從華夏幸福說(shuō)起 中國(guó)平安地產(chǎn)投資檢視與優(yōu)化

作者：觀點(diǎn)新媒體

過(guò)去一年，對(duì)平安的投資者而言未免有點(diǎn)煎熬，公司A股股價(jià)從52周最高82.07元跌至最低42.33元，已跌出“萬(wàn)億市值企業(yè)”陣營(yíng)。

估值一路走低的原因之一，與房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)控出現(xiàn)資金問(wèn)題甚至爆雷不無(wú)關(guān)系，平安自然難以置身事外。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)平安2021年累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.18萬(wàn)億元，同比減少3.1%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)1016.18億元，同比下降29%，主要受公司對(duì)華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)進(jìn)行減值計(jì)提等調(diào)整的影響。

其中，平安下半年對(duì)華夏幸福相關(guān)計(jì)提增加了73億元。

而觀點(diǎn)新媒體注意到，去年平安在信托業(yè)務(wù)上的凈利潤(rùn)僅為2.29億元，同比下跌90.8%，主要受投資類資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)影響。3月上旬市場(chǎng)曾傳言平安信托對(duì)龍光的一筆貸款提前收貸，但對(duì)于此類事件，平安方面未予以回應(yīng)。

剔除“黑天鵝”事件帶來(lái)的影響，中國(guó)平安強(qiáng)調(diào)，公司歸屬于母公司股東的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)6.1%至1479.61億元。

營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)是巴菲特談及旗下伯克希爾哈撒韋業(yè)績(jī)時(shí)所重點(diǎn)提及的，他認(rèn)為這一指標(biāo)更能反映公司本身的表現(xiàn)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)平安管理層也努力消解外界對(duì)其地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的擔(dān)憂，強(qiáng)調(diào)公司核心不動(dòng)產(chǎn)的敞口5.5%，處于合理區(qū)間。

平安續(xù)稱，公司也總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，檢視并優(yōu)化了投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

在業(yè)績(jī)會(huì)召開(kāi)后的3月18日下午，中國(guó)平安股價(jià)快速拉升，其中A股股價(jià)報(bào)收47.93元，漲幅5.34%，H股股價(jià)報(bào)收57.95港元，漲幅4.79%。

這一定程度上反映了管理層發(fā)聲對(duì)市場(chǎng)信心有所提振。

聯(lián)席CEO兼CFO姚波用“穩(wěn)健增長(zhǎng)，持續(xù)回報(bào)，改革創(chuàng)新”總結(jié)平安過(guò)去一年整體業(yè)績(jī)時(shí)，還提及在市值管理方面公司將通過(guò)持續(xù)分紅，以及股票回購(gòu)等方式傳遞信心，“我們也會(huì)做好市值管理，用好的回報(bào)來(lái)回饋股東。”

中國(guó)平安目前的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)面臨著瓶頸，姚波坦承，公司營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)增長(zhǎng)6.1%，其中壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)放緩，只有3.5%。他隨即表示，其他業(yè)務(wù)如銀行、資管、科技業(yè)務(wù)利潤(rùn)增速比較強(qiáng)勁，體現(xiàn)了綜合金融模式的優(yōu)勢(shì)。

而資管業(yè)務(wù)主要通過(guò)平安證券、平安信托、平安融資租賃和平安資管等公司開(kāi)展，2021年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)139.52億元，同比增長(zhǎng)13.5%。其中證券業(yè)務(wù)、其他資管業(yè)務(wù)分別貢獻(xiàn)38.29億元、98.94億元，增幅分別為23.4%、47.4%，信托業(yè)務(wù)則僅貢獻(xiàn)2.29億元，同比降幅90.8%。

觀點(diǎn)新媒體對(duì)比，平安信托截止去年底的資產(chǎn)管理規(guī)模為4613.12億元，較年初增長(zhǎng)18%，其中投資類增長(zhǎng)117.7%，融資類則下降了23.8%。去年手續(xù)費(fèi)及傭金凈收入32.45億元，同比下降16.5%；導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅下降的原因，是總投資收益從3.99億元變成-15.96億元。

平安在年報(bào)中提及，信托的總投資收益包括分部利潤(rùn)表中的非銀行業(yè)務(wù)利息收入、投資收益、公允價(jià)值變動(dòng)損益、其他業(yè)務(wù)收入中的投資性房地產(chǎn)租金收入、投資資產(chǎn)減值損失、賣(mài)出回購(gòu)金融資產(chǎn)款及拆入資金利息支出。

但平安并未解釋具體是哪一項(xiàng)導(dǎo)致信托業(yè)務(wù)的投資收益虧損，從公司總體財(cái)務(wù)報(bào)表觀察，去年平安在“其他資產(chǎn)減值損失”約為145.48億元，較上年同期增加502.2%。

過(guò)往資料顯示，2019年，平安信托陸續(xù)與大發(fā)地產(chǎn)、和昌集團(tuán)、正榮地產(chǎn)等簽署戰(zhàn)略合作，分別涉及提供授信200億元；2020年，平安信托也與中國(guó)奧園、金地等房企傳出集團(tuán)或項(xiàng)目層面的合作，其中時(shí)任平安信托高管曾表示，中國(guó)奧園是公司的“優(yōu)質(zhì)核心客戶”。

進(jìn)入2022年，經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)頻發(fā)后，平安信托轉(zhuǎn)而介入接盤(pán)了部分出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。

