網(wǎng)上盡調(diào)都要注意哪些問(wèn)題呢？

“概覽信息”

住房類型:即住宅、商住等等，住房類型決定了產(chǎn)權(quán)期限和住宅用途，也決定了未來(lái)的升值空間和價(jià)格參考比。金融機(jī)構(gòu)也會(huì)根據(jù)這一屬性決定貸款的成數(shù)，一般來(lái)說(shuō)住宅貸款的成數(shù)最高。如果想要買的是住宅，要注意拍賣平臺(tái)里即便選擇住宅用房但是里面還會(huì)摻雜一些辦公用房、商住房等，要注意結(jié)合房屋用途等信息排除掉；

所在區(qū)域:拍賣標(biāo)的坐落的區(qū)域，在選房的時(shí)候已明確，但有的公告信息不夠準(zhǔn)確，要在標(biāo)的地圖上確認(rèn)；

具體位置:拍賣標(biāo)的的地址，一般在拍賣標(biāo)的的標(biāo)題有寫，需要結(jié)合地圖明確具體位置，方便下一步實(shí)地盡調(diào)；

第幾次拍賣：標(biāo)題會(huì)注明是第幾次拍賣，以阿里拍賣為例，標(biāo)題有第一次拍賣、第二次拍賣、變賣、重新拍賣、破產(chǎn)等；需要注意的是有的一拍并不一定就真的是“第一次拍賣”，可以在搜索欄里搜一下之前有沒(méi)有過(guò)拍賣記錄；

歷史拍賣情況:本標(biāo)的歷史拍賣的時(shí)間、價(jià)格，如果不是一拍，推測(cè)下之前流拍的原因是因?yàn)榇嬖谥卮箬Υ眠€是價(jià)格高了；如果是重新拍賣要了解重新拍賣的原因，之前是不是有人悔拍，悔拍的原因是什么，特別注意破產(chǎn)、兇宅等情況；

拍賣時(shí)間:可以看到距開(kāi)始的時(shí)間，要注意這個(gè)時(shí)間，最好設(shè)置個(gè)提醒，避免錯(cuò)過(guò)參拍時(shí)間，特別是盡調(diào)工作最好在提前兩周完成；

起拍價(jià):拿到標(biāo)的的最低可能價(jià)格，也決定了潛在的折扣空間，一般來(lái)說(shuō)一拍起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的7-8折，流拍后，二拍在一拍的基礎(chǔ)上再降10%～20%；

保證金:在頁(yè)面有報(bào)名交保證金的字樣，保證金的繳納我們?cè)诮酉聛?lái)會(huì)寫專題介紹，這里做個(gè)簡(jiǎn)要介紹。拍賣保證金是競(jìng)買人取得競(jìng)買資格的條件之一，競(jìng)買人沒(méi)有按照數(shù)額和截止時(shí)間要求交付拍賣保證金的,不可以參加拍賣會(huì)。拍賣保證金的金額大小由拍賣公司基于拍賣標(biāo)的實(shí)際情況而定,且參考評(píng)估值確定比例值,一般為評(píng)估值的10%～20%,特殊情況為評(píng)估值的30%,具體金額詳見(jiàn)拍賣公司所發(fā)布的拍賣公告的“拍賣保證金”。保證金最好提前五天完成繳納，避免因?yàn)橘~戶和資格等原因錯(cuò)過(guò)參拍；

評(píng)估價(jià):在前面法拍房市場(chǎng)的參與者中，我們有介紹，根據(jù)2018年6月4日公布的《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》，人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，可以依次按照采取當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評(píng)估等方式對(duì)于拍賣的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,委托評(píng)估作為兜底選項(xiàng)，機(jī)會(huì)會(huì)相對(duì)較少。

大家一般重點(diǎn)關(guān)注的評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估總價(jià)、單價(jià)、評(píng)估時(shí)間，其中大家比較容易忽略的是評(píng)估時(shí)間。一般來(lái)說(shuō),從評(píng)估到拍賣都會(huì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間(少則幾個(gè)月,多則半年甚至一年以上)。而法院平時(shí)比較忙,不會(huì)每次重新拍賣都申請(qǐng)價(jià)值評(píng)估,這就造成了評(píng)估價(jià)是滯后于市場(chǎng)變化的。同時(shí)評(píng)估公司綜合考量多種因素，帶有一定的主觀性。評(píng)估價(jià)可以作為我們對(duì)房屋價(jià)值判斷的一個(gè)重要參考，但不必完全以其為標(biāo)準(zhǔn)。

競(jìng)價(jià)規(guī)則：事先了解競(jìng)價(jià)規(guī)則，尾款支付、加價(jià)幅度、競(jìng)價(jià)周期等，避免因?yàn)檫@些細(xì)節(jié)導(dǎo)致不必要的麻煩；在接下來(lái)我們會(huì)對(duì)這幾個(gè)要素做專題介紹。

“競(jìng)買公告”

競(jìng)買公告：這里主要提示競(jìng)買人注意標(biāo)的是否有限購(gòu)、稅費(fèi)、占用、土地性質(zhì)等問(wèn)題，并不是每一套房子都會(huì)有這類“瑕疵”，但是這幾類問(wèn)題也是我們盡調(diào)中重點(diǎn)考察的內(nèi)容；還有競(jìng)拍流程，可以參與模擬競(jìng)拍來(lái)先嘗試；

拍賣法院：競(jìng)買公告里會(huì)告知是哪一家法院在主持拍賣，注意聯(lián)系方式、聯(lián)系時(shí)間、是否有預(yù)展等。現(xiàn)在大部分法院都把前期與意向競(jìng)買人對(duì)接的事宜交付給司輔機(jī)構(gòu)去打點(diǎn)，可以根據(jù)頁(yè)面上預(yù)留電話事先做個(gè)預(yù)溝通了解情況；

