房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)利順位的實(shí)現(xiàn)

所謂購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)，來(lái)源于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條、第2條，以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條，是指當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)房人（所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋）已付款額超過(guò)合同總價(jià)款的50%時(shí)，其對(duì)房屋享有的權(quán)利可以對(duì)抗優(yōu)先于普通債權(quán)的建筑工程承包人的工程價(jià)款及抵押權(quán)。

在破產(chǎn)程序中，購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)其實(shí)是在繼續(xù)履行合同的情況下購(gòu)房人請(qǐng)求交付房屋現(xiàn)狀的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不是在解除合同情況下購(gòu)房人請(qǐng)求退還購(gòu)房款的金錢請(qǐng)求權(quán)。實(shí)質(zhì)是繼續(xù)履行購(gòu)房合同，使購(gòu)房人取得房屋現(xiàn)狀，使之脫離出破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范疇。但需要主要的是，僅對(duì)滿足條件的購(gòu)房者才享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并非所有的購(gòu)房者都具有優(yōu)先權(quán)。

管理人解除權(quán)的行使與限制

《破產(chǎn)法》第18條賦予管理人決定雙方均未履行完畢的合同是否解除的權(quán)利，其目的是擴(kuò)大債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)范圍、減輕債務(wù)人的義務(wù)負(fù)擔(dān)，從而最大限度的保障全體債權(quán)人的概括受償。出于此目的，當(dāng)解除合同有利于擴(kuò)大債務(wù)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，管理人應(yīng)當(dāng)行使解除權(quán)。

但當(dāng)購(gòu)房人主張繼續(xù)履行購(gòu)房合同，且滿足下列條件之一時(shí)，可以對(duì)抗管理人的解除權(quán)：

1. 購(gòu)房人已經(jīng)付清全款。《破產(chǎn)法》僅賦予管理人解除待履行的雙務(wù)合同的權(quán)利，購(gòu)房人如果已經(jīng)付清全款，則已全部履行完自己的義務(wù)，那么無(wú)論購(gòu)房人購(gòu)買的是商鋪還是住宅，也無(wú)論是否為一套住宅，均可對(duì)抗管理人的解除權(quán)。但對(duì)于付清全款的非消費(fèi)者購(gòu)房人而言，其是否能夠取得優(yōu)先權(quán)，還取決于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人及抵押權(quán)人的同意。

2. 消費(fèi)者購(gòu)房人（所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋）付款額超過(guò)合同總價(jià)款的50%。依據(jù)為前文所述的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條、第2條，以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條，已付款超過(guò)50%的消費(fèi)者購(gòu)房人的權(quán)利在執(zhí)行中能夠?qū)构こ炭罴暗盅簜鶛?quán)，則在破產(chǎn)程序中同樣能夠?qū)构芾砣说慕獬龣?quán)，但只適用于購(gòu)買一套住宅、付款超過(guò)50%的購(gòu)房者。

3. 購(gòu)房合同已經(jīng)辦理預(yù)告登記。《物權(quán)法》第18條使辦理預(yù)告登記的債權(quán)產(chǎn)生物權(quán)對(duì)抗的效力。對(duì)于已經(jīng)辦理預(yù)告登記的購(gòu)房者，管理人不能恣意行使解除權(quán)。但購(gòu)房人是否能夠取得優(yōu)先權(quán)，也取決于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人及抵押權(quán)人的同意。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，對(duì)于未辦理物權(quán)登記的購(gòu)房人而言，其權(quán)利主張是基于與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的購(gòu)房合同。因此，購(gòu)房人一是可以要求繼續(xù)履行合同、交付房屋，二是可以要求解除合同、退還購(gòu)房款并依據(jù)合同承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失；前者為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，后者為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

正如前文所述，所謂的購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)，適用于購(gòu)房人主張繼續(xù)履行合同的情況下，并且其優(yōu)先范圍僅及于房屋現(xiàn)狀。如果其主張解除合同，則與其他普通債權(quán)人一樣不享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

在主張繼續(xù)履行合同的情況下，付款超過(guò)合同總額50%的消費(fèi)者購(gòu)房人，其優(yōu)先權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人及抵押權(quán)人。對(duì)于其他兩種購(gòu)房人，若抵押權(quán)人和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人未釋放優(yōu)先性，且抵押登記在預(yù)告登記之前，購(gòu)房人只有代償了標(biāo)的房屋項(xiàng)下的抵押債權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款，才能取得無(wú)負(fù)擔(dān)的房屋現(xiàn)狀。

在購(gòu)房人享有優(yōu)先權(quán)的情況下，對(duì)處于在建工程狀態(tài)下的項(xiàng)目，購(gòu)房人若選擇取得建成房屋，需按比例承擔(dān)續(xù)建資金；若選擇出售在建工程，則取得該部分在建工程的轉(zhuǎn)讓款。

總 結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，管理人有權(quán)對(duì)于雙方均沒(méi)有履行完畢的購(gòu)房合同進(jìn)行解除。但已支付50%以上購(gòu)房款的消費(fèi)者購(gòu)房人、已經(jīng)支付全款的購(gòu)房人、已經(jīng)辦理預(yù)告登記的購(gòu)房人有權(quán)對(duì)抗管理人的解除權(quán)從而要求繼續(xù)履行合同、交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記。其中，已支付50%以上購(gòu)房款的消費(fèi)者購(gòu)房人，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)，可以取得房屋的現(xiàn)狀。如果購(gòu)房人選擇解除合同，則不享有優(yōu)先權(quán)。對(duì)于在建工程，享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人若要取得建成房屋，需按比例承擔(dān)續(xù)建資金；若要出售在建工程，可取得該部分在建工程的轉(zhuǎn)讓款。

法律法規(guī)

1. 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》

第一條  人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照 《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

第二條 消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

2. 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： 

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

第二十九條  金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同； 

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

3. 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第二十條 【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

4. 《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》

第十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。