法拍房交易十大風險（下篇）

許多購房者在知道法拍房的風險后，最關心的還是稅費問題，因為法院的公告中只是說明了買家必須支付稅費，卻沒表明需要支付具體哪些稅費，支付多少稅費。

這就讓一些沒有仔細深究這個問題的競買人吃了大虧，拍下之后才知道要承擔悔拍的話保證金又打了水漂。

法拍房的高額稅費是怎么來的呢？

首先要明確房屋的產權人是誰。

一般產權人為某地產公司的，基本上都需要二次過戶。除非是該房產的被執行就是該開發商，那還需要再調研。

如果房子是被執行人從上家買的，很多人為了避稅，只網簽沒辦產證，這樣的情況需要就必須先讓原房主完成過戶手續，再將房產從原房主名下過戶到自己名下。

遇到需要多次過戶并且過戶稅費全部由買受人承擔的法拍房，買受人不僅要支付原房主過戶到買受人的全部稅費，還要承擔原房主從上家過戶時的全部稅費。（目前北京地區不需要買受人繳納）

產權分為兩種，個人與公司，二者差別不小。

產權屬個人時，按照正常的“自然人之間產權轉讓”征稅，原房主只需要承擔增值稅和個人所得稅及附加稅。

產權屬公司時，過戶需要繳納的稅費變成了“企業經營不動產所得稅”，比常見的稅費高得多。

在公司產權下的法拍房，一定要在公司正常存續狀態下，稅費繳納正常之后才能辦理過戶審稅。如果公司有稅務風險，那么還要先解決公司的稅務問題，才能繼續辦理。（目前北京地區不需要買受人繳納）

③　權利來源

這里的權利來源主要指房屋由贈與、繼承等特殊來源獲得。

當法拍房的原房主獲得房產的方式是贈與或繼承時，且上拍公告中明確規定“由買受人承擔全部稅費”，那么在買受人辦理過戶時，稅費將高出普通法拍房交易價格20%的個人所得稅。

（目前北京地區不需要買受人繳納）

一些特殊性質的房屋，比如安置房、經濟適用房、兩限房等。這類房子的產權變更，時間要間隔五年以上，不滿五年的無法辦理房本。還需考慮土地出讓金、綜合地價款等問題。

比如在查產權時，一些房子能貸款，還有一些只能全款購買。

另外經濟適用房的產權變更中間要間隔五年以上，不滿五年的經濟適用房可能無法辦理房本。

而雙限房則需考慮土地出讓金的問題。

規避風險方法：

我們在買法拍房之前要牢記一條：看清法院公告。

法院公告會寫明，競買人完成報名手續,即視為對拍賣標的物完全了解并接受拍賣標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵,并自愿以其獨立判斷決定競買本標的物。

很多購房人只是看著法拍房價格便宜，就直接開拍，而公告里每一條都與競拍人切身利益相關的東西卻沒來得及看，或者看的不仔細。具體法院公告如何去看，可以參考之前的文章《法拍房拍賣公告，你真的看懂了嗎？》

這里所說的原房主身份問題，主要是指原房主涉事之前從事或經歷過的影響房屋使用的特殊事件，主要有兩類：黃賭毒、民間涉黑高利貸。

黃賭毒，指代原房主在自己名下房屋被拍賣之前，在房屋內經歷非法黃賭毒活動。

民間涉黑高利貸，指代原房主的房屋為涉黑地點。

這一類帶有原房主身份問題的法拍房，對于競拍人來說，是可以順利過戶、交付、居住的。

但也有個別朋友非常在意這類事情，認為住著不安心，擔心隨時會有人上門，找原房主的麻煩，波及自己。

規避風險方法：

因此，在參拍之前需要仔細調研法拍房原房主有無這類問題，如果存在問題，就要衡量是否可以接受這類房屋。

購買法拍房除了要支付房子的拍賣費用之外，還要承擔原業主欠繳的房屋物業管理費、水電費等。

買受人要承擔原業主房屋欠費，包括但不限于水、電、燃氣、物業管理費等，買受人要自行去有關部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續，并承擔相關費用。

買房還要幫還債，無形中增加了許多購房成本。

規避風險辦法：

參拍之前一定要對房屋進行盡調。盡調法拍房主要是從法拍房的居住屬性和法律屬性來分析我們中意的標的。居住屬性就比如小區的環境、房子的戶型大小等，而法律屬性主要是看上述所說的一些風險，比如長期租賃問題、稅費問題等。

盡調其實主要是為了充分發現問題。首先看房子是否滿意，價格是否合適，如果房子本身就看不中，則不必繼續考量；但如果房子中意，但存在一定的問題，就要去制定解決這些問題的策略，如果不能解決，就要把需要支付的成本綜合考慮到購房總成本里。

法官業務出錯、擔保公司業務出錯、房地產交易中心業務出錯等等，像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時間成本等，心里煩躁不說還無可奈何。

規避風險辦法：

在前期盡調時應該注意產權信息 、查封信息 、交易中心辦理手續及流程。如果是外地法院查封的房產，為了避免后續的麻煩，法律文書一定要第一時間核對。建議尋找專業法拍機構來跟進全部流程，省時省心省力。 

付款風險主要存在以下幾種情況：

①法院不接受貸款

②銀行未按時放款

③貸款額度發生變化

這個時候就要啟動墊資。但墊資的周期比較長（2-4個月），成本也較高。

規避風險方法：

針對付款風險的情況，我們盡調時應該注意最晚放款時間、貸款上限、產證辦理時間、房齡、違章信息、查封信息、租賃信息等。做好總體的資金規劃，提前進行貸款預審、維護好征信、以及制定最壞情況的應急方案，避免因為資金問題導致悔拍，造成更大的損失。

我們總結的這些并不代表法拍房只有這十個風險，具體情況還需要具體分析，這些只是市場上比較常見、可能會遇到的情況。大家也不必被網上分享的“血淚教訓”所勸退，只要盡調細致，提前進行風險規避即可。