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購房人在查封前接收房屋,即便未竣工驗收,也能排除執行!

敲響法槌 敲響法槌
2021-05-23 22:53 3725 0 0
對于實踐較為特殊的房屋未竣工驗收情況下購房人即取得房屋鑰匙占有或者出租房屋,法院對此種情形能否排除執行則有不同的裁判規則,即便最高人民法院也存在不同觀點的裁判文書,是有爭議的問題,這也給實踐中處理該類問題留下迂回空間。

作者:喬謙律師

來源:敲響法槌(ID:qiao18305313373)

【律師總結】

購房人支付房屋全部價款并實際占有房屋,雖未辦理產權登記過戶手續,但購房人對此并沒有過錯的,法院一般不能查封該房屋。這個是執行異議復議規定28條規定的購房人排除查封執行的權利。對于實踐較為特殊的房屋未竣工驗收情況下購房人即取得房屋鑰匙占有或者出租房屋,法院對此種情形能否排除執行則有不同的裁判規則,即便最高人民法院也存在不同觀點的裁判文書,是有爭議的問題,這也給實踐中處理該類問題留下迂回空間。本文選取了最高人民法院的一則判例,以期從某一個或幾個裁判觀點總結處理方法。

【裁判要旨】

房屋雖未竣工驗收,但根據查明的事實認定買受人已經實際占有房屋的,符合執行異議和復議規定第28條規定,可以排除執行。

【最高人民法院判例】

(2018)最高法民申5790號北京某公司再審審查與審判監督民事裁定書

【裁判結果】

駁回再審申請(維持原執行異議之訴判決,買受人的物權期待權可以排除執行。)

【裁判規則】

一、執行異議和復議規定第28條規定了購房人購買登記在被執行人名下的不動產排除金錢債權強制執行的四個條件,即查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同,查封前已經合法占有,已經交付全部價款或者按照約定交付部分價款且剩余價款根據法院要求交付執行,非因買受人自身原因未辦理過戶登記;

二、法律明確規定房屋竣工驗收后方可交付使用,未經竣工驗收不得交付使用。買房人在未辦理竣工驗收情況下接收房屋,對之后可能存在的質量風險和使用風險均處于不利地位,但不能據此否定查封前已交付鑰匙已經實際占有房屋的事實,不能否認其符合執行異議復議規定28條的實際占有的規定;

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“敲響法槌”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 購房人在查封前接收房屋,即便未竣工驗收,也能排除執行!

敲響法槌

致力于法律服務,案事件研究。(公眾號ID:qiao18305313373)

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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