的項目地塊，景業名邦都通過擇優合作，優化了資金和杠桿。今年其中兩個合作項目均已開盤入市。
“與金科合作的增城項目（金科景業雍景園）4月首批開售，當天售罄去化100%；南京和龍光合作的項目（景業龍光玖云府）同樣開盤當天去化率達到約80%。”說起這些新項目，陳思銘表現出滿意。
事實上，在行業集中度攀高、融資受限的背景下，合作已成為房企控制風險、保持規模增長的重要突破口。可以窺見，強強聯合也成為景業名邦的增長戰略之一。
對于這些合作項目的操盤、并表權，陳思銘則看得十分豁然。
在他眼里，房地產行業是一個普遍比較團結的行業，在合作中，根據不同項目的情況，互相都愿禮讓一些，也希望保持較好的合作關系。
“其實前期的時候，每個公司都希望并表、希望操盤，但這些是大家要共同探討的，合作不可能只有單方贏，必須是雙贏，不同的項目會進行不同的探討。”這也是許多房企選擇與景業名邦合作的原因之一——高效、共識。
另據觀點地產新媒體了解，此前景業名邦還與合景泰富、東湖洲地產等企業進行過項目合作，同時亦拓展其他產業領域的合作資源，在平臺打造、項目運營、產業資源等方面進行合作，擴大整合效益。對于走多元化線路的景業名邦，這為其提升綜合競爭力。而這，也對其深度布局的城市更新業務帶來助力。
除了公開市場的聯合拿地、共同開發，城市更新業務亦成為景業名邦保證土儲的另外一個重要渠道。
早在去年，陳思銘就向我們表達了對于舊改方面的規劃，并稱將為景業名邦的土地儲備和業績帶來快速增量。
今年4月，景業名邦聯合體以100%現場表決同意率正式成為了廣州黃埔區珠江村舊村改造合作企業，成功拿下第一個城市舊改項目。
陳思銘對項目十分滿意，珠江村位置優越，坐擁一線珠江江景，村社范圍內鏈接兩條地鐵線，改造范圍內總建筑面積79.93萬平方米。
“珠江村復建區面積占比大，融資區約27萬平方米的體量，這已經為我們提供預估超150億元的貨量，將對公司整體增長帶來非常大的收益。”
同時陳思銘透露，廣佛地區是景業名邦城市更新項目的重中之重，目前在研究介入的約有超過600萬平方米的舊村資源。
不可忽視的是，如今大灣區尤其廣州的舊改市場愈加白熱化，玩家蜂擁進入。
“短短一年，舊村激烈程度大了很多。”陳思銘感慨，這也讓他聚焦在短期目標：“未來兩年內，我們會有2-3個項目持續地實現轉化，并將精力聚焦在專注做好每一個項目。”
他坦言：“當然，每一個舊改轉化的體量，對公司會是一個比較大的提升。”
打好基底
2020年，景業名邦實現合約銷售金額35.24億元，同比增長13%。對此，我們詢問起陳思銘如今的完成情況。
“我們上半年的合約銷售成績良好，所以今年整體銷售目標肯定是問題不大，甚至會給市場驚喜都有可能。”陳思銘很是坦誠：“主要是由于這一兩年公司發展拿地的策略，漸漸也會將核心放在一二線城市，還有去化更加的平衡。”
橫向對比，這家年輕企業的發展增速遠超行業平均水平。
但在陳思銘看來，這已是一個平衡之后理性的速度：“沒有三道紅線以前，不少公司完全可以達到5倍、10倍的速度，不計成本去提速，但是風險非常大。”
事實上，去年以來橫亙在房企發展路上的遠不止三道紅線，還包括各個融資端收窄、兩集中供地，以及資金供給端方面收緊按揭貸、經營貸等——房地產正處在“強監管”時代。
陳思銘辯證地看來這些變化與影響：“無論是在地價、房價進行調控，這是政府希望整個經濟良性與穩健發展。”
另一方面，陳思銘坦言，調控對于景業名邦來說肯定會帶來困難，畢竟這是一家上市一年多，正處于增長期的新生代房企。
