中介合同糾紛案件處理解析

中介合同是常見的有名合同，合同涉及兩方當事人，即中介人和委托人。合同內容主要表現為中介人向委托人報告訂立合同的機會以及提供訂立合同的媒介服務兩種。隨著社會分工細化，中介服務以其專業性和便捷性受到了普羅大眾的重視，中介合同使用的頻率越加頻繁，由中介合同引發的糾紛也越來越多，本文將通過對于中介合同常見風險分析討論中介合同審查的應對策略。

中介合同的發展經歷了由無名合同到有名合同，從居間合同到中介合同的過程。《合同法》頒布以前，居間合同屬于無名合同，主要受《民法通則》調整，《合同法》將中介方向委托方提供服務的合同命名為居間合同，并設立專門的章節對居間合同進行了規制，《民法典》合同編中有專門有關中介合同的章節，居間合同被重新命名為中介合同，并對細節方面做出了修改。

根據上述表格分析可以看出，《民法典》主要在定義、中介人未能促成合同時費用承擔、跳單條款以及補充參照適用條款四個方面對于中介合同的修訂做出了修改。除了基于語言通俗化的要求將居間合同變更為中介合同之外，其余三點都對于中介合同糾紛的處理有重大影響。下文將結合修改條款以及中介合同其他風險點，規劃相應應對策略。

1、委托人方原因導致合同未能履行，中介人能否主張支付費用

委托人原因導致合同未能履行大致可分為兩種情況：

一種情況是由于委托人拒不接待和洽談中介人所報告的訂立合同的機會，導致合同難以達成，該種情況需要從委托人是否正當角度來判斷中介費用支付問題。若委托人是根據自身條件、投資人基本情況等進行正常的商業判斷，則不構成違約，反之，若委托人故意不正當阻止中介人促成合同，則需要支付中介費用。

另一種情況則是委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同（即跳單）。《民法典》的出臺彌補了跳單條款的法律空白，直接否定了跳單行為的正當性，即使中介合同中沒有關于跳單條款的規定，委托人仍然需要為此支付中介費用。所以委托方需要特別注意，目前發生跳單情況，委托人需要支付中介報酬，當然，在該項規定之外，雙方也可以就跳單行為的違約責任進行具體規定，以確保合同能夠順利履行。

2、委托人在第三人協助下達成合同，中介人能否主張支付費用

委托人在第三人協助下達成合同時中介人能否主張中介費用取決于中介人是否履行了中介義務。若中介人未履行中介義務，則不能要求支付費用。若在過程中中介人向委托人報告了訂立合同的機會或提供了訂立合同的媒介服務，則要根據中介人在促成合同訂立過程中的實際作用支付中介費用。

3、委托人委托中介人進行中介工作，后非委托人就該項目簽訂了合同，中介人能否主張支付費用。

一般情況下，非委托人簽訂合同時中介人不能主張支付中介費用，但若中介人能證明委托人與最終簽訂合同的單位是關聯單位，且該單位是利用中介人提供的機會訂立的合同，則可以主張中介費用。

4、中介人未完成中介合同約定義務，能否主張支付費用

中介人未促成合同訂立，不得要求支付報酬。但對于能否要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，《民法典》做出了重大修改。《合同法》對于居間活動支出的必要費用由委托人負擔，《民法典》將中介人從事中介活動支出的必要費用償還請求權修改為以約定為前提，因此在簽訂中介合同時，雙方應當調整合同相關表述，預防因該項費用產生糾紛。

《民法典》背景下，中介合同的法律規定進一步細化，報酬支付請求權、必要費用請求權均有了不同程度的修改，此類修改對于中介人和委托人產生重大影響，了解現行規則下中介費用的負擔問題，可以有效幫助雙方規避中介合同法律風險。