截至去年底，中國(guó)平安的保險(xiǎn)資金投資組合中，不動(dòng)產(chǎn)投資余額約2161.38億元，在總投資資產(chǎn)中占比5.5%；其中物權(quán)1006.47億元、股權(quán)568.63億元、債權(quán)586.28億元。

相比之下，去年中期該公司保險(xiǎn)資金的房地產(chǎn)相關(guān)投資占比約4.8%。

期末平安的投資性房地產(chǎn)也達(dá)到1016.9億元，同比增長(zhǎng)達(dá)77.9%。去年6月28日，平安人壽收購(gòu)凱德位于國(guó)內(nèi)6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目60%-70%股權(quán)，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)總價(jià)值約467億元，平安擬出資不超過(guò)330億元。

中國(guó)平安CIO鄧斌對(duì)此回應(yīng)，公司的不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口是可控的，5.5%這個(gè)數(shù)字在合理區(qū)間，其中長(zhǎng)期收租為目的的不動(dòng)產(chǎn)占比超過(guò)一半。

“總體不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口可控、前景可期，特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展、后疫情時(shí)代下，我們有比較好的穩(wěn)健投資收益。”

2021年房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)亦不可避免遭遇“踩雷”問(wèn)題。去年8月，招商銀行便因代銷(xiāo)的“大業(yè)信托·君睿15號(hào)(九通基業(yè))項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”實(shí)質(zhì)違約而被推向輿論中心，而該信托正是由華夏幸福所擔(dān)保。

今年1月28日，華夏幸福發(fā)布業(yè)績(jī)盈警，預(yù)計(jì)去年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-331億元至-391億元。這使得外界對(duì)中國(guó)平安有了更多擔(dān)憂，該公司對(duì)華夏幸福總投資約540億元，其中股權(quán)投資、債權(quán)投資分別為180億元、360億元。

面對(duì)華夏幸福的出險(xiǎn)，平安實(shí)際上已于2021年中期進(jìn)行了應(yīng)對(duì)，包括將對(duì)華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)進(jìn)行減值計(jì)提、估值調(diào)整及其他權(quán)益調(diào)整金額為359億元，對(duì)稅后歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)影響金額為208億元，對(duì)歸母營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)影響金額則為61億元。

截至去年底，平安對(duì)華夏幸福的減值計(jì)提、估值調(diào)整及權(quán)益法損益調(diào)整增至432億元，其中股權(quán)類159億元，債權(quán)類273億元。這意味著對(duì)華夏幸福的相關(guān)計(jì)提已占該筆投資風(fēng)險(xiǎn)敞口的80%，相比之下，去年上半年該比例約為66%左右，當(dāng)時(shí)券商預(yù)計(jì)悲觀預(yù)期已充分釋放。

同時(shí)，考慮到華夏幸福方面的債務(wù)重組工作進(jìn)展，上述減值的投資額距離轉(zhuǎn)回或許仍有相當(dāng)一段時(shí)間。

另一項(xiàng)導(dǎo)致利潤(rùn)下降的原因，根據(jù)中國(guó)平安3月17日披露，則是對(duì)保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金會(huì)計(jì)估計(jì)變更進(jìn)行審議。相關(guān)變動(dòng)增加了去年底壽險(xiǎn)及長(zhǎng)期健康險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金225.66億元，減少稅前利潤(rùn)225.66億元。

平安管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上提及，雖然華夏幸福的投資風(fēng)險(xiǎn)屬于偶發(fā)性個(gè)別事件，但是公司也總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，檢視并優(yōu)化了投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，進(jìn)一步收緊了資金限制，并同時(shí)強(qiáng)化投后管理能力，全面提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

鄧斌表示，平安的投資配置是多方向的，未來(lái)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持投資的理念，堅(jiān)守底線。在戰(zhàn)略資產(chǎn)配置的引領(lǐng)下，會(huì)積極關(guān)注碳中和、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療健康，以及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、保障性租賃住房等。

他用“非常穩(wěn)健”來(lái)形容平安的資產(chǎn)配置。

優(yōu)化的具體措施，或許可以對(duì)平安旗下主要平臺(tái)窺探一番。

3月9日，平安銀行提及，將持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控，堅(jiān)持“主體、項(xiàng)目并重”，按照雙優(yōu)原則做好業(yè)務(wù)準(zhǔn)入管理，并堅(jiān)持貸管并重，在堅(jiān)持“選好項(xiàng)目”基礎(chǔ)上，進(jìn)一步突出“管好項(xiàng)目”，升級(jí)資金封閉管理要求，升級(jí)線上化貸后管理工具，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目進(jìn)度、資產(chǎn)狀態(tài)、資金流的全方位監(jiān)控。

平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦在次日業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)華夏幸福事宜之余，還透露了涉及寶能相關(guān)產(chǎn)品代銷(xiāo)的處置情況。其表示，目前各產(chǎn)品管理人已采取了司法措施，產(chǎn)品管理人同步在推進(jìn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

今年1月起，平安不動(dòng)產(chǎn)也進(jìn)行團(tuán)隊(duì)精簡(jiǎn)及管理層調(diào)整，同時(shí)明確未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向。按照新的戰(zhàn)略，平安不動(dòng)產(chǎn)擬在商辦業(yè)務(wù)、租賃住房業(yè)務(wù)、康養(yǎng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破，同時(shí)不新增住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。

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