競(jìng)買人條件：注意基本條件是否滿足，有的地區(qū)存在限購(gòu)問(wèn)題，不滿足限購(gòu)條件去競(jìng)拍反而會(huì)浪費(fèi)保證金。但是即使在限購(gòu)地區(qū)也會(huì)有不限購(gòu)的法拍房，一般是外地法院拍賣的房子，但也要咨詢確認(rèn)；

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人：注意是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否參與競(jìng)拍。如有，建議咨詢了解優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的情況，避免落空；

貸款咨詢：頁(yè)面一般留有可以法拍貸款的機(jī)構(gòu)，可以電話咨詢；事先可以了解下可以該標(biāo)的是否可以貸款、可以貸款的額度、需要準(zhǔn)備的資料和具體的流程等；

稅費(fèi)：需要注意繳納方式是買賣雙方各付各的還是買家承擔(dān)。在北京法拍房的稅費(fèi)主要是由買家承擔(dān)，但是法院暫時(shí)保留對(duì)房屋交易的個(gè)人所得稅和增值稅的征收權(quán)利，買家只需繳納契稅。但也要注意房產(chǎn)類型哦，比如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等繳納的稅費(fèi)就更多一些。

“標(biāo)的物介紹部分”

在這一板塊主要介紹標(biāo)的物的權(quán)證情況、所有人、房屋用途、土地性質(zhì)、租賃和抵押情況等，但一般是不詳細(xì)或不全面的，所以我們一般了解的內(nèi)容是：

文書情況：有的標(biāo)的附上了執(zhí)行裁定書，可以了解到拍賣原因，我們?cè)诜ㄅ姆康膩?lái)源里介紹了怎么去實(shí)操；

樓高:即拍賣標(biāo)的位于整棟建筑的第幾層。和買二手房一樣，法拍房樓層的高低不同，價(jià)格不一。一般來(lái)講，樓梯房樓層過(guò)高或過(guò)低都較影響估值和成交；

總高:拍賣標(biāo)的所在建筑的總層高。結(jié)合樓高,我們就可以判斷出該套房源大致的采光情況以及是不是電梯房；

面積:拍賣標(biāo)的的建筑面積，別墅要注意，看實(shí)際面積和建筑面積對(duì)比，避免因大規(guī)模改建有過(guò)戶問(wèn)題；

房屋戶型:在明確需求時(shí)基本上就明確了想購(gòu)買的戶型，多數(shù)公告上只陳列了面積但是并沒(méi)有告知戶型，需要在二手房網(wǎng)站上找到所在小區(qū)根據(jù)面積確定戶型，最可靠的是根據(jù)實(shí)地盡調(diào)結(jié)果，實(shí)地感受采光通風(fēng)等；

房屋裝修情況：較多法拍房的照片都沒(méi)有拍到房屋里面，一定要去親自看看裝修情況以及注意公告中是否表示裝修、家具之類包含在標(biāo)的里，是否提示現(xiàn)狀交付，否則可能就是你相中了人家的裝修但最后只能拿到一個(gè)毛坯；

區(qū)域配套:拍賣標(biāo)的所屬小區(qū)的交通、醫(yī)療、商業(yè)配套的情況,可以先在地圖上查清。

小區(qū)名稱:拍賣標(biāo)的所屬的小區(qū)，很多法院公告和評(píng)估報(bào)告里沒(méi)有告訴具體的小區(qū)，要通過(guò)地圖來(lái)確認(rèn)，確認(rèn)后要在二手房網(wǎng)站上搜索確認(rèn)；

小區(qū)情況:拍賣標(biāo)的所屬小區(qū)的人數(shù)、在售房源、在租房源情況。

這三個(gè)指標(biāo)分別反映了小區(qū)的容量、房源的流通性、房源的居住價(jià)值，主要是在各大二手房網(wǎng)站上查明；

市場(chǎng)熱度：一個(gè)反映同類房源在近期市場(chǎng)的關(guān)注度指標(biāo)。通過(guò)搜集各方掛牌及看房的情況,綜合得岀市場(chǎng)熱度,通過(guò)這組數(shù)據(jù)我可以初步判斷出此房未來(lái)好不好出售,此組數(shù)據(jù)越大,說(shuō)明此房越好岀售;反之越低,可能此房不太好出售或賣不起價(jià)。

不過(guò),有時(shí)候數(shù)據(jù)也會(huì)騙人,有些小區(qū)此數(shù)值非常低,并不是因?yàn)椴缓贸鍪?而是自住率極高,沒(méi)有房子出售或一出來(lái)馬上就賣掉了,所以一定要去現(xiàn)場(chǎng)做市調(diào)。

建筑年代:拍賣標(biāo)的的建造時(shí)間。這個(gè)決定了金融機(jī)構(gòu)貸款的年限。現(xiàn)在就北京地區(qū)而言一般2000年之后的房子是比較好出手的。

市場(chǎng)價(jià)：一套房子在二手交易市場(chǎng)可以成交的價(jià)格。我們一般需要參考的是相同小區(qū),相同戶型的二手房最近的成交價(jià)格，在二手房網(wǎng)站上查詢。一般會(huì)有人參考均價(jià)和掛牌價(jià)，但是均價(jià)一般平均了各個(gè)戶型，戶型不同單價(jià)差異較大。掛牌價(jià)和成交價(jià)有的差價(jià)可能不止幾十萬(wàn)。

其實(shí)網(wǎng)上盡調(diào)做好了可以節(jié)約我們不少時(shí)間，但是絕對(duì)不能只做網(wǎng)上盡調(diào)哦，一定要實(shí)地去看一看，下一期我們就為大家介紹線下盡調(diào)的具體注意事項(xiàng)。