江蘇非誠勿擾資產管理有限公司 作者：邱永翔、鄭梁
來源：江蘇非誠勿擾資產管理有限公司（ID：FCWRAMC）
盡職調查的重要性：
2、管理者決策前提；
3、收購定價的主要依據；
不良資產盡職調查是指，收購方對不良資產的存續狀態、權屬狀況、資產質量等指標進行調查，以用于判斷不良資產的實際價值，并為日后的收購處置環節做準備。
投資前的盡調，可以幫助投資者發現瑕疵風險、考慮報價，可以說，盡調是購買資產包過程中最關鍵的一步。
盡調按照手段不同，可以分為書面盡調和現場盡調。
盡管網絡上關于書面盡調和現場盡調的模板很多，但盡調尤其是現場盡調是一項很需要實操經驗的工作。根據前期書面盡調的結果，專業資產處置盡調人員會判定現場盡調的重點和方法，然后再根據現場的情況及時轉變思路和策略，窮盡一切合法手段，尋找隱藏的財產線索和未知的瑕疵風險。其中種種機動應變，換一個調查人員，結果就會很不一樣。
1、 區位情況，抵押物所在地區的經濟情況，交通情況，抵押物所屬類型周邊發展、需求情況，以及抵押物所在地區的配套設施的情況（周邊有無地鐵口、商業區、學區、醫院等使不動產增值的設施，或是噪聲、空氣污染源等使不動產貶值的因素）；
2、 抵押物現狀，根據提供資料（一般以不動產登記證書配合他項權證及判決書判定擔保物權信息為準）核對確認抵押物所在，以免出現認錯抵押物；核對每一棟樓層面積，抵押物是否滅失或改建擴建，是否存在物理缺陷，坍塌損壞，相應修理費用進行判斷；抵押物的結構，抵押物本身層高，內部主體建筑結構和承重，地面地坪情況，可以判斷抵押物的造價，適用使用主體（企業）類型，對引進投資人初步確認；
3、 占用現狀，抵押物是否由產權人使用經營（用于經營的抵押物會帶來穩定的收入、也有希望被經營者購買）；抵押物所有權是否是債務人，且抵押人與債務公司是否存在特殊關系（實際控制人之間、董監高和股東的重疊）；該抵押物是否正在被租賃，確認出租人和承租人，出租率，租金和租賃條款，支付方式，確認抵前抵后租賃，抵前租賃破除方案，補償費用，租金的查封，是否屬于優先受償范圍；抵押物是否存在爭議第三人占用，所有權爭議或建筑工程糾紛；是否存在跨宗地現象，所有權是否完整，為了便于處置，可以與共有人（另一物權人）商談取得合法可轉讓所有權或共同處置；
4、 不動產附屬物情況，與不動產相關聯動產和配套設施設備，與不動產的價值有著密不可分的關系，但是這些相關聯動產和配套設施設備又有著獨立的物權屬性，往往會在盡調過程中被忽略，所以在盡調過程中必須密切關注與盡調不動產相關聯動產和配套設施設備的權屬情況，是否完整，是否可以使用，維護費用等等，這些細節往往決定這抵押不動產的價值，和今后能否直接使用或變現；
5、 周邊走訪是否可以直接出售，了解周邊企業的經營類型，實際經營情況，對于不動產的使用情況（租賃還是自有），與盡調抵押物使用是否匹配，是否有投資使用需求，可以接受的價格區間，與盡調抵押物同類資產的流通價格或市場價值；
6、 走訪抵押物所在區域直屬管理部門，詢問當地土地價格，是否限價并給與補貼，當地二手不動產的交易價格；是否有意向客戶對抵押物有投資及納稅要求；當地對引進企業是否有限制條件。
（一）通過約談債務人、保證人，交流詢問償債能力
1、 調查債務人或保證人是否存在其他隱形收益(收益類型、預期收益金額及時間)；
2、 債務人或保證人在抵押物之外的可回收資產，債務人或保證人的動產，債務人或保證人企業的固定資產。債務人或保證人股票，可確認的對外投資。
（二）債務人、保證人是法人的特別現場盡調關注點
1、 通過詢問門衛和留守人員，承租方了解是否存在嚴重的職工問題，比如職工安置費和拖欠的職工工資、集資款、工傷賠償款等，除了應在裁判文書網查詢涉及的勞動糾紛，還應實地走訪多核實、了解是否存在優先于本債權受償的其他債權；
2、 通過約談破產管理人了解破產情況，債務人或保證人是企業的往往負債累累，資不抵債，符合破產條件。需要了解是否在破產程序中或已經破產；如果已經破產，是破產重整還是破產清算，破產工作進度（申報的破產債權情況，破產財產情況，清算委員會或債權方委員會是否已經提出或批準了重整、清算、還款計劃）；
3、 債務人或保證人很多都是“三無”僵尸企業，公司早就沒有可供執行的財產，這時我們要及時轉變思路，調查公司背后的實際經營者和股東的財產情況，評估通過破產程序追究股東清算責任和出資責任的受償可能性，債務人或保證人是公司法人的，按照上文論述方法調查，股東是自然人的，下文將論述如何查詢其財產情況。
（三）債務人、保證人是自然人的特別現場盡調關注點
自然人的資產情況和收入屬于個人隱私，不像企業法人那樣容易調查，在調查中要注意：
1、 在不打擾債務人的情況下，多方打聽，比如可以前往銀行貸款資料中寫明的債務人住址的物業詢問，查看水電表，詢問鄰居等；
2、 夫妻法定共同財產制下，債務人的婚姻情況、配偶的資產情況也是需要了解的，包括其配偶擔任股東的公司也需要走訪。
注重走訪詢問，多與抵押物或債務人、保證人所在地周圍的居民，門衛、保安聊天，在有限的時間里盡可能的獲取有用信息。不放過一絲機會，往往就能成為掌握關鍵的信息的優秀調查人員。
（四）保證人的特別現場盡調關注點
在盡職調查中,對保證人信息需要了解的與債務人基本相同，除此之外需要收集以下信息：
1、 保證是否有效和保證方式；
2、 保證人與債務人的關系，保證人與其他保證人的關系。
現場盡調小技巧，為了避免重復評估債務人或保證人的償債能力，盡職調查中還需要對資產組合中債務人或保證人的關聯關系情況進行信息采集。
和債務人的溝通要張弛有度，必要的時候偽裝一下身份也是可以的。因為金融債權是公告催收的，債務承繼的債務人有時候并不知道這個債務的存在，團隊遇見過幾個這樣的債務人，他們得知之后償債心切，就在收購資產包之前向資產管理公司清償了債務，這是不良資產處置團隊的損失。所以在盡職調查的時候，不要一開始就溝通的太深入，要在溝通中不斷轉變策略。
本文僅為筆者購買資產包前實踐積累的現場盡調心得，請讀者任何盡職調查都需根據自身情況靈活運用，切莫生搬硬套。前期的現場盡職調查，以2-4小時現場調查一個債務公司為宜（根據商業和工業資產的不同自己合理安排），根據經驗取舍重點調查項目，并且努力探求可能的財產線索。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 干貨|不良資產如何進行現場盡職調查
