觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
“翰德東輝的使命就是把低效資產高效化，實現不良資產價值提升，最終釋放到市場上，以更好的價格和形態交給高效資產運營方。”
廣州地鐵5號線潭村站出來，步行不到10分鐘就抵達太陽新天地。
對商業而言，最重要的是地段，太陽新天地抓住了這一點：項目位于廣州珠江新城商圈核心地段，地理位置得天獨厚。因此，即便是工作日的下午，商場內仍舊人流不少。看起來，這個商業體如常運轉著。
事實上，過去短短兩年間，這一珠江新城最大單體購物中心曾遭遇了三次折價拍賣無果的局面。直到今年6月，領展房地產投資信托基金一紙收購公告，才將太陽新天地的命運昭之于眾。
為何從無人問津到成功出售？背后，正是翰德東輝這一不良資產投資專業平臺，歷時兩年債權處置及資產提升的成果。
從合法合規的債權處置、以物抵債，到穩定有序的現場接管，再實現盈利退出，這是翰德東輝不良債權投資處置全鏈條模式的一次成功試驗。
翰德東輝于2018年12月由華平投資與翰德集團創始人共同發起設立，初始投資額10億美元。成立以來，翰德東輝專注于不良資產、困境資產等特殊機會的全周期投資，培育了完整閉合的全產業鏈投資模式和突出的債權處置能力。
9月份，觀點地產新媒體對話翰德東輝總裁王海寶與資管板塊負責人張煒，聽他們講述太陽新天地盤活史與翰德東輝資管領域的謀布。
收購與處置
在掛牌2個月后，神秘的“陛鹿物業”成功競拍收購該筆債權，而背后正是翰德東輝。翰德東輝為何會看中該項目？“太陽新天地項目對我們吸引力最大的是底層資產的價值提升空間。”王海寶向我們闡述道。
他表示，翰德東輝做不良債權最重要的一點便是底層資產價值是否足值。太陽新天地作為持有型商業項目，地理位置便是決定商業價值最突出的因素。很明顯，太陽新天地從地段上滿足這一要求。“這個資產本身并不低效，只是各種原因導致運營低效了。”王海寶提及，項目涉及各種復雜的貸款關系，各方面的原因綜合起來導致債務人無力運營資產，因此導致資產低效。
此外，價格有吸引力，債權具合法合規性，這些構成了翰德東輝收購該項目債權的前提因素。王海寶透露，翰德東輝最早在2019年年初開始接觸該項目，到債權收購完成，盡調時間將近1年，翰德東輝主要針對全鏈條上各個環節進行風險梳理與論證，確保項目的可行性。10月份獲取項目債權之后，翰德東輝開始進行司法處置、以物抵債、現場接管、資產運營和價值提升、退出出售等一系列專業工作。
太陽新天地項目作為珠江新城最大單體購物中心，其管理運營情況受到當地政府的關注，翰德東輝在獲取項目物權后第一時間跟當地政府和街道進行充分溝通報備，在各政府機關單位的指導下制定了詳細周密的員工轉接方案：包括接收自愿留下的所有員工，代原股東履行賠償義務、及時足額支付員工各項賠償金等等，主動履行社會責任實現保就業，同時解決各種租戶的債權債務、租約等糾紛難題，維護了商場良好秩序的同時利于所在區域的社會穩定。
“去年確實是一個比較極端的情況，在疫情之下，好多商場至少流失了百分之二三十的商戶。”張煒說道。在此情況下，為了保持穩定，翰德東輝迅速采取措施，補充更合適的商戶。期間，針對商場定位、周邊消費力分析、出租率維持和提升、新商戶招商等做了許多工作，使商場保持在一個合理穩定的良性運營狀態。
據觀點地產新媒體了解，太陽新天地自開業一直存在定位搖擺的情況，十年時間里經歷了多次轉型升級，從最初定位高端購物中心，轉型至快時尚年輕商業，再到近年定位“家的N次方”。
張煒認為，家庭消費的定位明確，但零售業態跟娛樂業態有所欠缺。因此，翰德東輝一方面在商場原餐飲比例較高的情況下提升租戶品質，另一方面則是針對“玩”、“逛”增加招商，補齊短板。比如，因應周邊家庭型消費及白領居多的情況，引入一些量販式KTV和家庭娛樂式項目，以及適當增加輕奢、中高檔品牌等。經過物業改造、定位及商戶組合調整等一系列提升后，太陽新天地煥然一新。
據張煒介紹，出租率方面，翰德東輝通過不懈努力消化了疫情帶來的巨大影響，使得出租率保持在了90%的水平。同時，人流量、客單價均有了顯著提升。“人流量從我們接手時期最極端的幾千人，又回升到3萬人左右；客單價方面則因為我們做了商戶調整，引進了一些頭部品牌的商戶，因此提升了5%左右。”可以窺見，經過翰德東輝近一年的運營提升，直到退出前，太陽新天地已保持在一個合理穩定的良性運營狀態。
“翰德東輝的使命就是把社會上的低效資產高效化，把其他債權人、司法處置、商戶租約這些復雜的關系梳理完，實現不良資產價值提升，最終釋放到市場上，以更好的價格和形態交給高效資產運營方。”王海寶說道。
完美退出
同時，與買家的洽談及項目退出工作也在緊鑼密鼓進行中。于2020年10月，太陽新天地項目開始進入推介、銷售階段。據悉，華潤、龍湖、中海、領展、印力等商業運營企業，都與翰德東輝有過接觸談判。
最終于2021年6月，翰德東輝成功以33億價格將項目出售予領展，實現投資退出。
作為亞洲市值最大的房地產投資信托基金，領展接手也讓市場對項目日后發展愈加看好。張煒向我們透露，之所以能在今年年中落地交易，一方面是因為疫情好轉，投資方的心理預期有所恢復；另一方面，領展盡調速度、推進交易較快，資金充裕度較高，對翰德東輝而言交易確定性比較強，因此經過綜合性考量選擇跟領展達成交易。
從2019年初接觸項目至2021年中退出項目，兩年半時間里翰德東輝由債權端切入，將債權轉為物權再進行運營提升后出售，驗證了翰德東輝不良債權投資處置業務模式的可行性，并取得了一定的投資收益。
從太陽新天地這一典型案例及全鏈條業務模式，可窺見翰德東輝突出的債權處置能力能夠有效熨平投資風險，其后端項目底層價值提升能力和動態優化退出策略，將防范化解金融風險與服務實體經濟切實結合了起來，既盤活存量資產、提升效率，也為社會創造價值。
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