楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）
在《十四五發展規劃》中，已經明確提出“加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升?！?。未來全國各地都將加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，按照資源環境承載能力合理確定城市規模和空間結構，統籌安排城市建設、產業發展、生態涵養、基礎設施和公共服務。
從實質上來說，城市更新是棚戶區改造的升級版本，在地塊改造的基礎上注重城市整體功能的提升；但是，城市更新項目的投資規模、工作復雜程度也同等增加，對地方政府來說是一個新的挑戰。
在城市更新需求逐漸旺盛之時，地方城投公司卻面臨著新的挑戰?！蛾P于進一步深化預算管理制度改革的意見》落地，不僅再次推進財政體系進行改革，也要求再次清理規范地方融資平臺公司，剝離其政府融資職能，對失去清償能力的要依法實施破產重整或清算。
在這樣的大背景下，如何同時實現“實施城市更新行動”以及“推動城投公司規范化轉型”成為許多地方的當務之急；但這一挑戰也可能成為新的機會，以城投公司作為新形勢下城市更新的運作平臺，是撬動城投公司新一輪轉型的最佳基點。
城市更新與當下城投改革的需求是一致的，即城市更新項目需要的投入與產出平衡，用土地收益來平衡公益性項目支出；城投需要實現政企分離，然后通過政府資源、資產的注入，實現公益性支出與企業穩定經營間的平衡，用行政資源、國有資產的收益來彌補經營性收益的不足。
因此，城市更新項目非常適合作為推動城投轉型的關鍵一步。用收益可以實現自平衡的城市更新項目作為未來城投運作項目的“行為規范”，樹立城投轉型后、脫離地方財政后的項目運作框架。
定位一致：市場化運作項目
在市場化改革的主基調下，未來城投運作項目的核心理念是“以企業作為平臺、市場化運作基礎設施與公共服務項目”；城市更新也同樣是要求市場化運作，兩者的定位同樣是一致的。
對許多地區城投來說，雖然早已通過代建等方式承接政府投資項目，但半市場化到完全市場化的過程仍然需要適應；以城市更新項目作為邁出市場化運作的第一步，同樣是個合適的選擇。既滿足當下城市最迫切的需求，城市更新中的市場化運作元素又相對豐富。
理念一致：堅持公益性為主
城投改革、轉型要求的是形式轉型，但基于地方國資的社會責任、堅持公益性運作的本質是不能改變的。同樣，城市更新項目中雖然有拆舊建新的內容，但并不是開發房地產項目；以城投作為項目運作主體，是為了起到改善區域價值、提升公共服務、堅持“房住不炒”的基本原則。
因此，基于穩定地方房地產發展的考慮，以城投堅持公益性基礎來運作城市更新項目，是滿足項目需求與城投轉型的最佳選擇。
方式一致：保障現金流穩定
在當下城投轉型的矛盾中，最為焦點的就是大部分城投都有較為龐大的存量債務。如果沒有持續的現金流進行滾動，那么極易引發債務風險，也會對城投的穩定持續提出很大的挑戰。
但在城市更新項目中，不僅有拆舊建新、土地騰空，還有許多公益性投資與公共服務運營項目；其中的現金流入、流出都較為龐大。如果能基于項目引入政策性銀行貸款、金融機構資金，那么城市更新項目帶來的現金流，無疑會成為城投轉型過程中的“壓艙石”，幫助城投避免流動性危機、實現順利轉型。
因此，綜合各方面來看，城投轉型與城市更新的各項需求都基本保持一致；城市更新項目，就是撬動城投公司轉型的最佳基點。
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原標題： 以城市更新為基點：撬動城投公司轉型
