投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai)
正文
不少投拓朋友總覺得盡調就是財務，法務的事情！
我個人是建議，自己跟的項目在盡職調查時一定要全程跟著，律師看資料的時候你也一起看，財務要報表問問題的時候，你也在旁邊聽。
因為，盡調會讓你對收并購有“醍醐灌頂”的感。
限于篇幅，今天只講法務盡調。看過盡調報告的朋友應該知道，法務盡調就兩部分：項目基本面，項目風險點。其中風險點又分成兩個維度：公司維度、項目維度。
#1 公司維度
從公司維度，主要審查以下方面：
①公司基本情況；
②工商變更登記情況；
③股權相關情況；
④公司資產情況；
⑤對外投資情況；
⑥對外擔保情況。
一、公司設立
在項目公司設立方面，涉及對項目公司合法權益會產生重大影響的法律風險歸納如下：
①股東未足額繳納出資；
②股東出資形式不符合法律規定；
③非貨幣財產出資作價違反法律強制性規定；
④非貨幣財產作價出資未辦理財產權屬轉移手續；⑤股東抽逃出資；
⑥項目公司未依法年檢；
⑦其他。
二、股權、資產和股東權益的完整性
擬對外轉讓項目公司股權的股東是否具有完整的股東權利，權利是否存在法律瑕疵。包括：
①項目公司股權是否存在融資、質押、擔保等第三人權利；
審查重點：已有融資情況清單；資金方對項目方、項目的權利限制與管理現狀：包括對股東的限制、項目抵押的限制、股權質押的限制、對項目合作或轉讓的限制、對項目再融資的限制，以及對項目及項目公司的實際控制情況。
②項目是否存在租賃權、地役權等權利瑕疵；
③房地產以外重大資產的合法性、處置是否受限，對繼續經營的影響，對外投資情況。
④項目的后續開發和盈利模式是否存在政府限制等潛在風險；
⑤是否存在股東轉讓股權的限制性約定；
⑥是否存在對股東在項目公司享有的表決權、分紅權、委派董事和管理人員的權利等權能的限制；
⑦是否存在對股東在項目公司清算剩余財產分配權等權能的限制。
三、重要合同風險
企業及法人對外簽訂的合同；有權對外簽訂合同的部門及授權人員簽訂的合同，均應能查則查：
①工程合同簽署方式（如需招標工程是否履行了招標程序）；
②合同價款支付情況（付款節點及支付情況、是否可能產生工程款優先受償權）；
③項目開發進度是否與合同約定一致；
④較大金額的其他應付款是否因正常生產經營發生等。
#2 項目維度
項目維度，主要審查以下方面：
①土地基本情況；
②土地抵押、查封；
③規劃、設計情況；
④報建情況；
⑤在建工程情況；
⑥施工；
⑦項目銷售
⑧竣工驗收及初始登記
1、土地及土地出讓金方面的風險
①地出讓合同的簽署主體；
土地使用權出讓合同應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
②土地出讓金的支付憑證；
1、支付時間與合同約定的付款時間是一致；
2、是否繳納了延遲繳納的滯納金；
3、土地契稅是否繳納并取得發票。
實踐中存在未繳足土地出讓金就取得土地使用權證的情況。
③土地出讓合同、招拍掛等文件中對項目的限制性約定；
1、限制某種類型的物業建設；
2、要求某種物業的持有比例和年限；
3、不得整體或分割轉讓，限制抵押；
4、受讓人的出資比例、股權結構、實控人。
④其它
1、有無代征地、代拆遷情況；
2、項目用地是否存在被征收或征用等風險；
3、關于開發達到投資總額的25%。
2、在建工程風險
①土地使用權出讓合同約定與工程實際情況；
土地使用權出讓合同中約定的規劃指標及開竣工時間、工程期限，與實際報建、設計的規劃指標，實際開竣工時間、期限的符合性及差異原因。
②規劃條件與設計；
是否需要變更規劃條件進行建設？如是，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃等主管部門提出申請。
③各報建手續文件的一致性；
