觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
該公司原定計劃中，海南村項目預計在今年下半年實現舊改轉化，對應轉換得來的可售貨值逾440億元。
陷入流動性泥潭的佳兆業，如今再度得以處置一個舊改項目。
企查查信息顯示，12月28日，佳兆業集團（深圳）有限公司在廣州市佳倫房地產開發有限公司的持股比例，已經從100%下降為51.0204%。接盤48.9796%股份的是私募基金廣州白鵝潭二號城市更新投資發展中心（有限合伙）（以下簡稱“白鵝潭二號基金”）。
股權進一步穿透后可得知，白鵝潭二號基金主要由廣州荔灣區國有資產監督管理局擁有表決權40%，而地區國資的介入也為佳兆業持續推進舊改項目帶來新變化。
佳兆業在廣州荔灣區的舊改儲備較少，公開資料顯示基本只有中南街海南經濟聯社舊村更新項目（簡稱“海南村項目”），后者號稱荔灣面積最大的舊村改造項目，改造面積達531.6萬平方米。
接近佳兆業的人士向觀點新媒體證實，此次轉讓股權的舊改正是海南村項目。
此前佳兆業已開始騰挪部分深圳舊改股權，現在蔓延至推進中的廣州重點項目。在該公司原定計劃中，海南村項目預計在今年下半年實現舊改轉化，對應轉換得來的可售貨值逾440億元。
荔灣舊改引國資
佳兆業與海南村項目產生交集要追溯至2019年下半年，海南村項目從8月下旬起接受合作意向企業報名。
當時企業報名條件包括，注冊資本不低于5億元，擁有三舊改造經驗；確認為合作意向企業后需繳納履約金2億元，項目列入年度更新計劃后增至6億元。
2019年9月25日，在網傳包括富力、雅居樂、佳兆業、天津新世界、深圳新華城共5家報名企業中，海南村村集體企業最終選擇了佳兆業。
海南村整村用地面積359.64萬平方米，該體量被外界形容為約等于“半個珠江新城”。
根據佳兆業官網發布消息，該公司于2019年10月12日與荔灣區海南村簽訂舊村改造合作意向企業協議，項目面積約531.6萬平方米，下轄12個經濟社。該公司還提及，項目簽約“對集團拓展廣州市場具有重要意義”。
2019年11月申報的文件顯示，項目涉及造范圍用地面積約146萬平方米，現狀房屋建筑面積約357萬平方米。按《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》等相關規定，估算項目總成本為154億元，其中前期費用0.7億元、拆遷費用42億元、復建安置費用105億元，其他費用6.3億元。
此后兩年間，廣州本地報道鮮有提及海南村舊改推進的消息。
根據廣州公共資源交易中心披露，2020年及2021年海南村主要進行一系列技術及評估服務招標，包括規劃設計及方案編制技術服務，產業發展、環境影響、安全影響、社會穩定、歷史文化遺產保護評估服務等。
在遲遲沒有實質進展的情況下，佳兆業如今開始對海南村舊改進行股權調整。實際上，這種調整或許早在今年上半年已開始籌備。
據觀點新媒體了解，白鵝潭二號基金于今年2月成立，注冊資本13億元，當時該私募基金的股東包括廣州市西關國有資產投資有限公司、廣州白鵝潭基金管理有限公司、廣州市新隆沙投資開發有限公司、廣州市新隆沙投資開發有限公司，它們均隸屬于荔灣區國有資產監督管理局。
至今年9月3日，佳度商務服務(佛山)有限公司退出白鵝潭二號基金。該基金剩余股東中，荔灣區國有資產監督管理局受益股份雖然僅有26.459%，但表決權達40%；自然人賴大目則通過廣州市新鴻銳實業有限公司持有受益股份36%，資料顯示他在佳兆業關聯公司擔任職務。
最終，經過股權變動的白鵝潭二號基金，正式于12月28日從佳兆業深圳公司手中，接手廣州佳倫48.9796%股權。
廣州佳倫旗下只有全資公司廣州佳南房地產，后者注冊地正是位于荔灣區。接近佳兆業的人亦證實，轉讓股權的舊改是海南村項目。
舊改資產騰挪
舊改是佳兆業的核心競爭力，2021年上半年該公司新增15個城市更新項目，至期末城市更新項目達213個，占地面積5370萬平方米，對應可售面積預計1.1億平方米，絕大部分位于大灣區。
從城市看，佳兆業在深圳城市更新項目129個，對應占地面積1540萬平方米，可售面積3209萬平方米；廣州24個項目，占地面積達到2410萬平方米，可售面積4550萬平方米。
由于舊改推進時間較長，佳兆業并未將上述項目納入土地儲備，需要經過轉化后才能以“新增土地”形式計入土儲。
比如今年上半年佳兆業成功轉化深圳橫嶺舊村項目、廣州石溪項目、湛江悅伴灣項目，對應可售面積113萬平方米，可售貨值727億元；相應地，該公司新增土地中涉及湛江、廣州、深圳3個城市更新項目。
自2019年以來，佳兆業已成功轉化的廣州舊改項目包括南沙鳳鳴山、增城霞逕村項目、海珠石溪項目。需要指出的是，最新減持股權的荔灣海南村項目，是佳兆業在今年下半年計劃轉化的3個舊改中最大的一個。
據觀點新媒體了解，海南村項目改造方向為住宅及商業，可售面積91.7萬平方米（視乎政府批復及拆遷安排而定）；參考周邊項目均價4.8萬元/平方米，項目預計可售貨值達440億元。
如今是否成功轉化仍未可知，佳兆業已將海南村項目部分股權轉讓予荔灣國資。
市場評論對此表示，加快海南村全面改造工作已被列入《廣州市城市更新三年行動計劃(2019-2021年）》，加上項目體量大，受重視程度也較高。荔灣國資正式介入后，對于佳兆業推進項目或許是件好事。
列入三年行動計劃的，還包括上文所提及廣州石溪項目。該項目位于海珠區，2020年12月引入佳兆業、紅八方集團作為合作企業，總投資額近177億元；今年上半年佳兆業轉化該項目101.38萬平方米，建面94.56萬平方米，公司應占權益55%。
12月21日，石溪經濟聯合社還發文力挺佳兆業，援引佳兆業說法稱，佳兆業當前并非資不抵債，只是暫時流動性問題，已擬定多種措施進行資金籌措和債務兌付，有望緩解資金狀況。
佳兆業流動性問題爆發始于10月底錦恒財富理財產品違約引發擠兌，涉及本息128億元。近期有媒體指，錦恒財富以外還有40億理財產品；截止到12月20日，佳兆業已有4億美元債逾期，此外存續離岸債務約117.8億美元，計劃開展債務全面重組。
為了籌措資金，佳兆業已陸續出售位于香港的項目，在內地也先后將廣州南沙地塊項目公司、大鵬新區王母舊墟中山里片區城市更新單元申報主體的主要股權轉讓予平安信托。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
