敲響法槌 一、催收服務范圍
物業費催收，包括物業服務費、保安費、保潔費、綠化服務費、設備維修費等，由物業企業收取的停車管理費、廣告費、水電費、燃氣費、有線電視費、寬帶網絡費、垃圾清運費、家政服務費等，以及其他臨時性收費、特約服務費等。
二、物業費催收法律服務的整體工作情況
物業費催收法律服務，是接受物業企業的委托，開展物業費催收工作，包括制定催收計劃、書面催收、訴訟或仲裁催收等。
三、非訴催收事宜
（一）協助制定催收制度，檢查制度相關的執行情況。
（二）建立溝通機制。協助物業企業負責人、各職能部門執行催收任務，提供法律咨詢和法律支持。定期與負責人溝通，了解整體催收情況；定期與法務部門溝通，提供催收方案，提示訴訟仲裁時效，提出采取何種措施的法律建議；定期與財務部門溝通，協助確定催收數據。
（三）核實業主信息，包括姓名、房號、有效送達地址、聯系方式等。
（四）律師根據統計欠費情況，以掛號信、EMS方式，發送催收函、發送律師函，同時電子送達，微信、短信等。查詢物流信息，打印，保存。
（五）根據書面催收情況、交費情況，建議物業企業是否訴訟。
四、建立催收臺賬。
按照一戶一檔，紙面和或電子存檔，定期匯總，完善催收材料，為后期訴訟催收提供基礎。主要材料有業主身份證、營業執照、商品房買賣合同、房屋交付使用通知書、房屋驗收表、鑰匙簽收單、業主資料卡、委托銀行收款協議、業主規約、欠費清單、車位租用協議、催收記錄、催收函、律師函、代繳水電發票等。
五、訴訟催收事宜
（一）訴前工作
1.訴前資料整理匯總。結合前期催收臺賬，完善訴訟相關材料。
2.訴前風險評估。了解物業服務情況、物業費繳納情況，視情向物業企業提示訴訟風險。
3.與物業企業做好對接。確定專人對接，審查業主主體資格，前期催收，做好訴訟輔助。
4.起草民事起訴狀，制作證據目錄，交物業企業審核蓋章。
5.批量立案。
6.根據物業初始信息起訴，取得立案材料后，向房地產登記部門查詢權屬信息，確定被告主體。
7.訴前調解。律師可與物業企業溝通調解方案。
8.立案后，了解承辦法官情況，做好溝通工作。了解被訴業主答辯情況、舉證情況、反訴情況，做好應對工作。
（二）庭前工作
1.核實開庭時間、地點、審判人員組成等信息，再次確認已告知委托人。
2.開庭前，向委托人說明庭審程序、每個環節的目的。委托人出庭的，做好分工配合，準備好法官可能的問題。
3.檢查卷宗是否完整。證據目錄清單、證據原件復印件，按順序裝訂，電子版拷貝，以便書記員使用。
4.詢問委托人是否愿意調解，調解方案，調解策略。
（三）庭審工作
1.質證，逐項質證，說明證據名稱、證明來源、證明對象內容。
2.質證，圍繞證據的真實性、合法性、關聯性，針對有無證明力、證明力大小等陳述。
3.首輪辯護意見前，整理辯論提綱，一般由案件事實證據、法律適用兩部分。
4.發表辯論意見，圍繞爭議焦點簡要闡述，注意邏輯性層次性。
5.詢問委托人是否補充發表辯論意見。
（四）庭后工作
1.提交書面代理意見。
2.判決下達后，告知并交付委托人。
3.立卷歸檔。
（五）執行
1.告知風險，二年執行時效，被執行人清償能力不足的風險。
2.向執行局提交財產線索。被執行人清償能力不足時，考慮追加其他可被執行的主體。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“敲響法槌”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
