最高法院：“限購與房屋代持協議”排除執行的5個問題——民法典精神的新適用（2021）

裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2020）最高法民再328號

案件索引：再審申請人遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司與被申請人徐沛欣、一審第三人曾塞外案外人執行異議之訴一案

本院認為，本案再審階段當事人爭議的焦點問題為：（一）實體上，徐沛欣對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。具體包括：第一，徐沛欣與曾塞外之間是否存在規避國家限購政策的借名買房合同關系；第二，案涉房屋過戶前徐沛欣能否依據規避國家限購政策的借名買房合同關系成為房屋所有權人并排除執行；第三，案涉房屋過戶至徐沛欣名下后是否能夠排除執行；第四，中集哈深公司對案涉房屋是否存在受法律保護的信賴利益。（二）程序上，原審法院是否存在超訴請裁判的程序違法情形。

關于徐沛欣與曾塞外之間是否存在規避國家限購政策的借名買房合同關系。徐沛欣依照與曾塞外簽訂的《房產代持協議》，以曾塞外名義與星泰房地產公司簽訂購房合同并代為簽名，其后徐沛欣本人支付了250萬元購房款、公共維修基金及契稅。對于剩余大部分購房款的支付，徐沛欣提供證據證明系案外人安凱公司將天津紅孩子商貿有限公司支付給徐沛欣妻子蔣某某的股權收購款（投資返還款），作為徐沛欣的購房款支付給星泰房地產公司，曾塞外亦對代持協議及其未實際付款等事實予以認可，在中集哈深公司未提供相反證據足以推翻上述證據的情況下，原審法院認定剩余購房款亦由徐沛欣實際支付，符合常理，并無不當。況且通過徐沛欣提供的物業費等相關交費單據，可以證明徐沛欣實際占有使用了案涉房屋。據此，可以認定徐沛欣在不具備再次購房資格的情形下，為規避國家及北京市房地產限購政策，通過借用曾塞外之名進行買房并支付了購房款，徐沛欣與曾塞外之間存在規避國家限購政策的借名買房合同關系。

關于案涉房屋過戶前徐沛欣能否依據規避國家限購政策的借名買房合同關系成為房屋所有權人并排除執行。2010年4月17日發布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號），是基于部分城市房價、地價出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展的現狀，為切實穩定房價、抑制不合理住房需求、嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，切實解決城鎮居民住房問題而制定的維護社會公共利益和社會經濟發展的國家宏觀經濟政策。該通知授權“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”北京市人民政府為貫徹落實該通知要求而提出有關具體限購措施的京政辦發[2011]8號文件，系依據上述國務院授權所作，符合國家宏觀政策精神和要求。徐沛欣在當時已有兩套住房的情況下仍借曾塞外之名另行買房，目的在于規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐沛欣與曾塞外為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效，徐沛欣依據規避國家限購政策的借名買房合同關系，不能排除對案涉房屋的執行。

徐沛欣依據規避國家限購政策的借名買房合同關系也不能當然成為房屋所有權人。《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”根據前述法律確立的物權公示原則和不動產物權登記生效原則，除非法律另有規定外，不動產物權的變動應履行變更登記程序才能發生相應的法律效力。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”但司法解釋的該條規定系適用于利用虛假資料騙取登記、登記機關人員錯誤登記、非基于法律行為導致物權變動后未及時更正登記等情況下，已經過法定程序取得權利的真實權利人與登記簿記載不一致導致的登記錯誤等情形。本案徐沛欣借用曾塞外名義簽訂商品房買賣合同、辦理相關手續，故意將案涉房屋登記在曾塞外名下，不屬于前述法律規定的登記錯誤情形。在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關系未經公示程序即直接被確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。這不但符合我國法律關于物權變動的實然規定，也是借名人故意制造名義買房人與實際買房人不一致時應面臨的權利風險。故僅依據借名買房協議，徐沛欣并不能直接成為案涉房屋的所有權人，不享有排除執行的合法權益。原審判決認定徐沛欣因借名買房關系對案涉房屋享有物權或所謂物權期待權而足以排除執行，認定事實及適用法律錯誤，本院予以糾正。

