最高法院：銀行對已同意預售的房屋和土地使用權不再享有優先受償權（2021）

裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2020）最高法民申3690號

案件索引：再審申請人三亞農村商業銀行股份有限公司與被申請人海南鑫東源旅業有限公司、陳修強、陳剛、陳曦、王小玲、萬寧興隆憶云山水溫泉度假酒店有限公司、深圳市奇信集團股份有限公司、張李燕等人金融借款合同糾紛一案

本院認為，本案的爭議焦點為原審法院認定三亞農商行對于鑫東源公司名下位于萬寧市興隆旅游區憶云山水產權式酒店二期面積為3434㎡在建工程中已銷售的31套房產及對應分攤的土地使用權不享有優先受償權是否正確。

《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。”根據該規定，在抵押權人同意轉讓抵押物的情況下,抵押物一旦實現其交換價值，抵押權人則喪失對該物的追及效力，抵押權的效力亦僅及于轉讓價金。

本案中，三亞農商行與鑫東源公司簽訂貸款合同及抵押合同后，于2013年1月30日對包括案涉土地及房屋在內的財產辦理了抵押登記。2013年4月17日，三亞農商行向萬寧市住房保障與房產管理局出具《關于同意辦理憶云山水產權式酒店預售證延期的函》內容為“因海南鑫東源旅業有限開發的憶云山水產權式酒店項目的55套期房（面積3434m2）已抵押給我社，為了保證項目的正常銷售，按期還款，我社同意海南鑫東源旅業有限公司對房屋進行銷售。現該公司申請辦理預售證延期手續，我社予以同意，請貴局給予辦理”。

依照《中華人民共和國物權法》第一百九十一條的規定，三亞農商行同意轉讓抵押物,本案所涉購房者已經支付購房款，鑫東源公司應當將案涉房屋轉讓所得價款向三亞農商行提前清償債務或者提存，鑫東源公司未依法清償所欠三亞農商行的債務，與購房者無關。三亞農商行繼續向購房者就案涉房屋主張行使抵押權，缺乏依據，原審法院未予支持，并無不當。

 (2)購房者在購房時，該商品房已經取得商品房預售許可的（或商品房銷售許可證）的，應優先保護購房者的權利，對于購房者要求開發商履行商品房買賣合同，并要求抵押權人涂銷商品房上所存在的抵押權的訴訟請求，人民法院應予支持；與此相對應，對于銀行要求行使抵押權的，人民法院則應駁回其訴訟請求。主要理由在于： 

首先，從交易安全的保護上，應保護購房人的利益。取得預售許可證視為開發商已經可以銷售該房屋，而對于購房人來說，其基于信賴開發商已經取得預售許可證的行為，從而相信其所購買的房屋上是不存在任何權利瑕疵的標的物。而在其支付了購房款或者大部分購房款的情況下，如果還不能取得沒有抵押權負擔的標的物，則其對于交易安全的信賴則會受到嚴重的損害，進一步合同法立法指導思想中的“在價值取向上應兼顧經濟效益與社會公正、交易安全與交易安全”的目標就無法實現。而在一個交易安全無法保障的社會中，社會的生產率也將極為低下。

其次，從交易成本上，應保護購房人的利益。在政府管理上，預售許可證的取得意味著開發商已經可以銷售該房屋，已經符合了《物權法》相關規定的條件。對于購房人來說，其在開發商已經取得預售許可證的情況下，很少會去考慮開發商是否已經清償了銀行的債權，也很難有能力去進行此類情況的調查。與此相反，抵押權人則能夠有效控制預售許可證的取得，其既可以在設定抵押權時同開發商約定在取得預售許可之前應先清償其債務，也可以通過出借款項時設定一定的條件限制開發商在未清償其債務之前不能取得預售許可證，而抵押權人實施這種行為的成本最小。

再次，從《物權法》相關規定的協調上，也應該保護購房人的利益。購房人所能夠明確知悉的是，其在開發商已經取得預售許可的情況下，其能夠相信開發商是同意該抵押物轉讓的，所交付的購房款已經按照《物權法》的規定用于提前清償抵押權所擔保的債權。在此基礎上，即使購房人明知所購買的房屋有抵押權負擔的，也應該優先保護購房人的利益。

所以，即使銀行的債權沒有獲得清償，但是鑒于購房人已經基于對開發商銷售行為的合理信賴，其購房人的權利應該受到優先的保護。即在銀行由于其債權未獲得清償的情況下要求折價、拍賣或者變賣抵押物的訴訟請求，人民法院不予支持。而在購房人請求涂銷所購房屋上的銀行抵押權的，人民法院則應予以支持。

——來源 杜萬華主編：《第八次全國民商事審判工作會議紀要》300-301頁（節選）