法拍房能做到真正意義上的“撿漏”嗎？

作者：鯨哥

來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）

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何為法拍房

首先給新人做一個(gè)簡(jiǎn)單的科普：何為法拍房？

法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房子。

當(dāng)債務(wù)人無(wú)力履行按揭合同或無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，他的債權(quán)人經(jīng)過司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入評(píng)估拍賣流程。

法院將委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，再通過特定的互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺(tái)公開拍賣。

拍賣取得的資金被用來償還債務(wù)。

在這個(gè)過程中，被拍賣的房子就是所謂的法拍房。法拍房的前身其實(shí)也是新房或者二手房，它們只是由于債務(wù)糾紛而遭到法院拍賣，本身并不存在質(zhì)量問題。

法拍房的優(yōu)勢(shì)

近幾年法拍房之所以受到這么多關(guān)注的原因主要是因?yàn)檫@么幾點(diǎn)：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，存在成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的情況。

2、避開限購(gòu)政策。目前法拍房在大部分城市沒有限購(gòu)政策約束。

3、直接落戶。

4、可以按揭貸款。（正常享受國(guó)家銀行政策和利率）

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可以實(shí)現(xiàn)真正意義上的“撿漏”嗎？ 

目前全國(guó)鋪開的限購(gòu)政策，讓很多人一夜之間失去了房票，同時(shí)也衍生了許多與房票相關(guān)的灰色利益行業(yè)，費(fèi)用幾千至上萬(wàn)不等。

加上新政細(xì)則迭出，不斷查漏補(bǔ)缺，因此破解限購(gòu)的方法也越來越少，越來越難。

而法拍房，則是為數(shù)不多的合法避開限購(gòu)的渠道之一，目前除某些城市外，現(xiàn)在還有很多城市對(duì)法拍房未實(shí)施限購(gòu)。

也就是說，購(gòu)買法拍房，可以游離于政府的政策之外，沒有限購(gòu)。

法拍房折價(jià)起拍，根據(jù)法院規(guī)定，一拍的起拍價(jià)不能低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%。

如果一拍流拍，法院會(huì)在三十日內(nèi)安排二拍，這時(shí)的起拍價(jià)通常會(huì)進(jìn)一步降低，但降價(jià)幅度不會(huì)超過一拍起拍價(jià)的20%，如果二拍還是流拍，再由法院進(jìn)行變賣，變賣需要交納全款，額度為二拍的起拍價(jià)。

舉個(gè)例子：如果一套法拍房的估價(jià)為1000萬(wàn)，那么這套房的一拍起拍價(jià)就可以是700萬(wàn)，若沒有人參與競(jìng)拍就會(huì)導(dǎo)致流拍。

那么法院會(huì)在30天左右再度掛牌進(jìn)行二拍。

這時(shí)二拍的起拍價(jià)最低就能達(dá)到560萬(wàn)，如果最終以560萬(wàn)成交，那么和評(píng)估價(jià)格的差距就達(dá)到了440萬(wàn)。

法院評(píng)估價(jià)往往還會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，所以實(shí)際收益金額會(huì)更高一些，這種情況就是我們常說的“撿漏”。

除此之外，法拍房除了要交競(jìng)拍的保證金以及成交的尾款以外，還需要按拍賣要求繳納稅費(fèi)。

除去稅費(fèi)，也會(huì)存在原業(yè)主物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)未繳清的情況，這些費(fèi)用也是需要承擔(dān)的。

若需要貸款，還會(huì)有另外一部分的支出。

所以真實(shí)的撿漏應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)減去全部的購(gòu)房成本（保證金+房款+稅費(fèi)+上述其他費(fèi)用），撿漏低價(jià)的機(jī)會(huì)，依然存在。

但由于目前隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的變化、不同城市的發(fā)展情況以及法拍房的不斷普及，競(jìng)買的人越來越多，很多城市的法拍房撿漏的機(jī)會(huì)相對(duì)越來越少，最終成交價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)拍下的情況也會(huì)出現(xiàn)。

這種情況也經(jīng)常出現(xiàn)在法拍學(xué)區(qū)房的身上，而且學(xué)區(qū)房還會(huì)涉及一個(gè)學(xué)籍是否被占用的問題，這就更加要求大家要謹(jǐn)慎競(jìng)拍，做好充分準(zhǔn)備。

在競(jìng)拍之前，低廉的標(biāo)價(jià)固然吸引力強(qiáng)，但同時(shí)也要去對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)、地段位置以及未來的發(fā)展?jié)摿Φ榷喾矫孢M(jìn)行綜合考量。

無(wú)論是普通購(gòu)房，還是法拍購(gòu)房，面對(duì)新的購(gòu)房渠道，可以去主動(dòng)了解、主動(dòng)認(rèn)知、主動(dòng)學(xué)習(xí)，能額外多擁有一個(gè)選擇也未嘗不可。

法拍房交易本身存在一些風(fēng)險(xiǎn)，所以競(jìng)拍前要做好充分調(diào)查，保證安全的前提下，買到就是賺到。

如果您覺得自己沒有把握，程序繁瑣復(fù)雜，可以選擇專業(yè)的法拍機(jī)構(gòu)來幫助您。

讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，專業(yè)的法拍機(jī)構(gòu)不僅可以幫助您節(jié)省時(shí)間，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)幫您進(jìn)行房屋篩選，處理起來會(huì)放心很多。

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