關于案涉房屋過戶至徐沛欣名下后是否能夠排除執行。徐沛欣與曾塞外之間的借名買房合同雖因規避國家限購政策、違背公序良俗而應認定為無效，但徐沛欣在其后因消除了限購政策障礙并經相關行政機關確認符合申購朝陽區存量住宅條件，已經具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補正。2018年底，徐沛欣向朝陽區法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關系為由請求辦理過戶登記手續。朝陽區法院于2020年7月17日作出生效判決，認定徐沛欣申購朝陽區存量住宅的初步核驗通過，符合購房政策，判令曾塞外配合辦理案涉房屋的所有權轉移登記手續。后通過法院執行程序并經房屋登記機構確認，徐沛欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不動產權證書，成為房屋的所有權人。至此，在對曾塞外的執行程序中，中集哈深公司主張繼續執行已經歸屬于徐沛欣的案涉房屋，已然不具有事實基礎和法律依據，不應予以支持。在本案再審期間，中集哈深公司對朝陽區法院在沈陽中院輪候查封情況下實施執行行為以及案涉房屋過戶登記提出異議，但因其不屬于本案審理范圍，中集哈深公司可另行依法主張權利。

關于中集哈深公司對案涉房屋是否存在受法律保護的信賴利益。在中集哈深公司與案外人慶然公司的借款關系中，曾塞外對慶然公司的借款提供連帶保證。中集哈深公司依據法院生效判決要求曾塞外承擔保證責任時，申請法院查封了當時登記在曾塞外名下的案涉房屋。保證擔保屬于人保，具有人身信賴性和責任財產可變性等特點，區別于物的擔保中針對某一特定物而設立的擔保。中集哈深公司作為保證債權人，在同曾塞外簽訂《最高額保證合同》時，案涉房屋尚未登記在曾塞外名下，中集哈深公司主張其系對案涉房屋產生特殊信賴才從事借貸交易，對案涉房屋存在應受法律保護的信賴利益而應予執行，缺乏理據，明顯不能成立，原審判決不予支持其主張，并無不當。

關于原審法院是否存在超訴請裁判的程序違法情形。案外人執行異議之訴中，人民法院認定案外人排除執行的主張是否成立，必然要對案外人是否享有相關民事權益、享有何種民事權益作出認定判斷，這是裁決執行異議訴請是否成立的前提和基礎。本案中，徐沛欣在起訴時未提出確權的訴訟請求，原審判決在論理部分對徐沛欣是否就案涉房屋享有實體權益進行論述，但并未在判決主文中作出確權判決，不存在超訴請裁判的程序違法情形。中集哈深公司的此項主張缺乏事實基礎，本院不予支持。

綜上，徐沛欣為規避國家限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應認定為無效，但其嗣后通過消除限購政策障礙補正了合同效力，并通過生效判決的執行而完成了不動產登記，成為案涉房屋所有權人。在本院裁定提審后出現的新事實，已經從根本上改變了案涉房屋的權屬關系，中集哈深公司在對曾塞外的執行程序中主張繼續執行案涉已經屬于徐沛欣的房屋，缺乏理據，不應支持。原審判決適用法律雖有錯誤，但徐沛欣已經取得案涉房屋的所有權，足以排除法院的執行。故此，本院依照《中華人民共和國合同法》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規定，判決如下：

維持遼寧省高級人民法院（2018）遼民終211號民事判決。

本判決為終審判決。

審   判   長　 郃中林

審   判   員　 王富博

審   判   員　 余曉漢

審   判   員　 張　艷

審   判   員　 李賽敏

二〇二〇年十二月二十六日

法 官 助 理    彭   娜

書   記   員    黃婷婷

《關于進一步加強金融審判工作的若干意見》的通知 （法發[2017]22號）

18. 要求統一借名買房等規避國家房產限購政策的合同效力的裁判標準，引導房產交易回歸居住屬性。

《第八次全國法院民事商事審判工作會議上的專題講話》

——最高人民法院杜萬華專委講話，2015年

1.“尊重契約自由是貫徹民事商事領域法律的基礎性原則，借名買房糾紛中房屋權屬認定是實現經濟社會創新協調發展的重要法律制度保障。”

2.“我們要鼓勵、包容交易模式和交易結構創新，維護依法成立合同的法律效力。”

【民法典的適用】二級大法官劉貴祥在《人民司法》刊文《民法典適用的幾個重大問題》一文中開篇處即重申了關于權利外觀主義的適用問題。

 提醒特別注意：文中明確說明了“不應適用于強制執行及其他非交易行為。”

借名人與被借名人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。

——司偉法官：借名買房糾紛中房屋權屬認定的物權法思考