關于實現預告登記破產保護效力的探討

預告登記的破產保護效力體現在登記義務人陷入破產程序時，登記權利人仍可以在條件成就時取得物權，但目前我國法律中對此未有明確規定，這就導致預告登記在破產程序中將喪失擔保的功能，預告登記權利人最終無法取得物權，僅能進行破產債權申報，遭受嚴重損失。筆者認為，預告登記本身是一種擔保物權實現的手段，在一般情況下，預告登記權利人可以排除他人的干涉,在條件成就時取得物權，故在登記義務人破產的情形下也應當具有破產保護的效力。然而，在實務中，預告登記的權利人只能申請破產債權，并未在破產程序中獲得任何保護，這顯然與預告登記制度設立目的相悖。本文站在保護預告登記權利人的角度，論證預告登記破產保護效力的合理性，并為預告登記保護效力的實現進行探討。

一、預告登記具有破產保護效力的合理性

破產法的目的是為了平衡各方的利益，預告登記在破產程序中究竟發生何種作用決于對債務人、預告登記權利人、其他債權人利益的考量，需要兼顧公平與效率。筆者認為破產法并非簡單的將債務人的財產進行分割，其內在價值是社會本位，是為了平衡各方利益，穩定社會秩序與發展。預告登記更多適用于商品房買賣領域，在房屋買賣過程中，從簽訂合同到辦理房屋所有權登記周期較長，預告登記的設立就是為了預防不動產買賣過程中可能出現的風險，其中也應當包含登記義務人陷入破產程序的風險，以確保買受人最終能夠獲得物權，讓市場交易處于一種穩定的、可預測的狀態。

就目前法律規定來看，將預告登記的權利人作為普通債權人邏輯上是合理的，預告登記權利人取得的是請求權，僅指向登記義務人，而不能直接支配預告登記的不動產，在未完成物權登記前，預告登記權利人并未取得物權。管理人解除與預告登記權利人的買賣合同后，預告登記權利人將喪失請求權基礎，則預告登記失效。但如果依照此方式處理，預告登記權利人僅能將其損害賠償額作為普通債權進行申報，其利益將受到極大貶損。而債務人不僅免除了其基于買賣合同的房屋所有權轉移的義務，而且使得預告登記擔保的請求權轉化為損害賠償請求權，買受人給付的房款也將淪為普通債權而難以得到清償，有違公平原則。預告登記后的權利從確定轉為一種不確定的狀態，也將對社會秩序、市場交易的穩定產生不良影響，這顯然與破產法及預告登記制度的立法目的相悖。

二、預告登記破產保護效力與其他權利的比較

盡管我國現行《破產法》和相關的司法解釋中，未明確預告登記的破產保護效力該如何實現，但學界普遍認為：“在相對人限于破產之時，經預告登記的請求權享有排斥他人從而保全請求權發生既定的法律效果”，這就意味著經過預告登記的請求權具有一種優先效力，在不動產的物權人陷于破產時預告登記權利人可對抗其他債權人，從而擔保請求權得到實現。

（一）與建設工程價款優先權的比較

《中華人民共和國民法典》及相關司法解釋規定，建設工程承包人對建設工程款就工程享有優先受償權，這使得在破產清償順位中，建設工程價款是優先于抵押權和普通債權受償的。最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中指出，建設工程承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，但消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。原因在于，就建設工程承包人而言，其債權體現的主要是經營利益，而對消費者而言，在商品房上體現的還有其生存利益。依據生存利益大于經營利益的社會政策原則，立法賦予購房者在法定情況下對其購買的尚未交付或未辦理產權過戶的商品房享有優于建設工程承包人工程款的權利，否則將不合理地增大購房者的風險，擴張對承包人利益的保護力度。因此，在破產程序中，應當考慮是否賦予作為預告登記權利人的購房者對抗建設工程價款優先權的效力。

（二）與建設工程抵押權的比較

建工程抵押權是一種擔保物權，《中華人民共和國企業破產法》規定：“對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利”。但是《建設工程款優先權批復》明確規定，建設工程款優先權優于抵押權。如前所述，享有建設工程款優先權的承包人不得對抗已交付商品房的全部或者大部分款項的購房者，而工程價款優先權又優于建設工程抵押權。據此，在此情形下的作為預告登記權利人的購房者債權也應當優先于建設工程抵押權人獲得清償，否則就會出現讓購房者以其已經交付了全部或者大部分房款的所購房屋為房地產開發企業還債的不合理現象。

三、預告登記破產保護效力的實現路徑

（一）限制破產管理人的選擇權

從立法的角度，《破產法》賦予管理人選擇權，旨在公平的保護債權人的一般利益。無論是選擇繼續履行合同，還是解除合同，其根本目的在于實現債權人支配的財產只增不減，但并不代表管理人的選擇權毫無邊界。若管理人在任何情況下都不必考慮對方的利益解除合同，可能將會造成債務人與未履行的合同相對人之間的利益失衡。《德國破產法》中也賦予了管理人對破產申請前發生、尚未履行的商務合同享有選擇權，但立法者同時為保護預告登記所擔保的請求權，又在法律中規定理論管理人不得拒絕履行該請求權所對應的義務，將預告登記權利人的請求權作為例外處理，平衡了各方的利益。

（二）明確預告登記在破產程序中的效力

即使我們已達成管理人選擇權應當受到限制的一致意見，但預告登記在破產程序中具有何種效力仍然是一個需要思考的問題。大體上有本登記的物權、取回權等幾種解釋路徑。筆者認為，將預告登記的權利解釋為本登記的物權違反了物債區分的權利體系，預告登記只是作為擔保工具，服務于實現物權變動的債權請求權，這種解釋路徑不合理。支持取回權觀點的人則是基于預告登記權利人向義務人主張物權登記后就可能實現物權的結果與取回權的行使一致，但預告登記會因登記的物權內容的不同產生不同的結果，而取回權僅取得所有權的結果，僅以特定情況下的相同結果來支撐取回權的觀點略顯薄弱。筆者認為，預告登記擔保的債權請求權有其特殊性，它不能直接支配物權，但也不宜列入普通債權的行列，需先確認預告登記的權利效力才能進一步理清預告登記破產保護效力的具體實現路徑。

四、結語

《破產法》的出臺早于《物權法》，故《破產法》立法時自然也沒有針對預告登記的權利在破產程序中如何處理作出相應的規定，在之后法律修改和頒布的司法解釋中也沒有將該問題予以明確，導致預告登記制度在破產程序中無法合理銜接并妥善適用。為保障預告登記權利人的合法利益，穩定交易秩序，期待有更多人關注預告登記破產保護效力的問題，并探索出一條符合我國實際情況的實施路徑。