但陳思銘并不泄氣，他對景業名邦有著清晰的定位與規劃：“我們的目標不是想做多少千億，最主要是做好現有的每個項目，利用每一塊資源，做優做強。”
陳思銘很清楚，每家企業的步伐與節奏不同，于景業名邦而言，作為一家小而美的企業，如果基礎、基底打不好，策略過于激進，反而會產生反作用。
從對話中我們總能感受到陳思銘的篤定，不管是外界對于他“雅居樂二代”的標簽，或者對公司發展規模的討論。
“做好自己，問心無愧。”這是他的態度。
值得一提的是，盡管房地產金融監管全面加強，財務穩健的景業名邦并沒有受到實質性的負面影響。
“三道紅線沒出來前，公司絕大部分財務數據和紅線都是比較吻合的，現金短債比、負債都是安全線以內。”陳思銘說道。
2020年，景業名邦剔除預收款后資產負債率為54.8%，同比減少10.4個百分點；凈負債比率由2019年的47.1%降至行業低水平的16.9%，減少30.2個百分點；現金短債比為1.53倍。
同時上市更為景業名邦打開了全新的融資版圖，在2020年3月成功發行1.5億美元票面利率7.5%的優先票據；同年12月，景業名邦與恒生銀行及其他若干金融機構簽訂7.34億港元的貸款融資協議。
今年2021年2月，景業名邦再次成功發行1.55億美元票面利率7.5%的優先票據。截至2020年12月31日，景業名邦的加權平均借貸成本為6.5%，處于行業中等水平。
除此外，金融、風控出身的陳思銘還分外注重一項財務指標：“我最看中的一個指標是現金流。”
他用人類健康來比喻：“有時候說利潤虧損是健康問題，就像身體生病，今天虧了一點點沒關系，好的時候補回來；但是現金流則是生死，如果現金流出問題的話，會對企業是一個致命的打擊。”
對于現金流安全的極致追求，讓陳思銘對于每個業務、每個項目都更加審慎，包括投資精確度、資金回籠進度等。
“行業肯定沒辦法像以前呈現百花齊放的勝景，但對市場平穩是有所好處的。”
盡管趨于平穩，但陳思銘仍保有信心：“在健康的財務數據以及良好的發展下，包括公司后續土儲及舊改項目充足，未來兩三年應該不會有太大的問題。”
以下為觀點地產新媒體對景業名邦主席陳思銘先生的采訪實錄：
觀點地產新媒體：今年房企都感覺到特別緊張，過得有點膽戰心驚，您的心情怎么樣？景業名邦面對新的現狀感覺如何？
陳思銘：去年開始三道紅線、集中供地以及各種融資收緊等策略，我們可以看到，無論是地價、房價進行調控，都是政府希望整個經濟良性與穩健發展。
對我們來說，肯定會有一定的難度，但是調控是以國家發展為大前提考慮的。
作為行內人可以看見，每個公司面臨不同的問題。我們前年上市到現在，也確實看到整個市場的不同。
公司比較好一點的在財務方面，在政策沒有出來之前，我們絕大部分財務數據和三道紅線都是吻合的，無論是現金短債比、負債率，都比較吻合。
公司整體的策略都比較穩健，我們的目標也不是想做多少千億的公司，最主要的是做好現有的每個項目，利用每一塊資源，做優做強。
做多大或者增長多快，我覺得每個人的步伐不一樣，但是我們的基礎、基底打不好，對公司的影響也會比較大，所以做優、做強、做品質為主。
觀點地產新媒體：所以景業名邦的標簽就是穩健嗎？
陳思銘：整體保持穩健的情況。
以前我一直說，甚至對所有的人說，我們做的是高增長、高利潤，還有高品質。現在除了這“三高”以外，后面還有做好品牌，做好品質，讓整個社會認同，我希望景業名邦未來能做到這三點。
觀點地產新媒體：今年兩集中拿地下，景業名邦的策略是什么，或者有哪些增加土地儲備的方法？
陳思銘：我們更希望做到的是利潤、去化，這兩點是房地產企業最希望看到的數據。但人口流入比較多的幾個城市，普遍來說競爭肯定會很激烈。集中供地對整個市場有一定的舒緩，但也會造成所有人都來競爭（熱門土地）。
