杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID:Property-Market)
央行易綱行長最新接受專訪
央行連開2場會，貨幣政策2022年預計還有什么可能的動向，房地產搞到了什么？
央行貨幣政策委員會2021年第四季度（總第95次）例會，12月24日在北京召開。
接著，2022年央行工作會議12月27日上午，以視頻形式召開。
2場會議各自有什么信號、變化，2022年貨幣政策怎么走，今天杠桿地產結合樓市展望一下。
01總量偏寬松進一步確定，房地產要照顧，同時關注服務業和民生
先從12月24日的央行貨幣政策委員會四季度例會開始吧。
第一，2022上半年繼續降準、降息可能加大。此前我分析過，降準、降息窗口期打開后，往往不會只有一次。
要穩字當頭、穩中求進，加大跨周期調節力度，與逆周期調節相結合，統籌做好今明兩年宏觀政策銜接，支持經濟高質量發展。穩健的貨幣政策要靈活適度，增強前瞻性、精準性、自主性，發揮好貨幣政策工具總量和結構雙重功能，更加主動有為，加大對實體經濟支持力度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長穩定性，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定，增強經濟發展韌性，穩定宏觀經濟大盤。
這些表述很清晰，增強前瞻性、精準性、自主性、更加主動有為——這些措辭，都是暗示。
還如“完善市場化利率形成和傳導機制，優化央行政策利率體系，加強存款利率監管，發揮貸款市場報價利率改革效能，推動降低企業綜合融資成本”。
且和此前經濟工作會議強調穩，偏寬松的基調，明年政策發力要提前的說法完全一致。
圖表來源|國金證券（特此感謝）
第二，貨幣政策總量偏寬松進一步確定。如上措辭，然后我們看，對經濟的判斷，由三季度的“不穩固、不均衡”，變為四季度的“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”。
貨幣政策總體就是配合經濟穩增長需求，總體略偏寬松。
第三，央行也不是只偏寬松，結構上也會有很多精準的玩法。增強精準性、自主性——比如直達實體經濟的的結構性的貨幣政策，努力做到金融對民營企業的支持與民營企業對經濟社會發展的貢獻相適應；根據美聯儲相機而動的自主策略。
第四，涉房資金邊際轉好。2021二季度后實在太嚴，無論對房企還是個人住房貸款。杠桿地產注意到，繼續說得很清楚，滿足合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。
圖表來源|民生證券（特此感謝）
第五，支持服務業、民生。上文杠桿地產提到對民企的支持，這算是老生常談，其實更有意思的是：將兩項直達實體經濟貨幣政策工具轉換為支持普惠小微企業和個體工商戶的市場化政策工具……
民生證券的研報就說，顯示目前政策層面關注中國小企業和民生就業問題。
當前我國就業壓力主要來自最靠近中低收入群體的服務業板塊，這一點和歷史表現極為不同。歷史上我國就服務業就業，并未體現出明顯的周期特征。
而今，服務業，尤其是餐飲、批發零售等線下服務業受影響很嚴重。這背后是民生和就業。
接著，杠桿地產說說12月27日召開的2022年央行工作會議。
第一，貨幣政策主要是寬松兼具平衡。原話說“穩健的貨幣政策要靈活適度”。
綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，加大對實體經濟的支持力度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配……
第二，再次強調對小微的支持。上文杠桿地產寫過，及對民生的支持。
實施好普惠小微貸款支持工具、普惠小微企業信用貸款支持計劃接續轉換工作……
第三，審慎、防風險，房地產行業資金總體放松，但回不到過去了。提到2個方面，進一步健全宏觀審慎政策框架和治理機制；推動金融風險防范化解。
比如完善系統性風險監測和評估框架，開展宏觀審慎壓力測試。穩妥有序推動金融控股公司審批并開展持續監管。實施系統重要性銀行附加監管。
穩妥有序做好重點機構風險處置化解工作……持續做好頭部網絡金融平臺整改工作。穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。
這些點的核心是，房地產無論企業還是個人按揭貸款，是會比2021年好，但是歷史終究是歷史，回不到過去了。
剛好日前，央行銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務。
簡單說，并購解決房地產不良資產，是行業風險出清的主要辦法。
我們看到，一些頭部房企、地方倚重的公司，已經展開動作。
未來行業格局更加寡頭，可能房地產行業的計劃性會進一步提升。
換句話說，如果經濟和其他目標需要，房地產的回報率，可能長期會被嚴控，“健康”可能比什么都重要。
最后杠桿地產簡單展望一下，上述沒有談到的2022年可能的點。
第一，救助始終是要退出的，我們貨幣政策怎么辦？上海證券認為，隨著經濟重啟和社會生活的恢復正常，各國均會逐漸退出，但為了經濟復蘇進程的平穩性，各國政策退出步伐均會很緩慢。
因此，2022年各國退出救助政策，大概率會表現非常遲疑。
不過，西方主要央行在2021年已先后開啟了退出步伐：削減購買資產規模，加息等。
特別是美國，動作預期加快。
如何影響市場、經濟、樓市，如何影響我們貨幣政策，始終還是懸著的。
這種不確定的可能，或許會導致很多連鎖反應。就像2021年，誰會料到房地產可以慘到這個地步？
第二，就業壓力，可能會提升，貨幣寬松和房地產、基建的重要性凸顯。平安證券的研報說，從滾動12個月的城鎮新增就業人數可以看到，2021年9月以來，我國新增就業人數已經出現顯著下滑；到2021年11月，新增就業人數已經遠低于疫情前的中樞水平。
回顧歷史，與當前就業壓力較為相似的是，2015年至2016年、2018年下半年到2019年末、2020年上半年三個時間段，貨幣政策在這些時間都以寬松托底為主。
我要補的是，房地產、基建穩就業、穩經濟2022年顯然會凸顯。
第三，但房地產無助于提升國際競爭力，也有負面效應，2022年如何艱難平衡。上海證券認為，當下的國際政經環境，科技競爭或重啟，這一點杠桿地產太贊同了。
全球水放到這個地步，一些問題長期沒解決，現在更嚴重了，人類如何走出困境，得到科技。
2008年后，全球經濟關系得以重構，國際產業鏈重構、國際貿易和金融循環體系重構等。
我國是當時的贏家，同時也出現了一些問題，比如過剩產能化解，產業升級和結構調整壓力。
隨著2022年外國經濟的逐步復蘇，我們有些黑天鵝利好效應退坡，如上所述，經濟和就業壓力開始出現，那么怎么辦？
房地產、基建、放水當然也都需要，但是治標不治病。大家都盯著科技進步，比如我們對新能源汽車展示出非常大興趣。
這個時候，治標靠房地產、基建、放水，但如果老路上走久了，如何奔向人類的科技未來？
別人又不會等我們，同時會繼續限制我們。
于是2022年的終極問題，或許是平衡。
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原標題： 央行連開2場會，房地產搞到啥，又懼怕啥
