新政策視角下作為監管銀行對于商品房預售資金如何合法合規監管

近期，關于西安多個項目大量預售資金未存入預售資金監管賬戶、預售資金未合理利用的事項一直發酵，引起相關政府監管機構及社會的廣泛關注。預售資金監管能再次成為焦點，一方面顯示了政府監管機構對房地產開發企業的監管力度越來越嚴厲，另一方面也從側面披露了監管銀行在履行監管履職方面可能存在不足。本文我們就淺談一下作為監管銀行，在新政施行下如何對商品房預售資金進行合法合規監管。

首先我們需要考慮的是，在外埠房企入駐、本土房企眾多的西安房地產市場中，在法律法規和地方政策雙重高壓限制的情況下，為什么依舊會發生這樣的問題？

1、商品房預售制度的特殊性

商品房預售因其自身的特殊性，例如商品房預售中存在復雜的法律關系（工程建設法律關系、買賣合同法律關系、金融借貸法律關系等）、標的物交付的預期性（標的物并非購房者繳款即交付）、國家的行業重點監管（多項政策、紅線限制等）等，必然會受到相關政府監管機構及社會的廣泛關注。

2、法律法規偏于原則性規定，缺少支撐

針對商品房預售資金如何監管，法律法規均是原則性規定。例如《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”；《城市商品房預售管理辦法》第十一條“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。”并未明確規定預售資金的監管主體、監管范圍、資金的收存及其支付流程、監管責任以及風險處置機制等，由此，法律上的規定明顯支撐缺失。

3、地方性法規效力較低、規定不明確且上位法缺失

針對商品房預售資金如何監管，地方性法規面臨其效力較低、規定不明確且上位法缺失的問題。例如《西安市商品房預售資金監督管理辦法》第四條“預售資金實行專款專戶存儲，優先用于商品房開發項目所需的建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關的費用。”此處的“等”“相關”即為具有不明確性，并未全量規定“工程相關的費用”有哪些，必然會存在理解上的偏差。

4、執行力度不夠、難以落到實處

在執行實踐中，存在多種問題，例如執行政策缺失、執行主體不明確、職責不清晰等。西安市正式發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法》也是在2021年3月19日，所以必然加大執行難度，導致監管難以落到實處。

其次我們需要考慮的是，作為監管銀行，在規定缺失、問題多發、指引不足等情況下，應該重點關注哪些方面，應該如何做到合法合規運營？

從合規管理上講，作為監管銀行，在新政的指引下，一定要強化監管賬戶的“進”“出”有效監管。對于預售資金的歸集要做到及時、準確，切勿用監管賬戶歸集其他性質的資金；對于預售資金的使用要做到專用、專報，保障預售資金只能用于支付項目有關的工程建設。否則，依法承擔相應法律責任。

首先，項目盡調審批環節重點

1、在放款之前，嚴格核實房地產開發企業四證（《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》；

2、在商品房預售網簽備案之前，地產開發企業必須取得《商品房預售許可證》；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

4、注意明確擔保措施等增信方式。

其次，項目貸后管理環節重點

1、商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，地產開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款；

2、商品房預售資金實行全額、全程監管，對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管；

3、監管賬戶設立應當遵循一次預售許可對應一個監管賬戶的原則。同一開發項目（以《商品房預售許可證》記載名稱為準）在一家監管銀行可使用同一個監管賬戶；

4、購房人貸款購買商品房的，地產開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實后，應將貸款資金直接劃轉至監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至其他賬戶；

5、監管銀行應當每日對賬，加強動態監管。

最后，我們探討一下幾個重點問題：

1、監管銀行如何處理其與消費者（即購房者）之間的關系？

值得監管銀行重點關注的一個問題是監管銀行與消費者（即購房者）之間的關系。商品房的預售資金監管旨在商品房預售法律關系中對消費者這類弱勢群體權益的補救，消費者作為預售資金的唯一來源，勢必最為關心預售資金的使用。但是由于消費者有其自身固有的缺陷，比如群體較為分散、組織難度較大、法律意識較弱，再加上信息不對稱帶來的阻礙，往往無法及時主張自己的權益。

作為監管銀行，在某種程度上講，是代消費者管理預售資金，所以更應從消費者的角度出發，積極維護廣大消費者的合法權益，保障消費者的資金“收”“支”合法合理，建議可以完善銀行本身的投訴機制和法律救濟，一方面可以實時了解消費者的訴求，避免引起群體性訴訟；另一方可以及時采取措施應對風險事件。

2、商品房預售資金如何做到有效全量歸集？

商品房預售資金包括但不限于定金、首付款、后續付款、按揭付款。針對定金、首付款、后續付款我們可以相對來說通過入賬監管賬戶得以歸集，但是針對按揭付款，因其本身涉及按揭銀行較多，而按揭銀行不止限于開貸行，按揭行處于存貸款壓力等考慮，必然會存在非開貸行的按揭行的按揭款未能有效歸集的情況。

針對此類情況，首先相關政府監管部門應該能夠建立按揭資金入賬監管賬戶的機制，通過按揭行、開貸行、開放商的三方合同機制，保障按揭資金回款監管賬戶有效性。其次開貸行需要積極完善自身的回款路徑以及回款制度，充分發揮監管行的作用。最后按揭行應該嚴格遵守相關政策規定，設立并完善按揭資金入賬聯動機制，及時主動將按揭資金全量歸集至監管賬戶。

3、商品房預售資金是否能夠用于償還房開貸本息？

從目前的法律法規以及西安市出臺的地方性法規來看，并未明確限制商品房預售資金用于償還房開貸本息，但是未明確并不代表可以隨意償還。作為監管銀行，優先保障自身的債權、降低不良貸款率也是其合理要求，所以對于商品房預售資金是否能夠用于償還房開貸本息，監管銀行應當制定一定的比例要求，在保障房地產項目能夠順利完工交付的前提下，可以用來償還房開貸本息，保障自身權益。

4、如何理解或界定“與本工程相關的費用”？

目前的法律法規并未規定“與本工程相關的費用”的范圍，西安市的地方性法規也是僅明確了建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費，所以對于“與本工程相關的費用”的界定存在一定的難度，房地產項目的建設設計多方面，只要是能保障項目建設、完工交付，并實際投入到項目建設中的資金，都可以理解為“與本工程相關的費用”。

商品房預售資金監管作為房地產金融監管的重要環節，必須遵循政府主導、多方參與、專款專用、封閉管理的原則。監管銀行作為其中重要的主體，一定要嚴防監管底線、禁觸監管紅線、明確責任主線，積極履行自身的監管義務，保護消費者的合法權益，保障預售資金的合規使用。