深圳城市更新項目收購的避坑策略

就深圳城市更新項目的收購而言，為節省稅費，收購對價一般分拆為三部分（股轉對價+歸還項目公司欠付轉讓方及其關聯方的款項+支付給轉讓方所收購的無證物業的拆賠款或者拆遷包干費用）。收購方支付拆賠款或者拆遷包干費用，本質上都是為了支付轉讓對價和做大項目公司的成本。需注意的是，有些開發商在簽署收購協議的時候，轉讓方并未在項目范圍內提前收購無證物業，而這些開發商又輕信轉讓方后續一定能夠實現無證物業的收購并通過拆賠款支付的形式實現交易對價的支付（主要是轉讓方取得拆賠所得可享受稅收優惠政策），比如收購合同約定了“部分收購對價以無證物業拆賠款的名義支付”，但其實該情況下，如轉讓方無足夠的資金或因村委不愿意配合無證物業的權屬確權，則會致使無證物業的收購失敗以及拆賠對價支付的落空。具體來說，2021年8月12日深圳市住建局和規自局發布了《關于加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》（深建字〔2021〕137號），2021年9月27日深圳市規自局又發布了《關于做好城市更新項目歷史遺留違法建筑物業權利人核實有關工作的通知》（深規劃資源〔2021〕508號），此后各種無證物業的交易和確權都遇到了問題，轉讓方通過提前收購無證物業并獲取拆賠交易對價的方式也面臨很多現實的障礙。

鑒于上述，我們建議合同還須約定，如非因受讓方的原因導致收購對價未能以無證物業拆賠款的名義支付，則雙方另行協商支付方式，同時因變更支付方式而增加的稅費由轉讓方承擔。

部分城市更新項目，收購轉讓對價除貨幣外，還會存在受讓方給與轉讓方一定的新建物業作為轉讓對價的情形，即收購對價=貨幣對價+項目建成后的物業補償，此時受讓方須評估給與轉讓方物業補償的難度。轉讓方能夠在城市項目內獲取建成后的物業，無非是兩種方式：

第一種方式，轉讓方通過其關聯方收購了項目內的無證物業，同時上述關聯方取得無證物業獲得了村委、街道認可的權屬確認，也即將無證物業確權至轉讓方的關聯方名下。其后，項目公司與轉讓方的關聯方簽署拆賠協議，以回遷房的方式讓轉讓方的關聯方取得建成后的物業補償。因回遷涉及的稅費較低且回遷物業能納入項目公司的成本，故該方式常作為物業補償的首選。如前所述，該方式須注意轉讓方后續有無足夠的資金實現收購或村委是否愿意配合無證物業的權屬確權。

第二種方式，項目公司將建成后的部分物業無償過戶至轉讓方或其指定第三方名下（此方式還須考慮深圳的限售政策），其中過戶所產生的稅費由項目公司承擔，不過該補償物業不能像拆賠對價一樣納入項目公司的成本。開發商如采用“貨幣對價+項目建成后的物業補償”的方式進行收購，須考慮轉讓方在簽署收購合同時在項目內是否有已收購的無證或違建物業。如有，則以回遷方式實現“項目建成后的物業補償”更為經濟，否則開發商在收購階段的投資測算須考慮如果后續轉讓方收購無證物業失敗，則需評估開發商/受讓方多付的無償過戶物業稅費以及補償物業未能納入項目公司成本的影響。

深圳城市更新項目常見的重要節點包括更新項目的立項、專項規劃的獲批、集體資產管理部門的備案、拆遷率100%、實施主體的確認，該等節點一般也作為開發商支付收購對價的前提條件。同時，一般收購合同也會約定如轉讓方逾期未完成某個重大節點，則受讓方有權解約。需注意的是，前幾年很多外來的百強房企都遲遲怠于向轉讓方主張解約權，最終導致了解約權的喪失。根據《民法典》的規定，法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使，或者經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。

一般而言，收購合同較少會約定解除權行使期限。因此，如違約方已催告的情況下，受讓方應在催告的期限內行使解除權。否則，在解除事由之日起一年內應行使。

我們經常遇到一些哭笑不得的事情，比如開發商找我們要前融資金，項目的可研和投資測算發過來一看，發現他們對深圳城市更新項目的概念基本都停留在框架上，對地價、容積率、貢獻率等根本無法深入掌握，所以經常都是反著過來，我們做前融業務的時候先要教這些外地來深的開發商怎么研判項目、怎么做投資測算。

簡單來說，投資測算的基礎是在滿足特定的規劃指標的場景下，是否能取得符合受讓方預期的稅后利潤。很多外來房企對于深圳的開發報建情況不熟悉，導致對能獲得多少規劃指標沒有把握，甚至對規劃審批時間都沒有預期，因此前融業務溝通過程中提供給我們參考的投資測算表存在很大的水分。舉個簡單的例子，一個住宅類的城市更新項目，開發商申請前融時住宅的容積率按照7.5以上進行測算，而一般情況下深圳住宅的容積率平均只在6左右，如按照7.5的容積率測算，那么測算結果肯定會非?！笆д妗?。我們認為，外來的房企如礙于在深圳沒有資源，無法像本地企業一樣爭取到更有利的規劃指標，則最好按最保守的情況進行測算。深圳規劃的最重要準則為《深圳市城市規劃標準與準則》，外來房企在拿地前，應熟悉《深圳市城市規劃標準與準則》中對各類用地的規劃要求標準，研判開發報建的難度，如后續出現開發報建上的障礙，則很難從項目上抽身。除此之外，房企加強內部管理，招聘熟悉深圳開發報建的開發管理人員亦尤為必要。

在深圳的工改項目中，需做土壤治理的情況非常常見，有些更新項目甚至因為這個問題導致項目沒有利潤空間。關于項目用地的風險中，另一個更為常見的情形就是地下埋藏物的問題。事實上，非常多的外來百強房企在拿地或收購項目前，一般都不會去了解項目的地下埋藏物情況，由此導致后面才發現地下存在燃氣管道甚至發現有暗河的情況。由于移除地下埋藏物一般都需要花費較大的成本，因此開發商經常因為沒能在拿地前發現地下有埋藏物，導致未將該成本考慮在拿地測算中，并最終導致了投資測算的不精準。有鑒于此，我們建議開發商在拿地或收購項目前先去政府相關部門了解項目的地下埋藏物情況。就深圳而言，地下埋藏物情況往往在區更新局、規自局、住建局等部門可以調取。同時，項目的地質情況也會影響建安成本。故也建議開發商盡量說服轉讓方，以使收購方可以在拿地前對項目開展詳勘工作。