當所有人都參加的時候，第一要會‘算賬’，第二也要靠一定的運氣。當然，我們作為一個企業，不可能每天等運氣，肯定也會理性拿地。
我們有時候開玩笑說，在廣州拿一塊地王，就是我們公司的市值了。
所以現在不可能盲目地跟投，要根據自己的策略拿地。我們不排除任何一個招拍掛的可能性，也不排除在市場上拿到土地資源的方式，甚至和很多不同房企合作，我們都會嘗試。
比如目前在增城區和金科有一個合作項目，開盤當天賣得挺不錯，去化100%；另外一個合作項目是這次廣州集中供地中，金地拍到的一塊地；以及南京非常運氣地搖到一個項目，和龍光合作，當天開盤去化率差不多80%。
這些項目的表現我們能看到，人口流量大的城市，肯定是有優勢。
但是如何能保證發展？肯定要更多不同渠道拿地。比如很早就開始的城市更新，也有和一些不同團隊的合作。
比如剛剛拿到的廣州珠江村，總體面積將近80萬平方米，復建區占了絕大部分，約50多萬平方米，融資區約28萬平方米，就這一塊已經預計可以為公司提供150億左右的貨量，對公司整體的增長帶來非常大的收益。
我們以大灣區為主，尤其在廣佛地區是城市更新項目的重中之重，我們在洽談的舊村資源，已經超過了600萬平方米。
觀點地產新媒體：金地也好，金科也好，包括南京與龍光合作，在挑選合作時候有什么標準？合作方式方面有哪些靈活性？
陳思銘：我們公司小而精，規模不算特別大，人力架構不算臃腫，相對比較合理，因此有一個優點，就是工作效率會提高很多。
這也是合作方對我們比較認同的一點，所有程序都是兩級，甚至有一些不緊急的事情都是比較快速地處理。
合作方標準方面，第一個肯定會做背景調查，互相學習的前提下，必須要對其社會背景、財務狀況等都知根知底。
當然，大家共同合作前都會把一些協議和條件談好，避免日后不必要的矛盾。
有時候，我們不必為一個項目而破壞市場上面的交情，寧愿有一些項目不合作，甚至禮讓一些，也要保持比較好的合作關系。
觀點地產新媒體：這些合作項目會盡量采取并表？
陳思銘：前期的時候，每個公司當然希望并表，去操盤，但這些也是大家要共同的探討。因為合作不可能只有單方贏，必須是雙贏，不同的時間，不同的項目都要進行不同的探討。
觀點地產新媒體：景業名邦會收購資產？
陳思銘：我們不排除任何一個能拿資源方式，當然是合法合規的，所以收并購也是其中一個策略。
我們第一個項目就是收并購回來的。
按照當時的時間段，其實它的利潤不算是十分可觀，但是我們看到廣州市場、區域的活力，在有限的能力下，我們盤活了這個項目，所以我們也不會排除任何一個所謂收并購的資源拿地。
觀點地產新媒體：上市一年多，您怎么評價景業名邦，心境有什么變化？
陳思銘：對我來說，其實還是一樣，做好公司所有能做的東西，必須要做好。
對我們來說，無論上不上市，都是要做精品、做品牌、做好景業名邦，這是不變的宗旨。
當然，上市后公司的士氣明顯不同，能明顯看到今年有更好的渠道，讓所有的同事跟著公司一起成長，這是我最高興看到的一件事情。
至于對我個人的影響，還是一樣，做好每一樣事情。最大的影響是可能少了一點時間給家人。
因為疫情，對我個人的影響非常大。家里兩個小孩，比較小，爸爸經常不在他們身邊，可能這方面自身感覺到有點愧疚，所以不定時地也會兩邊跑。但是肯定是以公司為主，我家人也非常理解以及支持。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 陳思銘與觀點面對面：景業名邦的基石