從項目面積、用途、樓層的層數等方面，核查各報建階段重要證照載明的項目情況是否存在矛盾，特別是涉及面積、用途等方面的差異。核查報建階段的重要文件真實性，是否受到過相關行政處罰。
案例：北京某項目，項目公司以虛假證明文件辦理竣工驗收備案，后房產證被撤銷。
④判斷后續竣工驗收、不動產權證辦理是否存在重大障礙；
結合項目當前情況（面積、用途、樓層層數等），從報建情況判斷項目后續的竣工驗收、不動產權證辦理是否存在障礙（包括辦理時間的延長、超建情形需要繳納罰款、關鍵報建手續未辦理完畢等）。
⑤關注在報建過程中規劃設計條件是否發生變更；
如規劃設計條件等項目重大條件在報建過程中發生改變，需確認規劃設計條件等事項改變后，之前已經進行的報建是否需要重新報建。
如：三亞某項目，報建過程中業主申請規劃變更，將7層樓加建為9層樓，規劃部門已批復同意，但規劃部門批復確認前的部分報建手續需要重新報建。
⑥核查項目是否存在未取得相關證照擅自提前開工的情形；
需結合項目現狀、建設工程合同的簽署情況，核查項目是否存在未取得建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等開工證照就擅自開工的情形。
案例：某合肥項目，開發商為加快工期，在未辦理施工許可、未辦理工程質量監督手續的前提下，擅自施工，被當地建設部門罰款約30萬元。
⑦核查項目是否存在未竣工驗收提前交付使用的情形；
《建設工程質量管理條例》第五十八條：違反本條例規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；
（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；
（二）驗收不合格，擅自交付使用的；
（三）對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。
案例：廣州某項目，已取得房產證，但未辦理竣工驗收備案，存在被處罰的風險；但由于房產已投入使用多年并取得房產證，處罰的風險相對較低。
⑧工程招投標。
核查必須招標的項目是否履行了招標手續，核查是否招標流程是否合法，核查中標的有效性。
#3 收并購的幾大基本功
很多朋友想知道收并購要掌握哪些東西。
其實，收并購，看上去對投拓人員能力要求復雜，圈內有大神梳理了一下，也就下面幾大模塊：
01、測算對投拓永遠都是最重要的
測算不止是一種算帳的技術，更重要的他給你的是一種數據化分析的思維，同時讓你學會去洞察如何合理安排和規劃項目，才能實現訴求的最大化。
做完項目測算的人，去跟別人談判的時候，思路會很清晰，知道談判關注的重點是什么；而且設計交易方案的時候也會相對清晰和可操作。
02、寫立項報告
這個相對簡單，因為它和測算的思維是一致的。立項報告只是測算的PPT表現形式。當然，寫的好的人，也會有一些小技巧，讓領導們看起來更清晰。
03、合同撰寫
一般是投資先寫，法務再改。也有些公司是法務直接起草。不管方式如何，最后都一定要法務修訂和把關。投資人寫出來的合同，意思可能都表達清楚了，但是由于缺乏專業法律知識，真到打官司的時候會吃虧。
04、盡職調查
其實，投拓介入的部分主要還是公司立項前的項目初判。這里給大家貼張圖：
05、交易方案設計及談判
雖然同一個問題有不同的解決方案。但是交易方案除了對價支付方式外，主要就是交易路徑的安排，你掌握了“資產收購、股權收購；資產剝離（劃轉、作價入股、分立）、增資擴股、國有資產交易限制”再結合項目實際情況，對手方訴求，完全就能對癥下藥。
不同的人談判風格也不一樣，但是誰都是圍繞那幾個點展開談判，其實沒啥難的。（這些在綠皮書講的很清楚了，不展開了）。
06、交割
千萬不要小看這最后一步，在收購的所有事情里，很多大錯都是出在交割里！
行，就寫到這了，希望大家并購大年做并購大神
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 地產并購大年開啟，盡調知識大盤點！
