觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin)
那么，王健林譜寫的輕資產新故事，是否會被資本市場認可？
萬達商管的上市腳步聲愈發近了。
8月9日傳出消息，萬達集團旗下商業地產管理業務——萬達輕資產商管公司正在完成一輪金額達200億元人民幣的Pre-IPO輪融資，并計劃最快年底前在港上市，該輪融資將使其IPO估值或達300億美元。
萬達商管前身為萬達商業，2016年，僅在港交所上市一年有余的萬達商業正式宣布退市，最終股價為52.5港元。
一來一回，王健林的“心病”是萬達商管的估值問題。他曾在接受采訪時表示：“覺得公司價值被嚴重低估。”
隨后，全面轉型輕資產、撤回A股上市申請、展開新的融資計劃、引進珠海國資入股、人事換防……伴隨著物業及商管業務逐漸成為港股受歡迎的賽道之一，萬達商管也離資本市場越來越近了。
近年來，包括寶龍商業、卓越商企、華潤萬象生活、中駿商管等公司等在內的商管板塊被陸續分拆上市，獲得的PE估值也遠超開發類企業，目前華潤萬象生活的總市值已高達979億港元。
有報道援引消息人士說法，推動萬達商管2021年內于香港聯交所上市，是萬達今年的重要計劃之一。不出意外，萬達商管或將在今年11月左右完成上市。
能夠看出，王健林對萬達商業的股價是有高預期的。
2014年末，萬達商業登陸港交所，并成為當年港股最大規模IPO。
不過，由于香港資本市場對于內房一直不太看好，萬達商業的資產包中又包含大量商業、住宅等重資產項目，其股票一直處于低估值狀態。
萬達商業上市當天便遭遇破發，此后上市的日子里，股價亦不如人意，最低曾跌至31.1港元/股，較發行價跌去35.21%。
根據2015年報數據，萬達商業地產每股收益6.6元，每股凈資產39.8元，而其股價卻長期在凈資產上下徘徊。
這顯然不符合王健林的預期。2016年9月20日，萬達商管正式從港交所退市，彼時總市值為2376.8億港元（約合人民幣1975.8億元）。
再然后，萬達商管便進入了A股漫長的等待期。
根據證監會披露文件顯示，早在2015年9月7日，證監會已經受理了萬達商業的IPO申請，直到2018年初，萬達商業登陸A股仍遙遙無期。
根據此前在私有化時的約定，如果退市滿兩年或2018年8月31日前未能夠在A股上市，萬達集團需要以每年12%的單利向境外投資人回購全部股權，以每年10%的單利向境內投資人回購全部股權。
很顯然，兩年內上市終究事與愿違。2018年1月，騰訊作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創入股萬達商業，4家企業計劃投資約340億元，收購萬達商業退市時引入的投資人持有的約14%股份。
此后，萬達商業地產更名為“萬達商業管理集團”，1至2年內消化房地產業務后，不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。
有報道指，上述投資人不僅將萬達商業的上市期限推遲至2023年10月底，而且不要求一定要在A股上市。
今年3月24日，萬達商管正式公告將撤回A股IPO申請，并稱：“決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市。”
就這樣，萬達商業結束了超過五年的回A之路，市場并猜測，萬達商管將謀求輕資產物業服務概念，再戰港股。
如何改變萬達商業低估值的現狀？王健林需要做的，是令萬達商業變成資本市場“想要的樣子”。
基于此，在退市之后，萬達商管開始向外界講述一個輕資產的故事。
2017年7月，萬達商業與融創、富力達成“世紀交易”，以637.5億元代價，將13個文旅項目和77家城市酒店的股權全部出手。
隨后，萬達再引入戰略投資者，將萬達商業將更名為萬達商管集團，并在2019年底正式剝離房地產開發業務。
2020年，萬達商管對外宣布，自2021年開始不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略，每年簽約“輕資產”的萬達廣場將不低于60個。
也就是說，萬達商管將不再介入拿地、建設、物業開發等重資產環節，而是通過輸出品牌，提供商業運營等服務，從而獲得運營費用。
王健林曾在一次年會中詳細闡述了萬達商業的輕資產模型，將萬達輕資產分為投資及合作兩類：投資類就是別人出錢，萬達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給別人，其中還有一個資本化程序。
合作類就是萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，跟別人簽合同，幫別人建設，建成后租金三七分成。
對萬達商管來説，輕資產模式能夠降低成本、擴大規模，更為重要的是，這種資本市場青睞的發展模式，更易獲得高估值。
在2020年新開業的萬達廣場中，有27座為輕資產模式，占比達到60%，并于當年新簽約60個輕資產萬達廣場。截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產萬達廣場。
在這之后，萬達商管的上市動態頻頻傳來。
今年3月，萬達商管決定將其輕資產商業運營、 科技、數據、人員等相關資源進行重組，與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司——珠海萬達商管。
新成立的珠海萬達商管不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。據多家媒體報道，珠海萬達商管將成為本次港股上市的主體。
30億引入珠海國資后，不斷有媒體消息稱，超過20家投資者對珠海萬達商管新一輪融資展現出興趣，籌資規模或將達到200億元人民幣，承銷商為中信證券、瑞士信貸和摩根大通。
6月21日，評級機構中誠信在出具的大連萬達2021年度跟蹤評級報告中，透露了珠海萬達上市進程——“目前公司正在籌備珠海萬達商管上市引戰工作，中誠信國際將對珠海萬達商管后續引入戰略投資者及上市進展保持關注。”
回顧王健林講述的資本故事，這幾年的經歷可謂波瀾起伏。他曾涉足美股、港股及A股三地市場，共五家上市公司。
他在美股的歷程并不順利，AMC院線受疫情影響巨額虧損，王健林最終將其所持股份出售；承載著王健林體育夢想的萬達體育，也并未受到資本市場認可，股價跌跌不休的情境下，上市不到一年半的萬達體育最終選擇退市。
2020年12月23日晚間，萬達體育公告稱，董事會同意從納斯達克退市，私有化價格為2.55美元/ADS。
至于王健林A股唯一的平臺萬達影視，亦不容樂觀。
受影視行業“寒冬”以及新冠疫情的雙重影響，萬達電影的業績一路下滑。公開資料顯示，近幾年，萬達電影營業收入總體呈逐年下降的趨勢。
2018-2020年，該公司錄得的歸母凈利潤分別為15.16億元、12.95億元、-47.29億元和-66.69億元。雖2021上半年實現扭虧為盈，但盈利仍不如以往。
而在港股上，萬達酒店發展已長期處于仙股，根據最新的盈利預告，隨著疫情帶來的影響減弱，萬達酒店發展預期與2020年同期錄得約3350萬港元凈虧損相比，截至2021年6月30日止六個月將錄得不低于1.1億港元的凈利潤。
而即將在港股重新上市的萬達商業，是萬達集團旗下最為核心的業務之一。能夠預見的是，在萬達商管上市后，這一輕資產平臺或將成為王健林最重要的上市平臺。
那么，王健林譜寫的輕資產新故事，是否會被資本市場認可？這個答案或許很快就能揭曉.
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