保市場主體

5月25日，國務院召開了全國穩住經濟大盤電視電話會議。盡管會議之后市場方面未見明顯的情緒反應，但就會議內容而言，中央對當前形勢的分析非常客觀和務實，目前各地政府也正在研究審議當地的一攬子政策實施方案，至少從我們投資機構的角度來說，大家的信心已開始逐漸回歸。

本次會議中，“保市場主體”的基調貫穿始終，準確地說，保市場主體就是保就業、保民生、保經濟。就房地產而言，保房企同樣是保房地產行業，會議中提到“加大對民營企業的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為”，同時提出“適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調節，支持財務可持續的企業適當加杠桿”，我們認為，房地產金融政策很可能將實行逆周期調節，包括銀行等金融機構將實質性地加大對民營房企的支持力度，甚至有可能適度放寬準入標準、額度管控或指標考核要求；對于現金流緊張或還貸困難的房企，金融機構將按照市場化方式予以展期或續貸；對優質房企兼并重組出險房企或項目的，則加大銀行并購貸、并購債券融資等的支持力度；另外對于出險房企的優質項目也將給予必要的融資支持。除此之外，地方政府在樓市的因城施策方面將獲得更大的權限，比如各地根據自身情況通過下調首付比例、放松限購限貸限售標準、下調房貸利率或取消限購限售等方式，引導房地產交易盡快恢復正常。

就目前的經濟形勢和財政壓力而言，對土地財政依賴度比較高的城市目前可能更多地寄希望于中央對房地產繼續大幅松綁、大基建上馬以及繼續保持寬松的貨幣政策和財政政策，而中央則更希望地方政府通過減稅降費的方式保市場主體、保就業并以此刺激內需和增長。本次會議中提到，“除非再有特大的自然災害，其他的錢就靠地方”，簡單來說，中央層面不可能大水漫灌，地方的錢原則上靠自己解決，因此就前幾天國務院辦公廳印發的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》而言，地方政府盤活存量資產，籌集資金、提升財政可持續能力以支持新項目建設才是關鍵。

5月25日的時候，江蘇大豐海港控股集團有限公司發行的22大豐海港CP002債券，計劃發行總額是5億元，但合規申購金額卻達到了303.5億元（其中有效申購金額為298.5億元），債券市場的優質資產荒由此可見一斑。根據穩住經濟大盤會議的精神，后續地方政府專項債的發行肯定能更加順暢，不過因為目前“地方政府要用的錢都需要地方政府自己解決”，因此專項債之外地方政府融資平臺的城投債、城投非標融資肯定也能迎來春天。需注意的是，盡管5月18日財政部發布了《關于地方政府隱性債務問責典型案例的通報》，而且前段時間江蘇、貴州等地還開展了國有平臺企業融資中介領域違規獲利追繳專項行動，但從地方專項債可以解決的資金體量以及大基建背景下城投平臺非公益項目的實際資金需求來看，城投債后續的發行即便可以適當放松，增量也仍舊比較有限（因為發債門檻依然還在），因此城投平臺的非標融資存在大幅上升的壓力，而這倒可以成為很多投資機構新的業務增長點，市場方面甚至推測今年政府隱債的監管力度可能會適當放松。

5月26日，經濟日報發表評論文章提到，“接下來，各地需要根據實際情況因城施策，落實好房地產金融政策，進一步扭轉消費預期。在引導市場預期的同時，還要滿足房地產企業和個人合理信貸需求”。我們注意到，不管是國央企開發商還是未爆雷的民營房企，目前對重點二線城市的第二批集中供地的參拍熱情都已明顯提高，各個城市第二批集中供地放出的地塊質量也堪稱上乘，地方政府或許也想推出好貨快速補充財政。值得一提的是，地產前融業務的恢復卻非常緩慢，市場各方對房地產行業的信心仍有待繼續修復，我們目前對地產投資業務也依舊存在一定的顧慮。相反的，我們目前對城投非標業務卻異常看好，我們亦覺得第二季度至第三季度是大力拓展城投非標業務的最佳時機，從我們最近完成的城投平臺應收債權融資產品以及“F+EPC”產品的資金投放來看，今年的城投業務絕對能成為地產投資機構業務轉型的優選方向。