地產(chǎn)并購類干貨六：房地產(chǎn)項目股權并購模式下涉稅法律實務要點

（一）所得稅

1.企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)所得稅率為25%。企業(yè)轉讓資產(chǎn)，該項資產(chǎn)的凈值，準予在計算應納稅所得額時扣除。

通常情況下，不論是股權并購還是資產(chǎn)并購項目，都是按照一般性稅務處理方式計算的。但是，兩者均屬于財稅2009[59]號文規(guī)定的企業(yè)重組的情形，在特定條件下（參考財稅〔2014〕109號），交易各方對其交易中的股權支付部分，可以選擇適用的特殊性稅務處理。即，交易中股權支付部分，暫不確認轉讓所得或損失。 

2.個人所得稅

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第三條規(guī)定，財產(chǎn)轉讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條規(guī)定，財產(chǎn)轉讓的應納稅所得額，以轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用的余額，為應納稅所得額。故，個人股東通過行使股東權利，由轉讓方直接轉讓目標房地產(chǎn)，則由轉讓方核繳企業(yè)所得稅，而不涉及個人所得稅。若通過股權轉讓方式轉讓目標房地產(chǎn)，則需經(jīng)稅務部門核繳個人所得稅。

3.計算標準

資產(chǎn)并購項目中，房地產(chǎn)轉讓收入并入當期企業(yè)應納稅所得額計算企業(yè)所得稅。

股權轉讓所得稅=（股權轉讓價-股權成本價）*所得稅率（20%/25%）

股權轉讓成本分兩類：一是轉讓方股東為初始登記股東，即股東對目標公司的實繳出資和實際投入資本；二是轉讓方股東通過受讓取得的目標公司股權，即對應受讓股權的價款加上受讓后實際投入成本。

（二）增值稅及附加 

根據(jù)國家稅務總局2016年18號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅，按照取得全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。 

根據(jù)國家稅務總局2016年14號文規(guī)定，除房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目外，其他納稅人轉讓需區(qū)分新/老項目以及自建/非自建的不動產(chǎn)幾種情況分別計算：

1.2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)

適用簡易計稅法，以全部價款和價外費用為銷售額，適用5%的征收率。適用一般計稅方法的，以全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算。2016年5月1日后的自建不動產(chǎn)適用一般計稅方法。

2.2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)

適用簡易計稅法，以全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%征收應納稅額。適用一般計稅法的，以全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算。轉讓2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法。

（三）土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，計算增值額可扣除的項目包括：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

一般情況下，公司進行股權轉讓，不涉及土地使用權權屬登記變更的，稅務局不征收土地增值稅，但在實踐中因《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號），部分地區(qū)稅務機關存在在股權轉讓交易中將其實質認定為房地產(chǎn)轉讓，從而征收土地增值稅的情形。

（四）印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權轉移書據(jù)屬于應納稅憑證。在《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知（國稅發(fā)[1991]155號）》中明確了經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)均屬于征稅范圍；印花稅計算標準為交易合同價格的萬分之五。

（五）契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3-5%；契稅的計稅依據(jù)為：（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；（2）土地使用權贈與、房屋贈予，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；（3）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

《財政部稅務總局關于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2018〕17號）規(guī)定，“九、公司股權(股份)轉讓在股權(股份)轉讓中，單位、個人承受公司股權(股份)，公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。”

根據(jù)以上地產(chǎn)項目中所涉的各類稅種的概念和納稅標準對比分析，針對于股權并購及資產(chǎn)并購的兩種交易模式，我們可以對收購方和被收購方在項目實施中應繳稅費情況進行大致對比和分析：

（一）收購方

（二）被收購方

由以上對比分析可以看出，相較于直接進行房地產(chǎn)轉讓，以股權收購的方式取得房地產(chǎn)，所涉稅種較少、稅務成本通常較低。

（一）股權轉讓中土地增值稅稅費轉嫁的陷阱

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。原則上股權收購過程中是不征收土地增值稅，因此股權收購的成本不能作為土地增值稅的扣除金額。若未來收購方在收購股權后，以資產(chǎn)轉讓的形式進行出售，則需根據(jù)土地或房產(chǎn)的歷史成本計算扣除的金額，而這種歷史成本往往遠低于股權收購的成本，在此種情況下，相當于收購過程中一并承擔了原轉讓方應當承擔的部分土地增值稅額。

舉例而言，某A公司以5.8億元收購B公司股權，B公司名下房地產(chǎn)歷史成本為2億元。A公司收購完成后，通過B公司以7億元價格出售B公司名下的全部房產(chǎn)，此時，A公司計算應繳土地增值稅時，是以歷史成本2億元為基數(shù)扣除而非股權收購成本5.8億元。綜合計算后，若股權收購成本加上收購完成后資產(chǎn)轉讓的稅務成本高于初始收購時資產(chǎn)轉讓成本，不考慮其他因素，則選擇股權轉讓相比資產(chǎn)轉讓在交易價格上顯然是“吃虧”了。

（二）以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題

根據(jù)《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）、《國家稅務總局關于土地增值稅相關政策問題的批復》（國稅函[2009]387號）、《國家稅務總局關于天津泰達恒生轉讓土地使用權土地增值稅征繳問題的批復》（國稅函〔2011〕415號）等文件，存在認定“以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物”，從而應當按照土地增值稅的相關規(guī)定征稅的情形。因各地稅務機關關于上述批復及認定的執(zhí)行情況并不統(tǒng)一 ，為了避免存在被認定征稅的風險，筆者參考前述稅務總局批復及相關案例案例，總結股權轉讓被認定征收增值稅的情況一般參考以下幾個要素：

（1）一次性轉讓100%股權；

（2）股權轉讓價格等于房地產(chǎn)評估值或以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物；

（3）股權受讓后，公司停止實際業(yè)務經(jīng)營，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。

因此，針對實踐中存在的可能征收土地增值稅的情況，在交易過程中，可以通過分次轉讓股權、通過多個主體受讓股權等方式適當調整交易結構安排，以避免增加稅費的風險。

END