楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）
2021年是一個非常特殊的年份，國內經濟剛剛開始復蘇，仍需積極財政的持續支撐；但今年的地方債、城投債又面臨巨大的到期壓力。這使得財政收支缺口的壓力再次擴大，債務風險問題持續升溫。
為了應對這一局面，財政部、國務院國資委已經開始著手準備一系列工作與改革措施，今年的兩會期間有望出臺新的政策；與此同時，地方政府也紛紛開始積極“自救”，不約而同的再次把希望寄托在土地出讓金上。
只是這一次，土地財政能否再次拯救地方政府于危難之中呢？
據財政部公布，2020年全國地方政府性基金預算本級收入89927億元，同比增長11.7%；其中，國有土地使用權出讓收入84142億元，同比增長15.9%。這體現了去年土地出讓收入對地方財政的支撐，但在一系列政策導向的變化下，這一局面恐怕難以繼續。
在2020年“疫情經濟”時期，貨幣與金融監管政策均較為放松，導致許多貨幣與信貸資金流入房地產市場，使得樓市出現了逆勢“小陽春”；在供需兩旺的帶動下，許多地區的土地庫存去化較快，整體價格也有所回升。
但隨著經濟的恢復以及貨幣政策的收緊，這一局面已然被踩下“剎車”；自去年四季度開始，許多金融機構已經收緊了可能流向樓市的經營貸、消費貸等資金。到了今年初，金融監管更是出臺了銀行業房貸占比的要求，地產調控沒有最嚴只有更嚴，流入樓市的資金渠道已全面受到管控，今年的樓市去化不容樂觀，土地市場恐怕很難維持去年的放量增長。
集中供地新政，土地財權上收
近日，市場出現了土地出讓新政的消息，稱：今年北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市的土地出讓將實施“兩集中”，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年發布住宅用地公告不能超過3次。
這意味著這22個城市的土地出讓政策將出現非常大的轉變，同時將非常深刻地印象這22城的財政收入——不僅供地規模計劃需要更謹慎的安排，更重要的是，這22城的下屬區、縣將失去土地出讓活動中的自主權，不再可以任意決定土地出讓規模、出讓時間，來補充地方可用財力。
雖然22城的市本級財政情況普遍不錯，但其下屬區縣有許多都是債務壓力的“重災區”；這一新政的落地勢必將影響到這些地區的土地出讓收入，“土地財政”難以緩解這些地區的財政缺口。
房企壓力上升，庫存難以去化
另一方面，由于房地產企業普遍“高杠桿、高周轉”，近年的“去杠桿”以及整治金融亂相也對房地產行業出現了非常大的影響；尤其是對地產企業融資進行詳細、動態的監管后，多家大型地產集團的現金流出現了一定問題，不得不減緩其拿地開發的節奏，土地市場的需求出現了一定的下降。
在新一輪去杠桿、貨幣政策新常態的大背景下，今年地產企業的日子仍然非常的“不好過”；為了熬過寒冬，勢必將降低儲備土地的力度，維持現金流以供集團正常經營運轉。
因此，在這樣的大背景下，如果今年沒有非常大規模、力度的城鎮化政策促使人口大量進入城市居住，那么土地市場的熱度勢必有所下降，只能勉強維持政府性基金的運轉與土地收儲。地方債務的龐大壓力，恐怕只能尋求其他渠道進行解決。
人不能兩次邁進同一條河流，地方政府也一樣。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“楊老師的基建課堂”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 重壓之下，土地財政能否拯救地方政府？
