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讀完本篇,法拍房交易的土地稅費不再是“坑”

北京法拍房資訊 北京法拍房資訊
2021-04-23 14:34 5496 0 0
天價土地出讓金的存在,無疑是給競得者增添了一筆很大的經濟負擔。

作者:鯨哥

來源:北京法拍房資訊(ID:gh_790702b54b93)

真實案例:

劉女士花了520萬競得了北京一套法拍房。

房子周邊配套齊全,地段繁華,出行方便,參考周邊房價評估,房子最低可售590萬,遠高于520萬的成交價,劉女士自以為大賺了一筆。

然而,萬萬沒想到的是,這套520萬的法拍房,還欠著一大筆土地出讓金,加上過戶等一系列稅費,共計90余萬,更遠超過了590萬的估值。

原以為撿了個大漏,最后卻遭了個大坑,劉女士除了填坑別無選擇。

我們經常可以看到在法拍房成交案例中,天價土地出讓金的存在,無疑是給競得者增添了一筆很大的經濟負擔。那么為什么會存在高額的土地出讓金呢?要想明白這個問題,先要搞清楚土地的出讓與劃撥的區別。

土地劃撥和土地出讓區別

概念

出讓土地:指國家以土地使用者的身份將土地使用權在一定年限內出讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。

劃撥土地:劃撥土地使用權指的是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準,在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

性質

土地劃撥性質:是在交納補償、安置等費用后無償取得的,一般不設定土地使用權的期限,但卻有一定的限定條件,比如不得轉讓、出租和抵押。

土地出讓性質:是國家以土地使用者的身份將土地使用權在一定年限內出讓與土地使用者,并需要由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。

取得方式

土地劃撥取得方式:需要向縣級以上人民政府獲得批準,給土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用。

土地出讓取得方式:商品房建設用地原則上應該以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得,嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。以劃撥方式取得的建設用地用權,房地產轉讓時,必須經國土資源管理部門的審批,辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

使用期限

土地劃撥使用期限:依照國家法律的規定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、法規另有規定外,沒有使用期限的限制。

出讓土地使用期限:一般分40年、50年、70年。

權利義務

土地劃撥權利義務:土地不得進行轉讓、出租和抵押。

土地出讓權利義務:使用權人具有法定規范內的處置權,可進行轉讓、出租和抵押。由此可得出,土地出讓和土地劃撥之間的權利義務不同。

房屋類型

土地劃撥房屋類型:一般為公益事業用地或回遷房、經適房等建設用地;

土地出讓房屋類型:多建有商品房,土地出讓和土地劃撥在房屋類型上是存在著一些區別的。

而我們現實當中,有很大一部分房源的土地性質屬于”劃撥土地“,我們經常提及嘴邊的經濟適用房就屬于劃撥性質的住宅房,這一類房源具體包:房改房、集資建房、棚改安置房、城市房屋拆遷安置房、個人自建私房等。

如何計算劃撥土地稅費

法拍中在計算劃撥土地稅費的時候,先要明確自己是繳納土地出讓金還是土地收益金。

二者區別在于:如果是繳納土地出讓金,過戶之后就變為出讓用地了,再次交易是不需要繳納這類費用。土地出讓金需要辦理窗口根據不同的土地等級、使用年限進行核算,才能得知具體費用。

如果是繳納土地收益金的話,房產過戶到買受人名下之后還是劃撥用地,再次交易時還需要繼續繳納土地收益金或出讓金,稅率為1%。

法拍中,通常都是繳納土地出讓金,出讓金通常來說是按照成交價的10%、30%、35%或者差額的70%繳納,相對于新房二手房交易費用來說,這也是法拍房買賣中一筆高昂的稅費了。

很多競拍者在看到地段好,價位低的法拍房時常常一哄而上,到后期環節時發現存在過戶難,稅費高額超出支付能力時而不得不悔拍,白白丟了保證金,這種案例時有發生。所以競拍者在遇到土地用途為劃撥性質的法拍房時,一定要做好前期調查,才能將風險防患于未然。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“北京法拍房資訊”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 讀完本篇,法拍房交易的土地稅費不再是“坑”

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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