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案例分析—房產商發布廣告的法律界限

專注特殊機會投資 專注特殊機會投資 作者:錢智堅
2017-11-06 16:57 3623 0 0
房產商應如何防范法律風險呢?

一、案例分析

筆者在案例庫選取了楊上康與盧立英,深圳市佳和合泰科技有限公司房屋買賣合同糾紛一案,楊X康認為楊X康所購買商鋪的經營環境遠遠不如盧X英、XXXX公司、XXX公司所宣傳及構想,XXXX公司銷售時宣傳的眾多馳名玩具店,如“法拉利”、“喜洋洋”將進駐、已掛牌“廣東省玩具協會”等,至楊X康起訴之日,尚未兌現,于網絡、媒體間形成一定負面效應,XXXX公司、盧X英該等欺詐行為已直接影響商鋪的經營效益及楊X康權益的實現。楊X康訴至一審法院,提出上列訴訟請求。

二、原告提供的證據

楊X康為證明盧X英、XXXX公司、XXX公司采用欺詐手段進行虛假宣傳和促銷,向一審法院提交涉案商鋪的宣傳資料,上述宣傳資料中記載:深圳高利鋪租金大PK,深圳動漫展鋪一層9平方米,日租260元/平方米/日,月租金7萬;龍頭搶駐,旺場保證,并列舉加菲貓、喜洋洋和灰太狼、哆啦A夢等品牌。

三、一審法院的觀點

楊X康與盧X英簽訂《商鋪買賣合同》是雙方真實意思表示,沒有違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,雙方應切實履行合同義務。合同簽訂后,楊X康依約支付涉案商鋪購房款,盧X英、XXXX公司、XXX公司將涉案商鋪交付給楊X康使用,楊X康、盧X英、XXXX公司、XXX公司雙方均已經履行合同義務。楊X康主張盧X英、XXXX公司、XXX公司在銷售商鋪過程中存在虛假宣傳行為,構成了欺詐。本案中,從楊X康提交的宣傳資料來看,宣傳廣告內容為要約邀請,雙方合同約定也明確約定宣傳資料不構成合同主要內容,因此,楊X康購買涉案商鋪時應當清楚合同內容并不包括宣傳資料所記載內容,且楊X康作為投資人,購買商鋪屬于風險性較高的投資行為,應對廣告宣傳中所包含的不確定性事項及不確定性事項所帶來的經營風險存在合理預期?,F楊X康以盧X英、XXXX公司、XXX公司在銷售商鋪過程中虛假宣傳構成欺詐為由,請求解除《商鋪買賣合同》以及《借款合同》、《抵押借款合同》,依據不足,一審法院予以駁回。

四、二審法院觀點分析

1、楊X康主張,涉案商鋪的宣傳資料為虛假宣傳,盧X英已構成合同欺詐。對此,本院認為,首先,宣傳廣告的內容為要約邀請,涉案合同亦明確約定為銷售推廣商鋪所提供的圖文資料(包括但不限于對商鋪升值空間、收益率等所做描述)為宣傳和參考之用,不作為要約及合同條款,故宣傳廣告的內容并非雙方約定的合同內容,楊X康作為購買商鋪的投資人,應對廣告宣傳所包含的內容的不確定性進行合理預期,不應以涉案商鋪的收益未達到廣告宣傳的效果主張盧X英構成合同欺詐。

2、楊X康又主張,涉案合同第十五條中關于宣傳廣告不作為合同條款的約定為免除責任的格式條款,應當認定為無效。本院認為,涉案合同為XXXX公司提供,合同第十五條為黑體字特別標注,已足以引起買方的注意,應認定XXXX公司已履行《中華人民共和國合同法》第三十九條規定的“提供格式條款的一方采取合理方式提請對方注意”的義務,故XXXX公司已盡合理提示及說明義務,該合同條款應認定為有效。

五、案件破解方向

《廣告法》明確規定了,不得虛假宣傳,不得欺騙誤導消費者。國家工商總局發布的2016年2月1日生效的《房地產廣告發布規定》,房產預售廣告中值得關注的是發布規定的第四條,如何準確把握這四個不得,如何在廣告發布時科學設計,該規定第四條房地產廣告,房源信息應當真實,面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積,并不得含有下列內容:(一)升值或者投資回報的承諾;(二)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;(三)違反國家有關價格管理的規定;(四)對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

在上述案例中結合新的廣告法及相關規定,房產商應如何防范法律風險呢?第一,必須取得房產預售證,很多房產商連房產預售證都未有就已經蠢蠢欲動做好廣告宣傳。第二,不作任何承諾,特別是涉及教育入學、交通設施、投資回報等內容。可以宣傳不得為的其他方面,并且明確宣傳資料不作為要約及合同條款。第三,銷售商品房宣傳條款應該加粗加黑,以足夠的引起買家的注意。第四,不得使用絕對化的用語,例如國家級、最佳、最優美、空氣最清新、居住環境最舒服等等。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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